Küszöbön a lakáshitelválság. Ha sokan eladni kényszerülnek a lakásukat (vagy elveszi tőlük a végrehajtó), akkor a kínálattól elmaradó kereslet miatt csak az üres lakások már ma is tekintélyes (a legutóbbi népszámlálás szerint hatszázalékos) aránya fog növekedni, ami - a lakásárak zuhanásával - a piac összeomlását is előidézheti.

A lakó-tulajdonos státusz nem megoldás azok számára, akiket az adott időben nem a stabil (legalább 4-6 éves) egy helyben lakás szándéka vezérel. Egy ember életpályájának legalább 10-15 százalékát ilyen időszakok teszik ki: tanulás, pályakezdés, a párválasztás előtti, az elválás utáni periódus. A fejlettebb (gazdagabb) területekre költözők számára is először a lakásbérlés lenne a megoldás, hiszen a kívánatosnak tartott lakás árát nem tudják fedezni a korábbi lakásuk eladásával. Összességében a piaci (és nem szociális) bérlakásokat keresők potenciális száma bizonyosan eléri a népesség
8-10 százalékát.

A másik oldalon vannak azok, akik átmenetileg nem használják a lakásukat (tartós távollét, örökösödési eljárás, egybeköltöző, de a külön tulajdonukat feladni nem kívánó tulajdonosok stb.). Ezek jelentős hányada hajlandó felkínálni a lakását kiadni. A magánlakásbérlés alacsony hazai számában szerepet játszik a bérbeadók által elvárt magas lakbérszint, ami részben a magas lakásárakra, részben a magas kamatokra vezethető vissza. A potenciális bérbeadók egy részét a kedvezőtlen adózási feltételek, másokat a 18 év után még mindig bizonytalannak tekinthető szabályozás riaszthatja el. A potenciális bérbevevők egy részét visszatarthatja az ésszerűtlenül erős tulajdonszerzési vágy (a többségivé vált minta) is.

A lehetséges bérlők és bérbeadók száma tehát tekintélyes, a kiadott lakásoké mégis alacsony. A KSH adatai szerint csupán 130 ezer magánlakást bérelnek (a teljes állomány 3-3,5 százalékát).

A magánlakás-kiadás 1948-ban felszámolt szabályozott intézménye nem épült újjá megfelelőképpen 1990 után - ellentétben a lakástulajdonnal, vagy az arra ráépülő hitelezéssel. A bérbeadót nem védi kellően a rosszhiszemű bérlővel szemben a törvény szigora és gyakorlata. A lakástörvény és az egyéb jogszabályok nem szabályozzák elég részletesen a lakásbérleti viszonyt, így az nem biztosít kellő védelmet sem a bérlőnek, sem a tulajdonosnak. A bérlő által letett kauciónak például nincs - a felek számára megnyugtatóan - elfogadott, a viták mérséklése végett akár pártatlan külső felet is bekapcsoló intézményrendszere. Arról már ne is beszéljünk, milyen nehéz kitenni a lakásból a nem fizető bérlőt.

A lakások bérbeadásából származó bevételek adóztatásánál nem érvényesül az adóztatásnak talán legfontosabb alapelve: csak addig nyírjuk a birkát, hogy még életben maradjon. A bérbeadást 25 százalékos adó terheli, s még 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni 1 millió Ft feletti bevétel esetén (amíg a tulajdonos után befizetett járulék nem ér el egy bizonyos szintet). Ez utóbbi kivált különös logikára vall, hiszen a lakás mint olyan "nem szorul rá" az egészségügyi rendszer szolgáltatásaira. Az adót a bevétel után kell fizetni, tehát jövedelemként adóztatnak máshol általában költségként levonható tételeket (amortizáció, felújítás) is, melyek egy szerényebb lakás esetében a bevételek 30-40 százalékát teszik ki. Lehetőség van ugyan a költségekkel való tételes elszámolásra, de ez már könyvelő bekapcsolását igényelné, arról nem beszélve, hogy az elszámolás rendje, szabályai milyen változékonyak.

A bérbeadók számára olyan rendszer lenne vonzó, amelyben az adókulcs alacsonyabb és a bevételekből levonható 3-4 tétel - a hasznos alapterület alapján elszámolt amortizáció, a felújítási alapba befizetett összeg stb.

Fontolóra lehetne venni, hogy a lakást bérlő dolgozó munkaadója költségként számolhassa el a kifizetett lakbér egy részét. Nem az egészet, mert az a költségvetésnek túl nagy kiesést jelentene. A kisebb havonkénti hozzájárulás az összeghez képest túl sok adminisztrációt igényelne, ezért olyan konstrukcióra lenne szükség, amelyben a munkaadónak évente csak 2-3 tételt kellene elszámolnia. Mondjuk évente két- vagy háromhavi egy összegben kifizetett lakbért finanszírozhatna teljes egészben a munkaadó költségei terhére, bizonyos értékhatárig. Egy 150 ezer Ft/éves felső limit például öt év alatt épp megegyezne a személyi jövedelemadózásban eddig a lakásszerzésre adható támogatással (750 ezer Ft/év, ötévente egy ízben).

Megfontolható, hogy csak a fiatalabb korosztályok részére hirdessék meg a bérlés adókedvezményeit. Ez esetben a törvényalkotók korrigálnák azt az egyenlőtlenséget, ami az idősebb és a fiatalabb korosztályok között a lakáshoz jutást segítő állami támogatások tekintetében fennáll. A mai fiatalok ugyanis nem vehettek 1990 előtt lakást 3 százalékos kamatozású (forint) hitelből, s nem vehették meg a 90-es években névleges áron az általuk (olcsón) bérelt állami lakást. A magánlakásokat bérlő fiatalok esetében rászorultságról is lehet beszélni, hiszen, aki ma lakást bérel 30-35 évesen, az zömében azért teszi, mert otthonról nem tudták (tudják) támogatni önálló lakás megszerzésében.

A megfelelő változtatások után kiadott magánlakások száma néhány év alatt a többszörösére növekedhetne, és jól szervezett bérlakáspiac alakulhatna ki. Ez nem csupán 150-300 ezer fő lakhatását biztosítaná (olyan otthonokban, amelyek egyébként üresen állnának), hanem a ma innen származó állami bevételnél valószínűleg többet hozna az állam konyhájára. Ez még akár az építőipari kereslet fellendítését is segíthetné - amennyiben a lakbérek alacsonyabb adókulcsának a feltétele lenne az adott lakóház felújítási alapjába történő (bizonyos minimális összeget elérő) befizetés.

Ezzel persze az alacsony jövedelmű rétegek lakhatási gondjai nem lennének megoldva. A szociális bérlakások rendszerét ettől függetlenül ki kellene dolgozni. De még gyors döntés esetén is évekbe telik, amíg az első szociális bérlakásokba beköltözhetnek az arra rászorultak. Ezzel szemben a magánbérlakások piacán néhány jól megválasztott szabályozó elfogadása esetén akár több tízezer üresen álló lakásba is bérlő kerülhetne néhány hónap alatt.

A szerző közgazdász