A lakosság eladósodásának ilyen dinamikus növekedése az egész közép- és kelet-európai térségre általánosan jellemző. A régióban a jelzáloghitelek mindössze a GDP 7 százalékát tették ki ennek az időszaknak az elején, szemben az euróövezet 38 százalékos átlagával. A bankok végre boldogok voltak. Nálunk különösen, hiszen a banki tevékenység jövedelmezősége itt kétszerese volt az uniós átlagnak: a sajáttőke-arányos nyereség az EU-ban átlagosan 12,5 százalék, Magyarországon 25 százalék volt! Nem csoda: a bank részéről egyoldalúan módosítható szerződések, 100 százalék feletti fedezet, az összes kockázatnak az adósra hárítása (holott a kamat egy banknak elvileg a kockázatvállalás fejében jár), irracionálisan magas kezelési költségek (pl. egyenleglekérdezés 3000 Ft).

A hitelből való építkezéssel azonban nem csak akkor van baj, ha a bankok erkölcstelen hitelezési politikát folytatnak, hanem az eleve irracionális. Ha ugyanis pl. egy húszéves futamidejű hitelből vásárolunk meg egy lakást, az legalább ötször annyiba kerül, mintha egy ugyanolyan futamidejű megtakarításból vásárolnánk. Ez talán hihetetlennek tűnik, de a kamatos kamat természete bizony ilyen, a kamat- vagy hozamráta időben exponenciálisan nő. Egy 10 000 000 Ft értékű lakás svájci frank alapú meghitelezése (a bankok internetes hitelkalkulátorai szerint) átlagosan havi
75 426 Ft törlesztőrészletet jelentett. Számoljunk 75 000 forinttal. Ha 20 éven keresztül ennyit fizetünk, az kereken 18 000 000 forint. Ha viszont 20 év állna a rendelkezésünkre, hogy összegyűjtsük a lakásra valót, és a pénzt a párnacihában gyűjtjük, azaz nem kamatozik, akkor is csak alig több mint feleannyit kellene dolgoznunk a lakásunkért, mint, ha hitelbe veszszük. De a fejlett társadalmakban az emberek nem a párnacihában tartják a pénzüket. Ha az inflációnál magasabb hozamot akarunk elérni, akkor keresünk egy jó kis befektetési alapot, s szolid, évi 12 százalékos teljesítmény mellett elegendő havonta 14 500 forintot megtakarítanunk, hogy 20 év múlva a 10 milliónk meglegyen. (A 12 százalék a világ tőzsdei árfolyamainak az elmúlt 70 évre számított átlagos évi emelkedése - ezért hosszú távon ezzel az értékkel célszerű számolni.) Ez éppen az ötöde a hitelkalkulátorokkal számított 75 000 forintnak.

Van persze egy kis probléma: a megtakarítással felhalmozott pénz csak húsz év múlva áll a rendelkezésünkre, mi pedig most szeretnénk lakást venni. Ezt csak akkor tehetnénk meg, ha a rávalót valaki már megtakarította volna a számunkra - mondjuk a szüleink. Ha ez nem történt meg, akkor mi már nem tudunk mit tenni. De tegyük fel azt a kérdést is, hogy mi meg tudjuk-e oldani ezt a felhalmozást a gyermekeink számára? Ha családban gondolkodunk, akkor ez mindenképpen megérné, hiszen, ha a családban mindig a szülők halmoznak fel a gyermekeik számára, akkor a család ötödannyi munkával juthat ugyanahhoz a lakásvagyonhoz. Ez valóban a lakásfinanszírozás legigazibb értelmében vett stratégiai kérdése. "Altruista örökhagyó modelleknek" nevezik azt a koncepciót, amelyben az egyén biztosítani akarja gyermekei helyzetét, míg azok ugyanígy gondoskodnak saját gyermekeikről, tehát a véges egyéni lét helyett az egymást követő generációk által alkotott "végtelen" dinasztiában gondolkodnak. A fenti számítások ismeretében érdemes minden családnak megfontolnia, hogy az ő helyzetében lehetséges-e, illetve milyen áldozatokat igényel e modell "bevezetése". A paradoxon az, hogy a legtöbb család éppen aktuális lakáshitelének terhe miatt képtelen erre. A modell általánossá válásában ezért döntő fontosságú lenne az állami szerepvállalás.

Teljességgel irracionális pl., hogy az állam az életbiztosításokhoz kapcsolódó befektetések adókedvezményének megvonásán gondolkodik, miközben a lakáshitelek kamatait támogatja. Az világos, hogy a most aktív generáció számára a szülők általában nem halmozták fel az induló tőkét, s ezért a lakhatás megoldásához hitelre lehet szükség, amit az államnak támogatnia illik, de annak is világosnak kellene lennie, hogy a gyermekek jövendő lakásáról való gondoskodást legalább ilyen mértékben kellene támogatni - különös tekintettel arra, hogy hosszú távon az állam számára is ez lenne az olcsóbb megoldás!

Nézzük csak a jó öreg szocpolt! Nem lenne-e ésszerű megoldás (a mostani fölfüggesztés után) a szocpol folyósítása olyan megtakarítások kiegészítésére, amelyek a gyermekek majdani lakásszerzését célozzák? Dehogynem, hiszen ha a mai tarifák szerint járó támogatást (egy gyermek esetén 900000, két gyermek esetén 2400000:2 = 1 200000 forintot) az állam befektetné a gyermek születésekor, akkor ez az ő húszéves korára - a korábbi 12 százalékos hozammal számolva - kb. 8,5 millió, illetve 11,5 millió forintos tőkét jelenthetne. De még ha nem is allokálnák egy összegben a támogatást, hanem - a szülői gondoskodás ösztönzéseképpen - folyamatosan egészítenék ki a háztartási megtakarításokat a jelenlegi lakástakarék-pénztári rendszerekhez hasonlóan, az is hatékonyabb lenne a jelenlegi megoldásnál.

A gond az, hogy egy ilyen támogatási rendszer bevezetése azonnali és jelentős költségvetési teher - miközben kézzelfogható eredménye csak húsz év, azaz öt választási ciklus után lenne. Nincs az a kormányzat, amely vállalna egy ilyen kockázatot: más költségvetési feladatoktól elvonni rengeteg pénzt egy olyan konstrukció kedvéért, ami majd csak akkor hoz eredményt (feltéve, hogy a többi kormányok is tovább viszik), amikor a választók már rég nem fognak emlékezni rá, ki is vezette be. Valószínű tehát, hogy egy ilyen konstrukció csak a mindenkori kormányzat és a mindenkori ellenzék konszenzusával jöhet létre - s természetesen abban is egyetértésre kellene jutni, hogy honnan vonják el a szükséges összeget. Na de hogyan jusson konszenzusra a kormányzat és az ellenzék, ha nincsenek beszélő viszonyban...?

A jelenlegi válságos helyzetnek csak tüneti kezelése a hitel- vagy az adóskonszolidáció. Ha az eladósodás döntő okát, a lakásfinanszírozás megoldatlanságát társadalmi szinten nem orvosoljuk, akkor a bankok továbbra is készségesen hiteleznek majd a záloglakást vásárló vagy építő hitelfelvevőknek, azaz a társadalom továbbra is erején felül el lesz adósodva, s a probléma újratermelődik. A gazdasági világválság természetesen akkor is elért volna minket, ha ez a probléma meg lenne oldva - de egészen más lenne a hatása a társadalomra. Ha a lakásfinanszírozás kérdését nem oldjuk meg, akkor minden ilyen válság a családok sokaságát temeti maga alá, generációkon keresztül vagy visszafordíthatatlanul szegénységbe taszítva őket.

Két út áll előttünk, az egyik járhatatlan, és mi éppen azon megyünk - és nézzük a ló tomporát, amin fordítva ülünk.

A szerző magántanár