Egy társasházi törvényt módosító jogszabálynak „fogyasztóbarátnak” kellene lennie, hiszen több mint másfél millió – jellemzően jogban járatlan – ember egy ingatlanon belüli együttélését szabályozza. A legfrissebb módosítás azonban nem ilyen. Nemcsak azért, mert a jegyző felügyeleti jogait és eljárási kötelezettségeit nem fejti ki, hanem azért is, mert e körben olyan jogszabályra utal, mellyel mindeddig sem a társasházközösségeknek, sem a tulajdonostársaknak, sem pedig a jegyzőknek nem volt dolguk.

Ez az egyesülési jogról és a civil szervezetek működéséről szóló törvény. A jegyző köteles e törvénynek a civil szervezetek feletti törvényességi ellenőrzési szabályait alkalmazni, ahogyan a törvény mondja: „megfelelően”. E törvény azonban nem a jegyzők, hanem az ügyészek tevékenységét szabályozza, akik alapvetően egy másik jogszabály, az ügyészségi törvény szabályai szerint kötelesek eljárni. Emiatt úgy tűnhet, hogy a jegyzők a társasházak ügyészeivé váltak, de a valóság ennél zavarosabb.

A jegyzők új feladata lényegében a társasházi konfliktus kezelése. Ez hatalmas munkateher az egyébként sem alulfoglalkoztatott önkormányzati jegyzőknek. A társasházközösségek egyik és jellemző betegsége ugyanis a belviszály. A civakodó vagy elégedetlen tulajdonostársak a módosításra tekintettel azt hihetik, hogy elmúlt a körülményes, hosszas és drága pereskedések ideje. A jegyző a megoldás. Ő mindent és gyorsan megold.

Ezt gondolják majd azok is, akik nem tagjai a társasházközösségnek, csak valamilyen okból konfliktusba kerülnek vele. Ilyen lehet például egy bérlő vagy szolgáltató. Ahhoz, hogy megértsük, mire jogosult a jegyző, és amire jogosult, annak van-e értelme, ismernünk kell a fent említett törvények idevonatkozó rendelkezéseit, hiszen a jegyzőknek ezekhez kell igazodniuk.

A jegyzőknek nincs hatáskörük arra, hogy törvényességi felügyeletet gyakoroljanak a társasházak, társasházközösségek létrejötte és megszűnése felett. Arra sincs joguk, hogy ellenőrizzék az alapító okiratok létrejöttének körülményeit, tartalmát, módosításait. Ezek ugyanis szerződések, melyek törvényességi (érvénytelenségi) vizsgálata bírósági hatáskör. Erre irányuló pert csak a jogvitában érdekelt indíthat. A jegyző nem minősül a jogvitában érdekeltnek.

„A törvényességi ellenőrzés nem terjed ki az olyan ügyekre, amelyekben egyébként bírósági vagy közigazgatási hatósági eljárásnak van helye” – mondja az idevonatkozó jogszabály. Kétséges,hogy a jegyző ellenőrizheti-e, hogy a társasházközösség belső szabályzata, tehát a szervezeti és működési szabályzat, illetve ennek módosításai megfelelnek-e a jogszabályoknak és az alapító okiratnak. A tavalyi törvénymódosítás ugyanis csak a szervek és ezek működése, tehát nem a belső szabályzatok feletti törvényességi felügyeletet engedi meg.

Ha azonban ezt a jogkört kiterjesztően, a szabályzatok ellenőrzésére is értenénk, az alapító okirat ellenőrzése akkor is kizárt lenne, mert ez nem szabályzat, hanem szerződés. A jegyzők nem vizsgálhatják a közgyűlési határozatok törvényességét sem, és azt sem, hogy azok alapító okiratba és szmsz-be ütköznek-e, lényegesen sértik-e a kisebbség jogos érdekeit. Ugyanis ez is bírósági útra tartozik. Mindennek az az oka, hogy az ügyész törvényességi felügyeletét a bírósági jogkör kizárja, kizárja tehát a jegyzőkét is.

A jegyzők csak az szmsz által létrehozott szervezet és annak működése felett gyakorolhatnak törvényességi felügyeletet. Ez okozza azt is, hogy egyáltalán nem gyakorolhatnak semmilyen felügyeletet a szervezettel nem rendelkező, hatlakásosnál nem nagyobb társasházak fölött. A jegyző megvizsgálhatja a közös képviselet, a számvizsgáló bizottság és a közösség más szerveinek a működését abból a szempontból, hogy megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak, az szmsz-nek, ideértve a házirendet is.

Vizsgálhatja a közösség gazdálkodásának törvényességét is. Ha a társasházközösség működésének törvényessége másképpen nem biztosítható, a jegyző keresettel fordulhat a bírósághoz, de nem teheti ezt olyan ügyekben, melyekben nincs törvényességi felügyeleti joga. A jegyző perindítását meg kell előznie legalább egy, a törvénysértés tudomására jutását követő 6 hónapon belüli felhívásnak arra, hogy a közösség vagy valamely szerve a törvénytelen helyzetet szüntesse meg. Kérdés, hogy felhívás nélkül a per megindítható-e.

A perjog nincs felkészülve arra, hogy miként kell a bíróságnak eljárnia majd, ha a jegyző előzetes felhívás nélkül perel. Elképzelhető, hogy a bíróság az ilyen perindítást idő előttinek fogja tekinteni, és ezért a keresetet érdemi vizsgálat nélkül, végzéssel elutasítja. Vajon mit kérhet a jegyző a keresetben, és kivel szemben? Erről a törvénymódosítás nem szól, de szinte nyilvánvaló, hogy jogszabály által előírt határozat meghozatalának elmaradása esetén kérheti, hogy a bíróság a működés törvényességének helyreállítása érdekében, meghatározott napirenddel rendelje el közgyűlés megtartását.

Kérheti azt is, hogy a bíróság határidő kitűzésével kötelezze a közösséget a törvényes működés egyéb módon történő helyreállítására. Az adott körülmények között ennél több aligha képzelhető el. A jegyző csakis a társasházközösség ellen indíthat pert, mert perbeli jogképessége csakis a közösségnek van, az egyes társasházi szerveknek nincs. A keresetnek helyt adó ítélet bírósági végrehajtás útján aligha kényszeríthető ki. A jegyzőnek nincs semmilyen jogi eszköze arra, hogy az ítélet végrehajtását kikényszerítse. Marad tehát az önkéntes teljesítés reménye, vagy az, hogy a törvénytelen működés nem szűnik meg.

2010. január 1-jétől az ügyészség volt jogosult a társasházközösségek törvényességi felügyeletére. Fél év múlva e jogosítványa megszűnt, mert egy törvénymódosítás megszüntette. Valószínű, hogy a jelenlegi, hatékonyság nélküli „újítás” is csalódást fog okozni azoknak, akik igazi megoldásban reménykedtek.

A szerző ügyvéd

MARABU RAJZA