A vihar kapujában
A közösen megoldandó feladat az, hogy továbbra is valahogy, valamilyen lakhatásuk biztosítva legyen. A „valahogy, valamilyen lakhatás” nem feltétlenül a jelenlegi lakást jelenti, nem biztos, hogy önálló lakást, és nem valószínű, hogy saját tulajdonút.
Hogyan lehet ezt a rendkívül fontos társadalmi feladványt megoldani, amikor az „államnak”, az adófizetők közösségének ekkora feladatra szabad forrásai nincsenek, és a hitelnyújtó bankok, a követeléseik után futó közszolgáltatók játéktere is beszűkült?
A megoldáshoz valószínűleg egészen sajátos szabályozási, pénzügytechnikai és részben szociális eszközöket kell felhasználni. Szabályozási eszköz lehet a végrehajtási eljárás olyan módosítása, a jelenlegi kilakoltatási moratórium olyan feloldása, mely a jövőben a kilakoltatást a lakhatás „valamilyen” (gyakorlatilag bármilyen) megoldásával köti össze, történjen az önerőből, vagy más segítségével.
Érdemes itt az „önerő” értelmezését is újragondolni. A saját tulajdonú lakás a bentlakó élettere, de egyben örökölhető vagyona is. A hozzátartozók ezért automatikusan nem vonhatóak ki sem a lakásmegtartáshoz, sem a további lakhatás biztosításához kapcsolódó tehervállalási képesség vizsgálata alól. Nálunk szerencsésebb országokban nem az államot, hanem az egyént és a családot tekintik valóban a társadalmi szerveződés alapegységének, és nem pusztán moralizáló jelszóként.
Szabályozási eszköz lehet – a felek megegyezésének ösztönzése érdekében – a végrehajtási költségek átterhelése a végrehajtást kérőre, vagy a család szociális helyzetének kötelező önkormányzati vizsgálata a végrehajtás során és számos aprónak tűnő, de nagyon is fontos szabályváltoztatás.
A bankok, pénzintézetek és közüzemi szolgáltatók körében szóba jöhet a jelenleg az adósokra terhelt extra költségek korlátozása (a hitelezők elismerhető nyereségének megtartása mellett), a felek megegyezését jelentősen ösztönző szabályozási, vagy éppen adózási eszközök alkalmazása. Ezek közül az egyik legfontosabb továbbra is az ún. magáncsődtörvény jóváhagyása lenne, mely már számos országban bebizonyította, hogy állami források felhasználása nélkül is alkalmas az adós és a hitelező (szolgáltató) megegyezésének elősegítésére. De nem feledkezhetünk el arról sem, hogy a hitelezők, a szolgáltatók követeléseiket tömegesen olyan követeléskezelő cégeknek adják tovább, melyek jelenlegi szabályozása, ellenőrzése enyhén szólva hiányos. Ez utóbbi szférában a felügyelet megerősítése önmagában is jelentős elmozdulást jelenthetne.
A fizetésképtelenné vált közüzemi adósok egy része önkormányzati bérlakásban él, több százezer család valamilyen magánbérlakásban lakik, és a jelenleg hiteladósok egy része is bérlői státuszba kerülhet a közeli jövőben. Ezért nagyon is aktuális a lakásbérlet szabályainak felülvizsgálata – ide értve az adózási szabályokat is. Mikor, hányszor, hogyan lehet a lakbéreket megváltoztatni, a felmondás szabályai illeszkednek-e a mostani körülményekhez, az üres lakásukat bérbeadók bevezetendő kötelező regisztrációjának ellentételezéseként és a legális bérbeadás ösztönzéseként nem kellene-e adómentességet nyújtani, a hosszú ideig üresen álló lakóingatlanok esetében pedig nem kellene-e extra adóval ösztönözni a bérbeadást?
Mindez azonban messze nem elegendő ahhoz, hogy az alapfelaldványt – a fizetésképtelenné váltak lakhatásának megőrzését – sikeresen megoldjuk. Elterjedt az az elgondolás, hogy megfelelő megoldás lehet a „bérletet tulajdonért”, holott a jelenlegi tulajdonosok a jövőbeni bérleti díjakat ugyanúgy nem lesznek képesek megfizetni, mint most a törlesztést. Sokan éppen azért vágtak bele hitelfelvételbe, mert a bérleti piacon sem tudták, vagy nem akarták „elpocsékolni” pénzüket. A helyzet konszolidálására többféle, akár párhuzamosan választható alternatíva is felmerülhet. Az egyik ilyen lehet az egyéni adósságok erőltetett, vagy kikényszerített átütemezése, ahol a bankok, követeléskezelők, szolgáltatók és adósok egy kötelező, feltehetően hosszú távú átütemezési eljárásba kényszerülnek. Ahol azonban az ingatlan alacsony forgalmi értéke ezt kikerülhetetlenné teszi, ott az államnak is be kell állnia fedezetként állami garancia vállalásával. De ez újabb, súlyos kérdéseket vet fel. Honnan jut az állam fedezethez e garanciavállaláshoz, illetve hogyan kerülhető el, hogy a magánvagyonok biztosítása ne az adófizetők összességének terhére történjen meg? Erre még visszatérünk.
Felmerülhet az is, hogy maguk a hitelezők, követeléskezelők, szolgáltatók, vagy társulásaik hoznak létre az érintett ingatlanok, követelések bázisán ún. ingatlanalapokat (elterjedt kifejezéssel „eszközkezelőket”), és ezek megvásárolható részvényei, vagy kibocsátott kötvényei révén áll elő az a forrás, mely az érintett családok lakhatásának megőrzéséhez szükséges. Ennek a variációnak egy speciális formája, ha mindezt „az állam”, pontosabban egy vagy több állami tulajdonú bank hajtja végre. Az „államnak” azonban sem a kinnlevőségek megvásárlására, sem az érintett háztartások konszolidálására nincsen pénze, de ha lenne, ez akkor is jelentős és jogos társadalmi ellenállásba ütközne, ezért ez a forma is csak úgy képzelhető el, ha a bevont ingatlanvagyon, illetve követelés állami (állami banki) tulajdonba kerülése összekapcsolódik részvény, vagy kötvény kibocsátásával.
A sokszor varázsszóként emlegetett önkormányzatok ezt nem tehetik meg, de részt vehetnek az egyéni élethelyzetek feltérképezésében, nyomon követésében, a lehetséges alternatívák ismertetésében és a lakásvagyon közvetlen kezelésében. A lakásvagyon kezelésére valószínűleg létrejönnének ún. lakástársaságok is, de ezt ösztönző szabályozókkal is elő lehet segíteni.
Új kihívásokat jelentenemindez a szociális szolgáltatások területén is. A már ma is működő adósságkezelő szolgáltatások megsokszorozódása várható. A hatékony magáncsődeljárás végigvitele jelentős együttműködést feltételez adós és szociális segítő között, a munkába való visszaállításhoz is sokszor kell a megerősítés a szociális szolgáltatók oldaláról. Még nagyobb változást igényel, hogy az egyén tehervállaló képességén túl vizsgálni kellene a család, a közeli hozzátartozók tehervállaló képességét is. Ehhez új szemlélet, új eljárások, újszerű munkafolyamatok szükségesek, ez új konfliktusokkal és ellentmondásokkal jár. Szintén jelentős változást hozna, ha bizonyos helyzetekben – ahol van örökölhető magánvagyon, ingatlan –, a támogatásokat csak visszatérítendő támogatások formájában lehetne nyújtani. Gyakran a „tulajdonosból bérlővé” válás sem hidalja át a nehézségeket, és a bérlői jogviszonyt intézményi jogviszonynak kell felváltania, akárcsak időlegesen. Ilyenkor is részben a szociális szolgáltatókra hárul, hogy az érintetteket legalább a bérlői státuszba visszasegítse.
Itt állunk a vihar kapujában. A kényszerű kilakoltatási moratórium addig nem oldható fel, amíg közösen ki nem alakítjuk a lakhatás új szabályait, lehetőségeit. Ehhez nagyon sok közös gondolkodásra, vitára, viaskodásra, és cselekvésre van még szükség.
A szerző szociológus, közgazdász
