Merre tart a magyar lakáspolitika? Létezik-e ilyen? Egyáltalán szükséges-e, hogy az állam beavatkozzon a piaci folyamatokba, s ha igen, akkor miként? Ezeket a kérdéseket tettük fel e lap hasábjain tavaly ősszel a Mádi László országgyűlési képviselővel, a Fidesz lakáspolitikusával közös cikkünkben. Írásunkat gondolatébresztőnek, vitaindítónak szántuk.

Álmunkban sem gondoltuk, hogy a kormány ilyen csattanós választ ad. Amit - a kapkodás jegyében - még sikerült megtoldani az áfaemeléssel és a megalapozatlan ingatlanadó (vagyonadó) bevezetésével is. Legyünk azért igazságosak: a panelfelújítást még nem szüntették meg, s októbertől 2,5-3 milliárd forintos összegig visszahozzák a Fészekrakó megújított változatát.

Kiérlelt, megalapozott, kormányokon átívelő lakáspolitika nem volt a rendszerváltozás óta. Lakáspolitikai koncepciók persze születtek, ezek bizonyos elemei meg is valósultak, de lakáspolitikai stratégia nem létezett. Ad hoc intézkedések követték egymást, hol kellemes, hol kedvezőtlen helyzetbe hozva a piac különböző szereplőit, az építőket, a kereskedőket, a vásárlókat, a hitelintézeteket.

Mérföldkő volt az 1990-es évek elején a lakásprivatizáció. Ezt követte a 2000-es évek elején a jelzálog-hitelezési rendszer bevezetése, kiegészülve a szocpollal, a bérlakás-építési és a panelfelújítási program elindításával. Mindez nagy lendületet adott az építőiparnak és a lakáspiacnak, mely akkor élte aranykorát, és hasznos volt a lakosság számára is. A program segítette a gazdasági növekedést, javította a hazai kis- és középvállalkozások helyzetét, valamint sok munkahelyet teremtett. Lakóparkok egész sora épült, az új építésű lakások száma soha nem látott magasságokba szökött, egészen az évi 40 ezres álomhatár fölé.

Egyre nagyobb problémát jelentett azonban, hogy a kamattámogatás vártnál is nagyobb mértékét a megugró infláció mellett az állami költségvetés egyszerűen nem bírta huzamosabb ideig finanszírozni. Többek között ezért is fogta vissza később a szocialista kormány az ezzel kapcsolatos kiadásokat. De kínált helyette mást: elindította a Fészekrakó programot, s ezzel a fiatalokat próbálta jobb helyzetbe hozni. Folytatta, illetve kibővítette a Fidesz-kormány által megkezdett panelfelújítási programot s tett erőtlen kísérleteket a bérlakásépítés irányába is.

Ezek a lépések azonban egyáltalán nem mutatnak átgondolt és hosszú távú lakáspolitikát. Sőt! A második Gyurcsány-kormánynak már nemhogy a tetteiben, de még a gondolataiban sem igen szerepelt a lakásügy, mely a gazdaságpolitikai centrumból a kormányzati döntéshozatal perifériájára került. 2006-ban megszüntették az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatalt (OLÉH) is - azt a szervezetet, amely 1990 óta a legmagasabb szinten képviselte az ágazatot. Szétválasztották a lakás- és az építésügyet: az egyik az önkormányzati, a másik a gazdasági tárcánál kötött ki.

A Bajnai-kormány követte elődje dicstelen példáját, amikor már le is nullázta az ágazatot. Természetesen nem a jól képzett kormányzati szakapparátust hibáztatom, hiszen a döntéseket a politika hozza. Nem vitatom - sőt! -, hogy hozzá kellett nyúlni biznyos elemekhez, de nem a "végképp eltörölni" elv alapján. Meg kellett változtatni a kamattámogatás rendszerét, nem kell alanyi jogon járnia a szocpolnak, az ezzel kapcsolatos visszaéléseket jogszabállyal lehetett volna rendezni. És a legfontosabb: a válságkezelés közepén is lehetett volna hosszú távú lakáspolitikai koncepciót megfogalmazni.

És amíg nincs egységes ingatlankataszter, addig nem szabad bevezetni forgalmiérték-alapú ingatlanadót sem. (A kataszter összeállítása egy-másfél évnyi időt és körülbelül egymilliárd forintot igényelne.) Átmenetileg négyzetméteralapon kellett volna kivetni az adót alacsony összeggel (2-300 forint négyzetméterenként), hiszen az önkormányzatok több mint a felénél most is így működik a rendszer. Ez sem lett volna jó, de ez lett volna a kisebbik rossz, s a bevétel is meglett volna, minden ingatlantípusra, hogy igazságos legyen.

A fentieket összegezve elmondhatjuk, hogy a kormány mindent megtett az ágazat ellehetetlenítéséért, s még jókora öngólt is rúgott. Tudvalévő ugyanis, hogy új lakás építése esetén 100 forintonként 45 visszavándorol a költségvetésbe.

Hogy festene egy új lakáspolitika? Fel kellene rajzolni egy életpályaívet a pályakezdéstől a családalapításon át a nyugdíjas korig lakhatási szempontból, s hozzárendelni az állami és az elvárt saját hozzájárulást minden életszakaszban. Jövedelemtől függően kellene tudni lakást bérelni szociális és piaci alapon, tulajdont vásárolni, először kicsit, majd nagyobbat, esetleg kerteset is, majd újból kisebbet. Amerikában az emberek életük során átlagosan hatszor cserélnek lakást. Mi háromszor.

Mik a kiemelt célok? A szociális bérlakásteremtés, a környezet- és emberbarát felújítások ösztönzése (nem csak a panelé és nem csak a szeparált lakótömbökben), a lakásmobilitás elősegítése, a fiatalok lakáshoz jutásának hatékonyabb támogatása s a minőség javítása. A legfontosabb cél az emberek lakhatási biztonságának erősítése és lakáskörülményeinek javítása. Ehhez először is használható (szociális) bérlakásprogramot kellene alkotni, hogy fenntartható és elfogadható lakhatási lehetősége legyen a családoknak. Ebben igenis van szerepe és felelőssége az államnak: akár lakbértámogatás, akár a német és osztrák lakásszövetkezeti rendszer hazai adaptálásának formájában.

Csak így éri meg ugyanis a vállalkozóknak a bérlakásépítés. El lehetne gondolkodni az eddig a lakáspiacon nem szereplő intézmények és alapok (üzleti biztosítók, nyugdíjalapok) bevonásáról is. A bérlakásépítés lehet a közeljövő záloga. Ez megmentené az állampolgárok sokaságát, azokat, akik adósságcsapdában vergődnek, nem tudják felújítani lakásaikat, s ezért szívesen költöznének bérlakásokba. Az építésekkel, viszszavásárlásokkal (akár egy bérlakás-befektetési alap formájában) újra lendületet kapna a piac, munkához jutnának az építők is, vagyis mindenki jól járhatna.

Nagyon fontos lenne az OLÉH visszaállítása valamilyen formában. De mindennek csak akkor bontakozhatnak ki a pozitív hatásai, ha az állam hosszú távon gondolkodik, minden piaci szereplő számára kiszámíthatók, tervezhetők a lépései, és számol a közvetett hatásokkal is. Ma a közkeletű hiedelemmel szemben az uniós országok között a hátsó mezőnyben vagyunk az állami szerepvállalást mérő GDP-arányt tekintve a lakáspolitikában.

Magyarországon tehát egy fenntartható, hatékony, az érintettekkel egyeztetett, kiérlelt, új lakáspolitikára lenne végre szükség! Mihamarabb!

A szerző a Lakásvásár Média Csoport elnöke