Közraktárak között vajúdó CET
Márciusra életre kelhet a pesti Duna-partra vetett CET. Az egykori Közraktárak közé ékelődő épület nagyon más akar lenni, mint a szokványos bevásárlóközpontok – és kétségtelen: nagyon más is lett.
– Az épület megjelenésében, funkciójában és üzleti filozófiájában is eltér a többi bevásárlóközponttól. Legalább annyira kereskedelmi, mint kulturális intézmény – mondja Kolesár Krisztián, a CET médiaképét formáló Raygun ügynökség kreatív vezetője. S valóban. A hárommilliós törzstőkével alapított Porto Investments Hungary Kft. nem titkoltan Kas Oosterhuis meghökkentő, 160 méter hosszú üvegfém cetformájú épülettervével nyerte meg az öt éve kiírt beruházói tendert. A sors fintora, hogy a szerződés aláírása után a Porto szakított az építésszel. Az épületet várhatóan hét hónappal később adják át az eredeti, augusztusi határidőhöz képest.
– A kivitelezést több vis maior esemény késleltette az eltelt másfél évben. A kedvezőtlen időjárási viszonyok miatt több alkalommal is fel kellett függeszteni a munkálatokat. További nehézséget jelentett, hogy a módosított építési engedély jogerőre emelkedését egy egyesület fellebbezése késleltette, így csak 2010. november végén lépett hatályba. A műszaki átadás-átvétel egyébként már megkezdődött, és a használatbavételi engedély megszerzését célzó eljárás is előkészítés alatt áll – magyarázza Molnár Katalin ügyfélkapcsolati igazgató. Tudomása szerint a fővárosi önkormányzat nem szándékozik kötbérköveteléssel élni. Nem is lenne miért, hiszen szerinte a késedelemből nem származott kára. A 32 millió eurós beruházást ugyanis a Porto saját maga finanszírozza részben önerőből, részben banki hitelből.
Az örök forráshiánnyal küzdő főváros főként ezért döntött úgy 2007-ben, hogy a Közraktárak hasznosítását PPP-konstrukcióban valósítja meg. Ikvai-Szabó Imre azóta már leköszönt főpolgármester-helyettes akkori érvelése szerint a vagyonvesztés kizárt, hiszen mindvégig az önkormányzat marad a tulajdonosa az ingatlannak, még jelzálog sem jegyezhető be rá. Csakhogy a Porto 90 százalékban hitelből valósítja meg a beruházást. A bank pedig biztosítékot kért. A 2008 januárjában kötött „Közvetlen megállapodásban” ezért a felek rögzítették, hogy a szolgáltatási szerződés felmondása esetén az önkormányzat köteles megfizetni a fennálló adósságot. (Akkor is, ha bizonyíthatóan a szolgáltató – azaz a Porto – súlyos szerződésszegése miatt szűnne meg a szerződés. A kötelezvény 25 évre szól.) Így vált a beruházás készfizető kezesévé az önkormányzat.
A PPP-konstrukciók lényegét jelentő üzleti kockázat megosztása is kérdéses. A 2007 júliusában aláírt szolgáltatási szerződés értelmében a létesítmény helyiségeinek bérbeadásából származó bevétel teljes egészében az önkormányzaté, cserébe viszont szolgáltatási díjat fizet. Utóbbi összegét a szerződésben szereplő, meglehetősen bonyolult képlet alapján számítják ki.
– A szolgáltatási díj a kereskedelmi üzemelés kezdőnapjától számított első nyolc évben egyenesen arányos az önkormányzati bérleti szerződésekből származó bevételekkel, így ha az önkormányzatnak a bérleti szerződésekből nem származik bevétele, akkor nem fizet szolgáltatási díjat sem – hangsúlyozza Molnár Katalin. Kissé árnyalja a képet, hogy az önkormányzat a sikeres hasznosítás érdekében az üzemeltetés első évében legfeljebb 500 ezer euróval, a másodikban 300 ezerrel kipótolja a szolgáltatási díjat, ha a bérleti bevétel elmaradna a várttól. Ezt leszámítva a teljes üzleti kockázat a Portóra hárul – jegyzi meg Molnár Katalin. Azzal viszont ő is egyetért, hogy a sikeres működtetés alapja a jó bérlői mix.
Az épületegyüttes 30 ezer négyzetméteres területéből 11 800 hasznosítható, amelynek 30 százalékát – a fővárossal kötött szerződés értelmében –a kultúra szolgálatába kell állítani. Ennek jelentős részét a CET „fejében” kialakított 1600 négyzetméteres rendezvényterem, illetve az 500 négyzetméteres kamaraterem teszi ki. A kereskedelmi területekből is e célt szolgál 1500 négyzetméter. Az egykori Közraktárak átalakított pincéiben, illetve az épület földszintjén elsősorban élelmiszerboltok, divatkereskedések és éttermek kapnak helyet, míg az első emeleten többek között galériákat, könyvesboltot és játszóházat alakítanak ki. Kerülik a tipikus plázamárkákat. Mindenben az egyedit és a különlegeset keresik. A bérleti díj négyzetméterenként és havonta 4–40 euró a tevékenységtől függően. Eddig az üzletek 60 százalékát sikerült kiadni. A bérlőkiválasztás egyébként a fővárossal közösen történik.
– Minden helyiséget megpályáztatunk, így az önkormányzat a legjobb ajánlattevők közül jelölheti ki a győztest – hangsúlyozzaMolnár Katalin. A sikeres szerződéskötésért a céget külön jutalék illeti meg. (A legutóbbi közgyűlésen csaknem 40 ezer euró kifizetését szavazták meg a fővárosi képviselők kettő – összesen 300 négyzetméternyi – helyiség kiadásáért.)
Az új városvezetés egy igencsak szerencsétlen helyzetet örökölt meg a CET-beruházással – jelentette ki dr. Bagdy Gábor pénzügyekért felelős főpolgármester-helyettes. – A témának korábban nem volt felelőse, egy bizottság próbálta koordinálni a projektet – több esetben hivatali egyetértés nélkül. A beruházás „házon belüli” átvilágítása most zajlik, de, így a főpolgármester-helyettes, már most feltételezhető, hogy – hasonlóan a többi PPP-konstrukcióhoz – a megkötött szerződések hátrányos pozícióba kényszerítették a fővárost.
