Annyi a lakbér, amennyi a hitel?
Való igaz, az Ócsával szomszédos település polgármestere egyáltalán nem sorolható a beruházás lelkes hívei közé. És aligha ő az egyetlen. Sztancs János a bukott devizahitelesek Ócsára való telepítését elhamarkodott, rossz ötletnek tartja, mivel a kijelölt terület távol van a környező településektől, továbbá nincs infrastruktúra, és nincsmunkalehetőség sem. És vajon – kérdezi – ki fizeti majd a segélyt a munkanélkülieknek?
A felülről jött ötlet megvalósítása furcsa improvizációkra kényszeríti a minisztériumi szereplőket, akiknek most át kell lépniük korábbi terveiken is. A kormányzati műhelyekben csak most körvonalazódó úgynevezett otthonteremtési stratégiában ugyan szó esik a bérlakásépítés támogatásáról 4-5 milliárd forint erejéig, de a korábbi hírek sokkal inkább vásárlási tervekről szóltak.
A bérlakásépítés szükségességének gondolata valójában a rendszerváltással egyidős. Míg a jóléti államokban a szociális bérlemények aránya eléri a 15–30 százalékot, Magyarországon ez a szám alig 4 százalék. Meglehetősen konzervatív becslés szerint a meglévő 140 ezer bérlemény kétszeresére volna szükség. Az igény nagyságát jelzi, hogy az önkormányzatok egy részénél vezetett várólistákra – még a hitelválság kirobbanása előtt – 45 ezren iratkoztak fel. Az évente megürülő és így újra szétoszthatóvá váló bérlakások száma országosan sem több kétezernél, miközben havonta 5-6 ezerrel nő azoknak a devizahiteleseknek a száma, akik nem tudják fizetni tartozásaikat. (A bukott devizahitelesek száma már bőven meghaladja a 110 ezret.)
Erre a problémára is választ adna az Orbán-kormány tervezett szociális családi ház programja, amelynek keretében első ütemben 80 bérlakás épülne a Pest megyei Ócsán. Csakhogy ez még akkor is aprócska szépségtapasznak tűnik, ha a későbbi ütemekre ígért több száz házat is hozzászámítjuk.
A rendszerből hiányzó több tízezer bérlakás felépítése természetesen még egy felpörgetett programmal is lehetetlen volna. Évi 8000 bérlakás építésével is húsz év alatt duplázódhatna meg a szociális bérlemények száma, miközben cirka 3000 milliárdot emésztene fel a program – számította ki Varga Dénes közgazdász, Matolcsy György egykori tanácsadója még tavaly, vakvágánynak tartva egy új bérlakás-építési programot.
Úgy tűnik, a Fidesz nem tanult saját bérlakás-építési fiaskójából. Az előző Orbán-kormány által elindított program során összesen 11 600 lakás épült fel, 61 milliárd forintból. A projektek többsége legalább harmadával többe került az eredetileg tervezettnél. Az egy négyzetméterre vetített építési költség – telekár nélkül – Budapesten átlag 230 ezer, míg vidéken 140 ezer forint volt. Ráadásul a bérlakások száma a program ideje alatt is csökkent. Az önkormányzatok ugyanis az építkezésekkel egyidejűleg folytatták a meglévő bérlemények értékesítését.
A bérlakásépítés másik dilemmája – amely fontos szempont azÓcsánmegvalósuló projektnél is – a minőség. Gyenge minőségű lakást nem érdemes közpénzből építeni, korszerű, energiahatékony megoldások alkalmazása viszont jelentősen drágítja a kivitelezést. Igaz, csökkenti az üzemeltetés költségeit. Régóta vitatott kérdés ugyanis, hogy mennyi terhelhető a lakás fenntartási költségéből a szociális krízisben lévő bérlőkre.
Az önkormányzati lakbérek – a Városkutatás Kft. korábbi felmérései szerint – legfeljebb a fenntartási költségek egyharmadát fedezik. De a bérlakás-üzemeltetés az ingatlanfejlesztők szerint is rossz üzlet. Még az ingatlanszakmában mérsékeltnek mondható 7–9 százalékos hozam is csak 40–80 ezer (négyzetméterenként 800–1600 ) forintos lakbérrel gazdálkodható ki egy 50 négyzetméteres lakás eseté ben. Ezen bukott el a szocialisták által tervezett – Nyugat-Európában szép karriert befutott – úgynevezett lakbérjegy is. A kormány akkor legfeljebb négyzetméterenként 600 forint bérleti díjat tartott volna beszedhetőnek a bérlőktől (ezt egészítették volna ki ezerre), ám a vállalkozók 1500 forint alá nem mentek. Igaz, tavaly már megelégedtek volna azzal az 1000 forinttal is. Az Ócsán épülő, családnagyságtól függően 40–80 négyzetméteres házak lakbére így 40–80 ezer forint lenne. Meglehet, hiteltörlesztésük sem volt több havonta, mégse tudták kifizetni. De ha mindettől függetlenül az állam mégis tulajdonossá akarna válni, vásárolhatna is. Üres lakásból nincs hiány. A KSH legutolsó adatai szerint 341 ezer lakás áll üresen az országban. Ez a szám évről évre nő. Az Otthon Centrum adatai szerint 2011 januárjában 4300 új lakás állt üresen csak Budapesten. Ezek kétharmada a pesti oldalon található, ahol az árak is kedvezőbbek. A nagy tételben vásárló állami vevő vélhetőleg jelentős alkura bírhatná a beruházókat. S ha ez még mindig soknak bizonyulna –az átlagár négyzetméterenként 351 ezer forint –, akkor a használtlakás-piacon is érdemes körülnézni. A válság ugyanis alaposan letörte az árakat. A szétszórt bérlemények üzemeltetése kétségtelenül bonyolultabb feladvány az egy tömbben való letelepítésnél. S az sem tagadható, hogy az önkormányzatok meglévő bérlakásaikat se képesek hatékonyan üzemeltetni, így megbízásuk kockázatos vállalkozás. Viszont a bérlakásállomány gyorsan bővíthető, az ingatlanok lezüllésének veszélye pedig jóval csekélyebb. Ráadásul a lakásvesztőket sem kellene teljesen kiszakítani megszokott környezetükből.
61 MILLIÁRD
FIASKÓNAK bizonyult az első Orbán-kormány által elindított bérlakás-építési program, amelynek során 61 milliárd forintból 11 600 lakás épült föl.
