A társasházakról szóló törvényt az Országgyűlés fél éven belül már másodszor módosítja. Június közepén a társasházak működése feletti felügyeletről szóló rendelkezéseket helyezték hatályon kívül.

Király utca

Most négy kérdéskörben zajlik a módosítás. Az eddigi hat hónap helyett háromhavi közösköltség-tartozás után lehetne jelzálogot bejegyeztetni az ingatlanra. Újraszabályoznák a társasház tiltási jogát a nem lakáscélú helyiségek használatában. Az önkormányzatok pedig felhatalmazást kapnának arra, hogy városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján rendeletben határozzák meg ezen helyiségek használatának módját. A könyvvizsgáló igénybevételét pedig a tízmilliós éves pénzforgalmi értékhatárról húszmillióra emelnék.

– A törvénynek túl kell mutatnia egy elavult jogi szabályozáson, és meg kell oldania a társasházak eladósodásának problémáját – mutatott rá Nagy Kálmán (KDNP), aki szerint a törvényjavaslat segít a társasházak gazdasági egyensúlyának megteremtésében. Ennek érdekében erősebben szankcionálja a közös teherviselés alól kibúvókat. A „potyautasok” jelentős része Nagy szerint tudna, csak nem akar fizetni.

Cséfalvay Zoltán államtitkár parlamenti expozéjában azt emelte ki, hogy a javaslat célja a társasházakban való békés együttélés elősegítése, a társasházak működtetésének egyszerűsítése és a szabályozás egyértelműsítése.

A törvénymódosítás nem old meg semmit – állítja ezzel szemben Hidasi Gábor ügyvéd.

– A társasházak eladósodását különösen nem. A társasházi közösségek jelzálogjogának háromhavi közösköltség-hátralékonként történő ingatlannyilvántartási bejegyezhetősége semmivel sem hatékonyabb intézkedés, mint a hathavi. Ez legfeljebb háromhavonta okoz ügyvédi és ingatlan-nyilvántartási kötelezettséget annak a közösségnek, mely egyébként is anyagi gondokkal küzd. Az ingatlan-nyilvántartás szolgáltatási díja ugyanis bejegyzési kérelmenként 12 ezer forint, és bár az ügyvédi munkadíj szabad megállapodás tárgya, az átlagos ügyvédi tarifák alapján feltételezhető, hogy ez is ehhez hasonló összeg. Így könynyen előállhat, hogy többe kerül a jelzálogosítás, mint a tartozás maga.

Lenne ennél olcsóbb és hatékonyabb forma is – állítja Hidasi. – Ha a társasházat törvényes zálogjog illetné meg, akkor a lakóközösség mentesülne számos költségtől és adminisztratív tehertől. S ha ehhez még elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésére is lehetősége lenne, akkor valóban közelebb jutnának a megoldáshoz. Az is hatékony szankció lenne, ha a törvény végre kimondaná, hogy végrehajtási, felszámolási eljárásban a társasház megelőzi a többi jelzálogjogosultat.

Az sem egészen érthető, hogy a tartozást miért hónapokban mérik, amikor vannak olyan társasházközösségek, melyek nem havonkénti fizetést írnak elő, máskor meg nem a havi közös költség elmaradása, hanem egyéb közösség egészét terhelő kötelezettségek –például épületfelújítás – miatt keletkezik hátralék.

A társasházközösségeken nem a jelzálogjog segít, hanem a követelés behajthatóságának gyorsítása. Erre pedig a jelenlegi törvénymódosítás nem ad megoldást.

Nem tűnik jobb ötletnek a helyiséghasználattal kapcsolatos tiltó jogkör bevezetése sem. Abszurd helyzet az, hogy egyenlő jogú tulajdonostársak között a tulajdon feletti rendelkezés tekintetében hatalmi helyzet alakuljon ki. Hatalmi jogok csakis az engedélyező hatóságot illethetik meg. Nekik kell vizsgálniuk, hogy az adott tevékenység zavarja-e a lakhatás nyugalmát. Egy ilyen korlátozás jelentősen rontja a kereskedelmi célú ingatlanok piacképességét. A vállalkozókat pedig piacon kívüli, a kockázatban nem részes személyek önkényének szolgáltatja ki.

Más a baj az önkormányzatok rendeletalkotási jogának kiterjesztésével. Ez egyszerűen nem társasházi kérdés, mivel nem csak ilyen helyiségeket érint. A túlságosan általános megfogalmazás pedig alkotmányos gondokat is felvet. A gazdálkodást segítő személy – mérlegképes regisztrált könyvelő vagy könyvvizsgáló – igénybevételi kötelezettsége jó intézkedés, de az már aligha helyes, hogy ezt a jogkört egy ilyen képesítésű tulajdonostárs is végezheti. A lényeg ugyanis éppen az lenne, hogy külső, független személy lássa el ezt a feladatot, aki nem érintett a társasházi működésben.