A lakás, a nyugdíj és az igazságosság
A szerző közgazdász
Az ingatlanadó társadalmi és gazdasági következményei nem elemezhetők anélkül, hogy figyelembe vennénk a nyugdíjrendszer és a lakásvagyon közötti kapcsolatot.
A nyugdíjrendszerek a világ számos országában válságban vannak, de ez a válság a kelet-közép-európai országokat - köztük Magyarországot - sokkal erősebben fogja érinteni, mert az öregedés gyorsuló folyamata a GDP sokkal alacsonyabb szintjén éri el, mint a fejlett országokat. Gőzerővel folyik a kutatás, hogy megtalálják a nyugdíjrendszer negyedik pillérét, ami a hagyományos Világbank által javasolt három pilléren (adókból fizetett szociális nyugdíjon, a kötelező és önkéntes hozzájáruláson alapuló rendszereken) túli finanszírozási lehetőségeket fogja össze, mint pl. az informális kapcsolatokon keresztüli támogatás vagy célzott egészségügyi és lakásprogramok.
Számunkra ezen reformelképzelések közül a legizgalmasabb a háztartások lakásvagyonának bekapcsolása - negyedik pillérként - a nyugdíjrendszer finanszírozásába. E témában folyik például jelenleg egy uniós finanszírozású összehasonlító kutatás (DEMHOW), amely a demográfiai változások és a lakásvagyon összefüggéseit vizsgálja 8 európai országban, köztük Magyarországon.
A társadalomkutatók már régóta felhívták a figyelmet arra, hogy a lakásvagyon fontos szerepet játszhat az időskorúak finanszírozásában. Többen felvetették, hogy a magántulajdont előnyben részesítő lakáspolitika indirekt célja az is lehetett (vagy lehet), hogy mentesítse a nyugdíjrendszert, hiszen az idősek könnyebben segíthetnek anyagi gondjaikon lakásvagyonuk egy részének felszabadításával, ha erre vannak korszerű banki termékek. Tény, hogy a szociális alapú nyugdíjellátások esetében a lakásvagyonnal való rendelkezés beépül az elosztási kritériumokba, kizárva a szociális alapú nyugdíjakból azokat, akik nagy lakásvagyonnal rendelkeznek.
Mi a helyzet nálunk? A lakásprivatizáció és a magán-lakásépítést preferáló lakáspolitika következtében Magyarországon a lakásállomány 96 százaléka magántulajdonban van. Az ingatlanvagyon teszi ki a háztartások vagyonának kétharmadát, és ez az arány a válság következtében csak nőtt, hiszen a részvények és befektetési alapok értéke sokkal jobban csökkent, mint a lakásárak (amelyek eddig drasztikusan nem estek).
Van-e, lehet-e valami szerepe ennek a lakásvagyonnak az időskori ellátások egyéni vagy társadalmi finanszírozásában? A kelet-európai országok privatizációja következtében tömegesen megjelentek a "jövedelemszegény, de lakásvagyonban gazdag" háztartások. Egy világbanki tanulmány még a 90-es években javasolta, hogy speciális konstrukciót kellene kidolgozni e háztartások támogatására. Ezt a terméket "fordított jelzáloghitelnek" (reverse mortgage) nevezik, ami egyáltalán nem új találmány.
A rendszerváltás előtt, különösen a tanácsi bérlakásszektorban népszerű konstrukció volt az eltartási szerződés, ami a lakásbérleti jogot váltotta életjáradékká vagy/és "gondozási szolgáltatássá". Városszociológiai vizsgálatok igazolták azt is, hogy a Budapest belső városrészeiben élő idős nyugdíjasok üres szobáik kiadásával egészítették ki jövedelmüket. 1997-ben a magyar parlamentben is felvetődött az a gondolat, hogy ki kellene dolgozni egy banki terméket, akár állami támogatással, ami lehetővé teszi az ingatlannal rendelkező alacsony jövedelmű nyugdíjasok jövedelmének kiegészítését lakásvagyonuk terhére ("lakást életjáradékért").
Az MFB el is készíttetett egy megvalósítási tanulmányt erről, amely a piac nagyságát nagyon szűkre (4-19 ezer), a költségeket pedig nagyon magasra becsülte, így az állami program nem indult be. Innovatív önkormányzatok kijöttek ilyen termékkel, de csak pár százas ügyfélkört sikerült kialakítaniuk. Ennél fontosabb, és a hirdetési piacon is agresszíven jelenlévő program volt a 2001-ben induló Hild lakás-életjáradék program, melyet azután az FHB és az OTP termékei követtek (becsült nagyságuk 4-6 ezer szerződés).
Mi történik az idősek lakásvagyonával? Vajon miért nem használják ki a rászoruló nyugdíjasok a lakásvagyonban rejlő lehetőségeket? Elsősorban azért, mert ez a döntés tipikusan a tágabb család közös döntése, amiben mind az öröklés, mind pedig az örökül hagyás fontos szempont. A hazai lakásszociológia fontos megállapítása, hogy a háztartások lakáspiaci viselkedését a tágabb rokoni kör befolyásolja (elsősorban a különélő szülők és gyerekek). A gyerekek lakásszerzésébe a szülők beszállnak, a lakásukat, ha kell, pénzzé teszik, kisebbre vagy több lakássá cserélik.
Az életciklus későbbi szakaszában az idősebbek lakáspiaci mozgásának fontos motivációja a közel költözés a gyerekekhez, és nem ritka, hogy a lakást a gyerekek nevére íratják, hogy elkerüljék az örökösödési adót. A lakásprivatizáció során gyakori megoldás volt a névleg bejelentett unoka nevére történő lakásvásárlás. Az idősek lakásvagyonukat azért nem szabadítják fel, mert magasabbra értékelik a család "ajánlatát", amely garantálja a szeretetet, az ellátást és a segítséget az öröklés fejében. Természetesen szó nincs arról, hogy a családok ilyen "hideg fejjel", racionálisan mérlegelnék az esélyeket, de a viselkedés hátterében ilyesfajta kimondatlan és leíratlan meggondolások vannak.
A generációk közötti transzfereknek nagyon komoly szerepük van a társadalmi egyenlőtlenségek konzerválásában. A fiatalok életesélyeit alapvetően meghatározza, hogy a család milyen háttérrel rendelkezik. A megörökölt társadalmi egyenlőtlenségek mértékét hivatott mérsékelni az örökösödési illetékadó, melynek részleges eltörlésével parlamentünk sikerrel hozzájárult az egyenlőtlenségek fenntartásához.
Az időskori szociális ellátások finanszírozásába a mai jóléti rendszer is megpróbálja óvatosan bevonni a családokat, részben a szülőtartás előírásával, részben az ellátás költségeinek a lakásvagyonra való ráírásával. Az emelt szintű nyugdíjas otthonokba való belépés költsége feltételezi az idősek megtakarításainak (esetleg ingatlanainak) felhasználását. További példa a lakásvagyonnak a szociális rendszerbe való beforgatására a társasházak esetében a hátraléknak az ingatlanra történő ráírása, bár itt helyes lenne az állami rásegítés, mert ebben az esetben a lakóknak kell megfinanszírozniuk a rezsitámogatást.
Az ingatlanadó jelentősége az eddig ismert tényeken kívül (a részben eltitkolt jövedelmekből keletkező vagyonok látható, megfogható részének bevonása az adózásba, az igazságosabb teherviselés stb.) abban van, hogy a társadalmi egyenlőtlenségek konzerválódása ellen hat. Ha az idősebb háztartásnak nincs jövedelme, vagy úgy ítéli meg, hogy az adó megfizethetetlen a számára, akkor vagy ráírják a terhet az ingatlanra, vagy a család hozzájárul az adó kifizetéséhez. (És természetesen, igen, kisebb lakásba is lehet költözni.)
Tíz éven belül tömegesen mennek nyugdíjba azok a munkavállalók, akik minimál(is) béren voltak bejelentve. Az ő nyugdíjuk mindenképpen kiegészítésre szorul, aminek a forrása éppen az adómegtakarításokból származó, lakásba befektetett jövedelem lehet. Az ingatlanadó révén a társadalom visszakapja a be nem fizetett adó egy részét.
És mi van azokkal, akik rendesen fizették az adót? Ők perszer relatíve rosszul járnak, de még mindig jobban, mintha nekik kellene fizetniük a "free riderek" nyugdíját. Arra a moralizáló érvre, hogy "nem erkölcsös megadóztatni egy élet munkájának gyümölcsét", azt (is) felelhetjük, hogy a lakás értékét (ami az adó tárgya) legalább három tényező határozza meg: a család megtakarításai (a saját kétkezi munkát is beleértve), az állami támogatások és a piaci hatások. Az ingatlanadó mindhárom tényezőre vonatkozik. És abban is van némi igazságosság, ha az állami támogatások (a privatizációs nyereség, a kedvezményes kamatú hitelek stb.) előnyeit a társadalom egy kicsit kiegyenlíti.
