Ahhoz, hogy a fenti kérdésekre választ kapjunk, néhány fontos alapelvet kell tisztázni.

Az ingatlan-adásvételi szerződést írásban kell megkötni. Írásban létrejött szerződésnél minimálisan a szerződés lényeges tartalmát kell írásba foglalni. Arra, hogy egy-egy szerződés esetén mi minősül lényeges tartalomnak, a jogszabályok, különösen a polgári törvénykönyv rendelkezései és a bírósági gyakorlat ad útmutatást. Az ingatlanok adásvételi szerződésével kapcsolatban a Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy „Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez a tartalmi követelmények szempontjából szükséges – és egyben elegendő –, ha a szerződésről készült okirat tartalmából a felek személye mellett az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításuk kitűnik, továbbá ha az okirat tartalmazza az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését, vagy ha az átruházás ingyenes, ez az okirat tartalmából megállapítható. Egyéb kérdésben létrejött megállapodás írásba foglalásának elmaradása a szerződés érvényességét nem érinti még akkor sem, ha az ebben való megállapodást bármelyik fél lényegesnek minősítette is”. (XXV. sz. Polgári Elvi Döntés) A fentiekből is látható, hogy nem szükséges minden részletkérdést írásban is a szerződésben rögzíteni. Amennyiben valamilyen kérdésben a felek közötti írásos megállapodás nem tartalmaz előírást, akkor a jogszabályi rendelkezések, illetve a felek szóbeli megállapodása vagy akár az általában érvényesülő szabályok, a szokások is adhatnak útmutatást.

Természetesen mindig az a legbiztonságosabb megoldás, ha a szerződés minden lényeges vagy bármelyik fél által lényegesnek, fontosnak tartott kérdést tartalmaz.

És mi is pontosan az előszerződés?

Az előszerződés egy olyan szerződés, amivel az azt aláíró felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy az abban foglaltak alapján később egymással szerződést kötnek. Vagyis ez is egy szerződés, ami alapvetően arra vonatkozó megegyezést tartalmaz, hogy mikor és milyen szerződést fognak kötni egymással.

Az előszerződésnek meg kell felelnie nemcsak a rá vonatkozó, hanem az előszerződés alapján később kötendő szerződésre vonatkozó törvényi rendelkezéseknek és alaki követelményeknek is. Pl. az ingatlan-adásvételi szerződést mindig írásban kell megkötni, így az ilyen tárgyú előszerződésnél is kötelező az írásbeli forma.

Mi történik, ha a felek mégsem kötik meg később a végleges szerződést?

Ebben az esetben is bírósághoz lehet fordulni. Ilyenkor azonban azt lehet kérni, hogy a bíróság hozza létre a végleges szerződést és állapítsa meg annak tartalmát. Vagyis itt van egy lényegi különbség, melyet egy példán keresztül is nézzünk meg!

A felek ingatlan-adásvételi előszerződést kötnek, amiben rögzítik, hogy mikor kötik meg a végleges szerződést. Ezután az eladó meggondolja magát és mégsem akar végleges szerződést kötni, vagyis nem akarja eladni az ingatlant. A vevő  azonban továbbra is szeretné azt megvenni, vagyis megkötni a végleges adásvételi szerződést. Ilyen esetben a vevő bírósághoz fordulhat, ott azonban nem azt kérheti, hogy a bíróság mondja ki, hogy az ingatlan az ő tulajdona.

Ilyenkor a bíróság minden körülményt megvizsgálva a végleges adásvételi szerződést hozhatja létre a felek között, ami alapján mindkét fél köteles az abban foglaltakat teljesíteni. A vevő tehát csak a végleges szerződés teljesítése után válhatna az ingatlan tulajdonosává.

Előfordulhat, hogy az előszerződés megkötése után a körülmények megváltozása folytán az egyik fél a megkötendő szerződés teljesítésére már nem lenne képes, vagy olyan helyzet állt elő, melyben a szerződés felmondásának vagy attól való elállásnak lenne helye. Ilyen esetben az érintett fél megtagadhatja a szerződés megkötését.

Az ingatlan-adásvételi szerződés és az előszerződés tehát lényegi különbséget jelent a felek jogaiban és kötelezettségeiben.

De akkor egyáltalán miért érdemes vagy mikor szükséges, hogy előszerződést kössünk egy ingatlanra?

Vannak olyan helyzetek, amikor végleges adásvételi szerződést még nem is köthetnek a felek. Ilyen például az, amikor az eladó még nem tulajdonosa az ingatlannak, amit a vevő megvásárolna, de már úgynevezett várományi joga van rá, vagyis a jövőben alappal várható, hogy övé lesz a kiszemelt ingatlan. Ez előfordulhat olyankor, amikor az eladó bár még nem tulajdonos, de már folyamatban van a tulajdonjogának bejegyzése. Ilyenkor jöhet szóba az előszerződés, melyben rögzítésre kerülhet, hogy amennyiben valóban bejegyzésre kerül az eladó tulajdonjoga, akkor köteles adásvételi szerződést kötni, és az ingatlant eladni.

Természetesen az is előfordulhat, hogy a vevő helyzete olyan, mely alapján még nem akarja végleg elkötelezni magát, így előszerződés mellett döntenek a felek.

Nagyon fontos, hogy az előszerződésben is a lehető legtöbb részletet rögzítsük a végleges adásvételi szerződés megkötéséhez. Gyakran találkoztam már azzal, hogy egy előszerződést írnak alá a felek, mikor megállapodnak az árban. Ez azonban csupán az árat és az ingatlan adatait tartalmazza, mely semmiképpen sem javasolt eljárás. Hogy miért?

Ahhoz, hogy a bíróság a végleges szerződés tartalmát megállapíthassa, mindenképpen szükséges, hogy a felek a lényeges kérdésekről az előszerződésben rendelkezzenek. Ha ilyen feltételek tekintetében hiányos az előszerződés, a bíróság a felek érdekeivel összhangban, az eset körülményei alapján állapítja meg azokat. Sőt, a bíróság kivételesen az előszerződés tartalmától eltérően is megállapíthatja a szerződés tartalmát. Erre akkor kerülhet sor, ha a felek különös méltánylást érdemlő érdeke ezt indokolja.

Ahhoz tehát, hogy egy megkötött előszerződés után viták nélkül, teljes egyetértésben tudjuk a végleges szerződést megkötni – így például ne akkor derüljön ki, hogy az eladó csak három hónap múlva akarja az ingatlant birtokba adni, vagy a vevő ugyan kifizeti az előszerződésben rögzített vételárat, de ezt csak hosszabb időn belül tudja teljesíteni –, fontos, hogy már az előszerződés megkötésekor átgondoljuk és rögzítsük is a részleteket, melyek később ugyan, de fontosak lesznek számunkra.