A levegőből már nem vesznek
Válság! Milyen válság? Négy német nagyváros - Berlin, Frankfurt, Hamburg és München - is szerepel a PricewaterhouseCoopers nemrég közzétett, tízes európai csúcslistáján. A tanácsadó cég szerint a szóban forgó városok - különösen a gazdag Hamburg és München - a nehéz időkben is biztos hozamokkal, illetve viszonylag alacsony kockázattal kecsegteti az ingatlanpiaci befektetőket.
Berlini tudósítónk beszámolója szerint a német sajtót tanulmányozva az derül ki: Európa vezető gazdasági hatalmában egyértelműen vásárlói piac alakult ki, különösen a családi, és társasházak területén. Berlinben az utóbbi hónapokban helytől függően 20-50 százalékkal estek az árak. A lejtmenetet azonban hiba lenne egyedül a válság mellékhatásának betudni. Családi és társasházak tekintetében a német fővárosban egyszerűen véget ért a 2006-2007-es időszakot jellemző fellendülés, amikor elsősorban külföldi befektetők vásároltak fel jó negyedekben épült, többlakásos villákat. A keresletnek és a pénznek annyira nem volt határa, hogy sok vevő be sem tette a lábát az ingatlanba, legfeljebb helikopterről nézte meg, mely házakat sorolhatja majd ingatlanportfóliójához - írja a berlini Der Tagesspiegel.
A lakásárak viszont viszonylag stabilak, szakértők szerint változatlanul jó üzlet Berlinben lakást venni és kiadni, és még mindig sok az úgynevezett szuperfekvésű, beépítésre váró telek. Közben tartja magát a trend, hogy egyre több kreatív vagy szabadfoglalkozású, jól kereső család, illetve egyedülálló költözik a fővárosba. Az előrejelzések szerint Berlin lakossága 2020-ig akár 400 ezerrel is nőhet, s az újonnan érkezők jelentős része elsősorban a jól felszerelt, felső kategóriás bérlakásokat keresi. A helyzet nagyon ellentmondásos, hiszen Berlinben a legnagyobb a munkanélküli-, és szociális segélyen élők aránya.
A válság közepette a lakbérek is nőnek - az idén 1,5-2 százalékkal -, különösen a főváros azon negyedeiben, ahol folyamatosan újítják fel a régebbi bérházakat. A bankok és a takarékpénztárak igen kedvező lakáshiteleket kínálnak, tízéves futamidő esetén például az éves kamat 4-5 százalék körül van. Ilyen feltételek mellett sok befektetőnek biztonságosabb ügyletnek tűnik ingatlanba fektetni a pénzt, mintsem részvényekben vagy más értékpapírokban tárolni. A Berliner Morgenpost szerint néhány ingatlanfejlesztő elkezdett családi házakat felvásárolni és azokban több öröklakást kialakítani. Az ármozgásokat figyelve, ez a válságban is jövedelmező vállalkozásnak tűnik.
A brit ingatlanpiacról ellentmondásos hírek érkeznek: a kemény adatok és a valóság nem egészen fedik egymást - írja londoni tudósítónk. Aligha lehet vitatni az adó- és vámhivatal frissen kiadott jelentésének megbízhatóságát, amely szerint januárban mindössze 43 ezer ingatlant adtak el szigetországszerte. Ez a szám 1959 óta a legalacsonyabb, és nyilván nem teszi boldoggá Alistair Darling pénzügyminisztert, aki még nem is olyan régen azt sugallta, hogy a várhatóan rövid időtartamú recesszió az év végére lecseng, az ingatlanpiac fellendítése érdekében pedig felfüggesztette a viszonylag alacsony értékű otthonok után fizetendő átírási költséget.
Az aktivitás annak ellenére nem indult be, hogy ma nagyjából ott tartanak az árak, mint 2004 áprilisában, az elmúlt egy évben 17,6 százalékos visszaesést regisztrált a jelzálogkölcsönzésben hagyományosan élenjáró Nationwide lakóházépítő szövetkezet. Az árak megroggyanása tragikus helyzetet teremt. Előrejelzések szerint 1,2 millióval emelkedik, és az év végére eléri az ötmilliót a "negative equityt" felmutatók száma, ami annyit tesz, hogy lakóingatlanuk értéke, azaz a jelzálogkölcsön fedezete, a felvett hitel összege alá csökken.
A helyzet kuszaságát jelzi, hogy elvileg hosszú évek óta a legelőnyösebb kamatfeltételek mellett lehetne jelzáloghitelhez jutni, hiszen az egy százalék irányadó kamat történelmi mélységű - és még lejjebb tendál. A bankok és a hitelszövetkezetek a kormány minden támogatása és ösztönzése ellenére is vonakodnak kölcsönt odaítélni. Maga Gordon Brown miniszterelnök is hangoztatta, hogy nem híve a nemrégiben még nemhogy elfogadott, de bátorított, százszázalékos lakáshitelnek. Miközben szerencsés esetben már elképesztő, 2,3 százalékra is lehet jelzálogkölcsönt felvenni, a pénzintézetek ragaszkodnak a legalább tíz-, de gyakran húszszázalékos önerőhöz. A januári londoni átlagos lakásárat, 361 ezer fontot (122 millió forint) figyelembe véve ez 36-72 ezer fontos kötelezettséget jelentene a 24 ezer fontos éves átlagfizetés mellett. Ennek előteremtése komoly nehézséget jelent az ingatlanlétrára most felkapaszkodó vásárlóknak.
A tavasz közeledtével az ingatlanpiacon is új hajtások jelei mutatkoznak. A politikusok által felkapott green shoots kifejezés vonatkozik az ingatlanügynökökre és az okleveles értékbecslő szakértőkre is, akik az elmúlt hetekben a vásárlói érdeklődés felcsillanását vél-ték felfedezni. Elkerülhetetlen, hogy a vevők visszatérjenek a piacra, hiszen ahogy az emberek körülményei változnak, családot alapítanak, gyermekeket szülnek, vagy éppen ellenkezőleg, elválnak, megöregszenek, mozdulniuk kell. Sokan hónapok, évek óta várják az ingatlanárak kijózanodását, hogy azután hitelezési csapdába zuhanjanak.
Az új tendenciák közé tartozik viszont egy idősebb, tehetősebb vevőkör színre lépése. A rekord alacsony kamatláb óriási csapást jelent a betétesekre, akik nyugdíjalapjukból, megtakarításaikból reméltek megélni öreg napjaikban. Ők a nulla felé araszoló hozamok elől menekülnek a hosszú távon anyagilag vonzóbbnak remélt ingatlanpiacra és vásárolnak készpénzzel.
A kormány több kezdeményezéssel is próbálja támogatni az alacsonyabb fizetési osztályba tartozók lakáshoz jutását. Az egyik egy kicsit a próbaházassághoz hasonlít. A "bérelj ma, vásárolj később", egyelőre csak Angliában érvényes szisztéma jegyében az évi 60 ezer font jövedelem alatti családok a piaci árnál olcsóbban bérelhetnek elsősorban új építésű kis lakásokat, azzal az opcióval, hogy két-három év múlva megvásárolhatják. Ez a lehetőség még azzal is cifrázható, hogy csak az ingatlan 25-75 százalékát kell megvenni, és a fennmaradó rész után maradhat a bérleti díj.
