Nem lehet mondani, hogy dübörgött a hazai lakáspiac mielőtt a hitelválság elért bennünket. Az év első felében, bár a kamatok még viszonylag alacsonyan voltak, sokéves mélypontot jeleztek a statisztikák az átadott lakások tekintetében, és esztendők óta először csökkentek a telekárak az addig legkeresettebb területeken is. Szűkült a hazai vevőkör, elmaradtak az óvatosabb külföldi cégek és a befektetési céllal vásárlók. Ezzel együtt az új építésű lakások ára 4-6 százalékkal emelkedett, ezt azonban nem a kereslet, inkább az építőipari árak emelkedésével magyarázták az Otthon Centrum elemzői. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2008 első fél évében valamivel több mint 11 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 21 ezer alatt maradt a kiadott építési engedélyek száma. Ez 15,5, illetve 0,8 százalékos csökkenés az egy évvel korábbi számokhoz képest. Az átlagosnál erőteljesebb volt a visszaesés a fővárosban, ahol 24 százalékkal kevesebb új lakás használatbavételére került sor, és 11 százalékkal kevesebb új engedélyt kértek, mint 2007 első fél évében.

Egy recesszióba hajló lakáspiacot értek utol azután a pénzpiac rengései, és talán ez is magyarázza, hogy, legalábbis ez idáig, összeomlásról nincs szó a hazai ingatlanértékesítés terén.

Nincs Magyarországon ingatlanlufi, ami kipukkadhatna - állítják egybehangzóan a piac szereplői, akik szerint az árak, ellentétben sok nyugati országgal, normális mederben maradtak, és a bankok hitelezési gyakorlata is szigorúbb volt, mint a krízistől leginkább sújtott tengerentúlon. A környező és más nyugati országok piacával öszszehasonlítva a hazai ingatlanszektor alulértékelt. A spekulatív vásárlások sem voltak olyan arányúak, hogy komolyabb turbulenciát okoznának, és ami a legfőbb érv amellett, hogy nem kell számítani klasszikus válságra, az az, hogy szemben az amerikai gyakorlattal, amelynek eredményeként a hitelek az ingatlanok értékének 110-120 százalékára rúgnak, itthon az átlag 50-60 százalékot tesz ki.

A hitelválságnak így inkább csak rövid távú következményeit latolgatják a piac szereplői. A finanszírozás drágább lesz, egyes esetekben tovább szigorodnak a hitelfelvételi kritériumok, drasztikus áresésre azonban egyáltalán nem kell számítani - állítja Murányi Ákos. A Duna House szakértője úgy véli, az új építésű ingatlanok piacán marad a trend, miszerint az infláció mértékével megegyezően emelkednek a kínálati árak. A devizaalapú hitelek korlátozása természetesen nehezebb helyzetbe hozza a piacot, egyes vásárlók ideiglenesen elállhatnak szándékuktól, későbbre tolhatják az ingatlanvásárlást, és a fejlesztői oldalon is előfordulhat, hogy egyes beruházások leállítása, szüneteltetése mellett döntenek. Emelkedhetnek a törlesztőrészletek, és mindenképpen szigorodik a hitelbírálati folyamat - éppen ezért, aki most tervez vásárlást, érdemes gyorsan cselekednie - tanácsolják a Duna House-nál.

Ingatlanba fektetni a válság ellenére is érdemes, a mozgások sokkal kevésbé hektikusak, mint például a pénz- és tőkepiacokon. Igaz, a döntés hosszú távú, de nemcsak a vételi-eladási ár különbségéből keletkező nyereséggel lehet tervezni, hanem bérbeadással is folyamatos jövedelem képződik. A hosszú távú euróhitelek árfolyamkockázata maximum az eurózónába tartó belépésig tarthat - hangoztatják az optimisták.

Egyébként a forgalom nem változott érdemben - számol be a mostani tapasztalatokról Murányi, aki négy csoportba sorolja a piacon most figyelt kört. Jelen vannak azok, akik készpénzüket ingatlanba szeretnék fektetni, felbukkannak olyanok, akiknek, helyzetük megváltozása okán, sürgős az értékesítés, míg egyes vevők a hitelek beszűkülése miatt elállnak a vásárlástól, és sokan vannak, akik későbbre halasztják az eladást. Ezek a hatások lényegében jelenleg kiegyenlítik egymást, valamelyest javítják a piac egyensúlyát.

Némileg borúlátóbban látják a helyzetet a Mareco Ingatlannál. Borics Zoltán vezérigazgató szerint több területen is csökken a kereslet. Budapesten a legproblémásabb kategóriák az 50 millió fölötti társasházi lakások és szinte a teljes családiház-piac. De rendkívül alacsony a forgalom a 15 millió forint fölötti családi ház építésére alkalmas telkek esetében is. A nagyobb, társasházaknak is megfelelő területek esetén pedig 15-20 százalékos diszkonttal kell számolnia az eladónak. A piac két részre bomlik - állítja Borics, igaz, megállapításai a válságtól függetlenek. Szerinte a műszakilag elavult, esztétikailag divatjamúlt, energiapocsékoló nagyméretű ingatlanok piaca kezd besülni. Jelenleg már csak a 20 millió forint alatti használt ingatlanok piacán van számottevő forgalom, különösen a 10 évesnél nem régebben épült lakások iránt van érdeklődés. A modern, divatos és energiatakarékos lakások kereslete stabil maradt.

Beák Attila úgy véli, korai a hazai ingatlanpiacon bármilyen trendről beszélni. Nem tapasztalható semmilyen drasztikus változás sem a vételi, sem pedig az eladási oldalon - állítja. A szereplők kivárnak, talán jövő év elején látszik majd, milyen irányba mozdul a piac. A Beák és Tsa. Ingatlanközvetítő tulajdonosa nem számít nagyobb árváltozásokra, úgy véli, az új lakások ára enyhén lefelé mozdul, míg a jó helyen lévő régi építésűek valamelyest drágulnak a közeljövőben. Az összforgalom várhatóan kissé megtorpan, hiszen a hitelek drágulása fékezni fogja a vásárlókedvet, és nyilvánvalóan a beruházásokat is lassítja, így a kereslet-kínálat eddig megszokott aránya nagyjából változatlan marad.

Nem a vevők, hanem inkább az eladók szándékainak változását tapasztalták az utóbbi két hétben a Kala és Tsa. ingatlanügynökségnél. A társaság ügyfélköre kevéssé az alacsonyabb, inkább a 30 millió forint feletti értékű lakások iránt érdeklődik, és mint Kala Zsuzsa elmondta, a többség nem hitelből vásárol. Igaz, e szinten a kínálat mintha fékeződne, akik csak spekulációs szándékkal adtak volna túl ingatlanjaikon, most mégis úgy látják, jobb helyen van a pénzük a kőben, mint a bankban. Az olcsóbb kategóriában viszont szinte bizonyosan kevesebb lesz a vevő, a hitelek drágulása és a növekvő banki szigor minden bizonnyal megteszi a magáét. A pénzintézetek immár nemcsak az ingatlan értékére kíváncsiak, hanem a vevő hitelképességére is, ez komoly buktatót jelent, különösen a fiatalok ügyleteiben. Ugyanakkor azok is elgondolkodnak, akik eddig úgy számoltak, a lakáskiadásból kitermelik a törlesztőrészleteket. Ma azzal kell szembesülni, hogy a havi 70 ezer forintos banki kötelezettség akár 110 ezer forintra is duzzadhat egy kevéssé szerencsés kölcsönkonstrukció esetén, a lakó viszont nem fizet többet, hiszen bérleti lehetőség van bőven. Összességében enyhe drágulásra számítanak Kaláék. Úgy vélik: a kereslet, főként a készpénzes, inkább nőni fog, miközben a tulajdonosok, ha nincs határozott céljuk, inkább őrzik majd portékáikat.

Nem tapasztalt keresletcsökkenést Szick Sándor, az A1 irodavezetője sem. A szakember úgy véli, két-három hónap alatt lecsengenek a pénzpiac által felkorbácsolt hullámok. Az ingatlanértékesítés azonban addig sem fog leállni, ha a hitelezés sikertörténetei kisebb szerephez jutnak is, a készpénz felértékelődik. A pénzpiac bizonytalanságai a biztosabb befektetések, így az ingatlan felé terelik a szabad forrásokat.

Árkalauz

Átlag 340-360 ezer forint között mozog négyzetméterenként a fővárosban az új építésű lakások ára, de sok - nem is igazán kiemelt - környéken már a 400 ezer forintos ár sem okoz meglepetést. A VIII. kerületben például néhány éve bevezető áron, 260-280 ezer forintért is lehetett új lakást venni négyzetméterenként, ma nem ritka a 330-350 ezer forintos ár sem, de a IX. kerületben is lehet találni akár 400 ezer forint feletti árakat is.

Az elitebbnek számító, kevés lakásos társasházak esetében, amelyek jórészt a budai hegyekben épülnek, immár teljesen megszokott a 600-800 ezer forintos szint, a belvárosi tetőtér-beépítéses új lakásokat négyzetméterenként 500-650 ezer forintért kínálják.

A jellemző fővárosi használtlakás, négyzetméterár átlagosan 280-320 ezer forint között mozog, természetesen az adott lakás elhelyezkedésétől függően nagy lehet a szóródás: a legolcsóbb paneleket, illetve gyenge állapotban lévő lakásokat akár már 140-150 ezer forinttól meg lehet vásárolni. A divatlakótelepeken, Gazdagréten vagy a Pók utcában, a Duna-parti paneles részen némely lakás négyzetméterára a 300 ezer forintot is eléri.

A belső városrészekben 250-300 ezer forintos szint környékén mozognak az átlagos helyen és állapotban lévő (jórészt régi építésű) társasházi lakások, de Budán vagy Pest előnyösebb pontjain nem ritka, hogy ennél sokkal magasabb árakat szabnak az eladók. Fel kell készülni az egymillió forintos négyzetméterárra is a budai hegyekben található panorámás lakások, valamint a pesti belváros exkluzív lakásai esetében.

A kereslet csökkenni fog, de a kínálat is szűkül majd