Kis lakásba is be tud költözni a lízing
Ingatlant lízingelni nem drágább, sőt sok esetben jóval olcsóbb, mint hitelre vásárolni, és nem igaz, hogy csak a magas jövedelműek engedhetik meg maguknak - állítja Dunavölgyi Mária, az OTP Ingatlanlízing Zrt. vezérigazgatója.
Az ágazatban a lízing lehetősége akkor kapott lendületet, amikor néhány éve egy ingatlanfejlesztő az egyik egyetemi városban nehezen tudta értékesíteni garzonlakásait, miközben mindenki albérletben lakott, egy hitel havi törlesztőrészleténél jóval magasabb lakbérért - emlékszik vissza a kezdetekre a vezérigazgató. Ebben a helyzetben kellett azt a pénzügyi terméket megtalálni, amelynek révén a hitelfelvételhez szükséges önerővel nem rendelkező egyetemisták és pályakezdők is lakást tudnak venni.
Mára a lakáshitel feltételei is sokat változtak, eddig javarészt enyhültek, de a világpiaci pénzügyi válság miatt most ismét szigorodhatnak a kölcsönök feltételei, ami még inkább arra késztetheti az ingatlanszerzésen gondolkodókat, hogy megvizsgálják: érdemesebb-e lízingelni.
Az önerő nélküli lakásfinanszírozást a lízing esetében az teszi lehetővé, hogy abban az esetben, ha a lízingbe vevő nem fizet, a lízingcég erősebb biztosítékokkal rendelkezik, mint egy hitelező bank. A bank ugyanis a hitel biztosítékaként jelzálogjogot tud bejegyeztetni a hitelfelvevő tulajdonában lévő lakásra, ám a lízingcégnek jogilag a tulajdonában van az ingatlan, mindaddig, amíg a lízingbe vevő a lízingdíj utolsó részletét is kifizeti. Ez - szükség esetén - lényegesen egyszerűbbé teszi a végrehajtást.
Ha a lízing havi törlesztőrészleteit összehasonlítjuk az azonos devizában felvett hitel törlesztőrészleteivel, a lízing az OTP termékeinél például jelentős előnyt mutat.
A lízing nagy előnye, hogy új lakás vásárlása esetén olcsóbb finanszírozást tud nyújtani, mint a jelzáloghitelező bank. Az építtető áfás számlát bocsát ki, s az új áfaszabályok lehetővé teszik, hogy a lízingcég az áfát azonnal visszaigényelje - mondta el Rozner Anna, a CIB Ingatlanlízing Zrt. lakáslízing üzletágának vezetője. Így bár az áfát a lízingbe vevőnek ugyanúgy meg kell fizetnie, mintha hitelbe venne új lakást, az áfa összegét azonban a lízingcég kamatmentesen hitelezi, hiszen ő már visszakapta az áfát az államtól.
A kamatmentes áfával a lízingbe vevő a kamat hatodát megspórolja. Egy áfával együtt 24 millió forintos lakás vásárlása esetén csak 20 millió forint hitel után kell kamatot fizetni, ami azonos kamat esetén akár milliós nagyságú kamatmegtakarítást jelent a lízingbe vevőnek - mondta Szűcs Károly, az Erste Ingatlanlízing Zrt. szakembere. Használt lakás vásárlása esetén persze nem kell áfát fizetni, így a lízing előnye kisebb a hitelhez képest.
Az adásvétel költségei teljesen megegyeznek a szokásossal, a finanszírozás költségei pedig valamivel kedvezőbbek a hitelhez képest, hiszen az Erste például az év végéig elengedi a teljes szerződéskötési díjat, és a közjegyzői díj is alacsonyabb, mert nem kell a teljes szerződéseket közokiratba foglaltatni, csupán egy egyoldalas kiürítési nyilatkozatra van szükség.
Bár lakáshitelt is lehet szinte önerő nélkül felvenni - néhány bank az általa finanszírozott beruházó lakásainak akár 100 százalékáig is hajlandó hitelt nyújtani a lakás vevőjének -, az említett adózási előny lehetővé teszi, hogy azok is önerő nélkül lízingelhessenek lakást, akik csak a minimálbérnek megfelelő jövedelmet tudnak igazolni - mondta el Rozner Anna.
A lízing számos olyan esetben is megoldást jelent, amikor a hitelezésnek más akadálya van. Például nagy értékű - 50 millió forintnál drágább - lakások esetén vagy akkor, ha a vevő már túl idős ahhoz, hogy a bankoktól adóstárs nélkül is a maximális 35 éves futamidőre kapjon hitelt. A jelenlegi banki gyakorlat szerint az adós nem lehet több mint tíz éve nyugdíjban, amikor a hitel futamideje lejár. A lízingszerződésnél ez nem követelmény.
A lízing akkor is előnyösebb lehet a hitelnél, ha egy család úgy gondolja, hogy a lízing futamideje alatt esetleg többször lakást cserél, kisebből nagyobba költözik, vagy lakóhelyet vált. A lízing esetében ezt újabb és újabb illetékfizetés nélkül megteheti, míg a hitelnél minden lakásvásárláskor illetéket kell fizetnie - jegyezte meg Dunavölgyi Mária.
A leggyakrabban kihasznált előnyök egyike az, hogy lakást - vagy más ingatlant - vállalkozóként is lízingelhet az ügyfél, hasonló feltételekkel, mint ha magánszemélyként venné igénybe a lehetőséget. Ha a vásárlást hitelből próbálná megtenni, 30-40 százalék önerőre lenne szüksége, és a hitel futamideje egy átlagos vállalkozás számára 5-7 év lenne, szemben a 15 éves futamidejű lízinggel. Iroda céljára lízingelt lakás esetén a futamidő akár a 25 évet is elérheti.
A CIB Lakáslízing Zrt. olyan lízingkonstrukciót is kínál - akár vállalkozásoknak is -, amelyben a külföldi devizában finanszírozott lízing havi díja a teljes futamidő alatt változatlan marad, és az esetleges kedvezőtlen kamat- vagy árfolyam- mozgásokat a lízingszerződés futamidejének esetleges meghosszabbításával küszöbölik ki, míg kedvező árfolyamalakulás esetén a futamidő rövidebb lesz - tudtuk meg Rozner Annától.
A vállalkozások a lakás lízingdíját, a karbantartást, sőt többnyire az amortizációt is elszámolhatják költségként, ha a vállalkozás tevékenységi körében szerepel az ingatlan bérbeadása - tette hozzá Tölgyesi Zoltán, a Raiffesien Bank kkv-finanszírozási üzletágának vezetője.
A Raiffeisen szakembere többnyire olyan ügyfelekkel találkozik, akik befektetési céllal lízingelnek lakást, akár egynél többet is. Korábban a befektetők nagyobb része külföldi volt, de számuk kissé visszaesett, míg a hazai befektetők száma nagyjából változatlan.
Mivel az ingatlan a lízingcég tulajdonában van, a nem fizető adóstól végrehajtás helyett egyszerűbben is visszaszerezheti az ingatlant. Ez azonban inkább a kereskedelmi ingatlanok esetében jelent előnyt. Télen egy lízingelt lakásból sem lehet kitenni egy családot, és ez nem is célja sem a bankoknak, sem a lízingbe adóknak.
Az új lakásokat szinte mindig nyílt végű lízing keretében adjuk el, míg a használt lakásokat szinte mindig zárt lízingként - tette hozzá Tölgyesi.
A nyílt végű lízingkonstrukció azt jelenti, hogy a lízingbe vevő a lízingszerződés lejártakor fizeti meg a maradványértéket, az ingatlan értékének azt a részét, amelyet a lízingdíjban még nem fizetett ki. Nyílt végű lízingnél a lízingbe vevő dönthet, hogy ő maga akarja megvásárolni az ingatlant, vagy a vételi jogot átengedi egy másik személynek, egy újabb ingatlaneladási tranzakció költsége nélkül - mondta Beákné Kővágó Erika, a CIB Ingatlanlízing Zrt. kkv-üzletágának vezetője. Ha valaki kereskedelmi ingatlant zárt végű konstrukcióban lízingel, akkor az illeték a lízingszerződés kezdetekor tíz százalék, míg a lízingcég a szerződés megkötésekor további két százalék illetéket fizet.
Lakáslízing esetében, ha az ingatlan értéke 15 millió forint alatt van, a lízing illetékmentes. Ha a lakás ennél nagyobb értékű, a lízingbevételkor két százalék, a lízingszerződés lejártakor hat százalék az illeték. Lakásvásárlás esetén ezzel szemben csak egyszer kell hat százalék tulajdonszerzési illetéket fizetni.
Lízingszerződések esetében az ingatlanszerzési illetéket kétszer kell megfizetni. Egyszer az elején, amikor a lízingcég megvásárolja ügyfelének az ingatlant, és egyszer a szerződés lejártakor, amikor az ügyfél megszerzi az ingatlan tulajdonjogát a lízingcégtől - mondta Tölgyesi Zoltán.
A zárt végű lízing esetén a lakásvásárlásnál a lízingszerződés elején ugyanúgy meg kell fizetni az összesen nyolc százalék illetéket, és az illetékhivatal illetékelőleg címén előre megfizetteti a szerződés lejártakor fizetendő illetéket is, ami további hat százalék. Mindez illeték szempontból hátrányt jelent a hitelből történő lakásvásárláshoz képest, amelynél az ingatlanszerzési illetéket csak egyszer, a lakás megvásárlásakor kell megfizetni.
Ha valaki kereskedelmi ingatlant lízingel, akkor a lízingszerződés kezdetekor és lejártakor is fizet: a kereskedelmi ingatlanokra kivetett magasabb illetéket kell megfizetnie az illetékhivatalnak. Ha azonban a lízingbe vevő olyan ingatlant vásárol kereskedelmi célra - például irodának -, amely a földhivatali nyilvántartásban lakóingatlanként szerepel, akkor csak a lakóingatlanokra kivetett alacsonyabb illetékkel kell számolnia.
Ha valaki jogosult a szociálpolitikai támogatásra, és azt igénybe is akarja venni, akkor tudnia kell: ez a lízingelt lakáshoz nem jár. Ezért ilyen esetben számolni kell: a lízing vagy a hitel éri-e meg jobban. Ha azonban a lízingbe vevő fel akar venni szociálpolitikai támogatást egy másik lakás megszerzéséhez, ezt akkor is megteheti, ha közben egy lízingelt lakásban él, hiszen a lízingelt ingatlan jogilag nem az ő, hanem a lízingcég tulajdonában van. Ha az ügyfél mégis a lízingelt lakásra akarja igénybe venni a szocpolt, a lízingszerződést átválthatja hitelre, ilyen esetben a félszocpolra jogosult.
