Ha lassan is, de forog a panel
A jó öreg panelházak megítélését egyelőre nem javítja, hogy szaporodnak a kifogásolható minőségű lakóparkok. Ezt a stagnáló, sőt a nagyobb méretű ingatlanok esetében 3-5 százalékkal csökkenő árak igazolják. A szakemberek szerint elsősorban a nagy lakásszám és a magas rezsiköltség tartja vissza a vevőket. Az Otthon Centrum adatai szerint egy 50-55 négyzetméteres panellakás Budán átlagosan 12,2 millióért (220 ezer forint körüli négyzetméteráron), Pesten 10,8 millióért (négyzetméterenként 204 ezer forintért) cserél gazdát. A 1,5-2 szobás ingatlanok aránylag jól tartják értéküket, és a legjobb környékeken - a Pók utcai lakótelepen vagy Gazdagréten - az egy évvel korábbinál akár 5-6 százalékkal magasabb áron is túl lehet adni rajtuk.
- Ma is az alacsony jövedelműek és a kis önerővel rendelkezők kényszermegoldása a panellakás. Továbbra is sokan szeretnének elmenekülni belőlük - persze akad, akinek saját bevallása szerint nagyon is megfelel. Nem hiszem, hogy egy lakóparkból bárki visszaköltözne a lakótelepre, már csak a távfűtés hátrányai miatt sem, és befektetésnek sem ez az ideális megoldás - mondja Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője.
- Ahol az utóbbi időben az önkormányzat gondot fordított a környék fejlesztésére - például a Havanna-lakótelepen vagy Békásmegyer-Ófalun -, és parkosítottak, térfigyelő kamerákat telepítettek, s ennek következtében jobb lett a közbiztonság, a környék megítélése határozottan javult. Ezeken a területeken megnőtt a kereslet, és az árak, ha lassan is, de emelkednek - állítja Baranyai Tünde, az Otthon Centrum üzemeltetési vezetője. - Aki befektetésként panelt vásárol, a jó közlekedés és az egyetemek közelsége miatt dönt így. Ez jellemző például az Örs vezér tere és a Füredi út környékén - teszi hozzá.
És hogy mivel érdemes érvelni eladóként? A panelprogrammal mindenképp. A szakemberek azt tapasztalják, hogy az ilyen házak lakásait öt, de akár tíz százalékkal magasabb áron is értékesíteni lehet, és lényegesen kelendőbbek, mint az egyedi mérőóra nélküli távfűtéses társaik. - Békásmegyeren, ahol bizonyos házaknak belátható időn belül saját tömbfűtése lesz, már a program elindulása előtt érzékelhető, hogy nő a kereslet, célzottan az adott tömb lakásai iránt - mondja Baranyai Tünde.
Az elemző ugyanakkor felhívja a figyelmet: jellemzően semmilyen lakásfelújítás nem térül meg teljes egészében, főként nem a paneleké, ezért eladás előtt erre nem érdemes időt, energiát és pénzt vesztegetni. - A nagyon "retró" állapotú lakásokat nem árt persze esztétikailag kipofozni. A legérzékenyebb pont legtöbbször a fürdőszoba: ha vállalhatatlan, feltétlenül érdemes csinálni vele valamit, vagy engedni kell az árból - tanácsolja Murányi Ákos. A beépített bútor is lehet előny, de a túlságosan drága, igényes berendezést ritkán fizeti meg a vevő. A légkondicionáló maximum százezer forintot ér. A szakemberek szerint a szomszédokat nem feltétlenül kell szóba hozni, hacsak nem kivétel nélkül nagyon rendes, csendes, segítőkész emberekkel vagyunk körülvéve. A rendezett környék, a lépcsőház tisztasága, a közeli óvoda, iskola, orvosi rendelő vagy bevásárlási lehetőség jól jön eladáskor.
- Hathatós érv, ha a házat eleve magántulajdonú, szövetkezeti lakásként építették, mert ezekben már jó ideje felújítási alapot képeznek, így a pályázható pénzek könnyebben elérhetők. Azokban a házakban, ahol zömében önkormányzati tulajdonú lakások voltak, lényegesen nagyobb az állagromlás - mutat rá Baranyai Tünde.
Az ügynökök szerint nehezebben forognak a piacon a négyemeletes panelek 3. és 4. emeleti lakásai, mert ezekben az épületekben nincs lift. A tízemeletesekben az 1-4. emeletig lényegében egyforma az eladhatóság, az 5-8. emelet már a gyengébb kategória, a legfelső emeleten és a földszinten található panellakás pedig nehezen értékesíthető. Az idősebbek nem szeretnek túl magasra költözni, a földszinti lakástól pedig a fiatalok idegenkednek.
Fővárosi lakótelepek: a Pók utcától a Havannáig
l Békásmegyer a rendszerváltás környékén nem számított jó környéknek, de a helyzet mára megváltozott. A vásárlók elsősorban a négyemeletes házakban keresgélnek - változó, melyik oldalt preferálják. Előnye a viszonylag nyugodt, parkos környezet; hátránya, hogy messze van, és a tömegközlekedési lehetőségek korlátozottak.
l A Pók utcai ma az egyik legdrágább lakótelep Budapesten, s ezt három dolognak köszönheti: az utolsók között épült, közel a Duna, és a környéken sok a szabad terület, valamint a négyemeletes házak. Annak idején a tehetősebbek jutottak errefelé lakáshoz. Egy nagyobb - 80 négyzetméter körüli - panelért akár 25 millió forintot is kérhetnek, ami vetekszik az új építésű lakások áraival. Hátránya a rossz közlekedés: a HÉV- és a buszjáratok csak az egyik oldalt érintik, mindössze egy busz jár körbe a lakótelepen, meglehetősen szellős menetrenddel. Igazi alvó városrész ez, üzletek alig-alig vannak. Év közben - Békásmegyerhez hasonlóan - a Szentendrei úti állandó dugó miatt az autós közlekedés is nehézkes.
l Kelenföldön, a Fehérvári út környékén 180 ezer forinttól indulnak a négyzetméterárak, a lakások többségét 200-220 ezer forintért adják-veszik - attól függően, milyen a ház állapota, hányadik emeleti az ingatlan, esetleg van-e kilátás a Gellért-hegyre. Ez az egyik hely, amelyen segíthet a 4-es metró, bár a közlekedés most sem kifejezetten rossz. Dél-Buda egyre felkapottabb, de nem állítható, hogy sorban állnak a vevők egy-egy lakásért.
l Gazdagrét szintén viszonylag drága, de nem annyira, mint a Pók utcai lakótelep. Népszerűségét az M7-esnek, a Budaörsön található rengeteg vásárlási lehetőségnek, valamint újszerűségének köszönheti (ezt is az utolsó paneltelepek között építették). A panelprogramnak itt kifejezetten látványos eredményei vannak: a négyzetméterárak 230-250 ezer forint környékén járnak. Gazdagrét mindig is népszerű volt. Hátránya, hogy a tömegközlekedés gyakorlatilag két buszjáratot jelent. A 4-es metró nagyon jót tett volna az áraknak.
l Az Őrmező "zárt" terület: aki ismeri, szívesen költözik ide, de mások nem kifejezetten keresik. Talán azért is, mert nagyon közel van az autópálya. Az árak valamivel alacsonyabbak, mint Gazdagréten.
l Az egyik legolcsóbb környék Újpest. Akár már négyzetméterenként 150 ezer forintért lehet lakást vásárolni, állapottól, környéktől függően azonban általában 170-200 ezer forint között alkusznak meg a felek. Néhol nagyon betontömbjellegű, lényeges előnye viszont a 3-as metróvonal. Mégsem annyira keresett, mint a budai lakótelepek. Régen épült, egyes részei nagyon kint vannak, és a lakóközösség sem mindig a legjobb.
l A Havanna sokáig tragikus közbiztonságáról volt ismert. Ez már a múlté, de ennek ellenére nem indult meg az áremelkedés. Még mindig sokan idegenkednek a környéktől, ezért arrafelé elég olcsón lehet panelt vásárolni - akár már 145 ezer forintért négyzetméterenként. Az átlagos ár 160-190 ezer forint. Hátránya, hogy viszonylag félreeső helynek mondható.
l Zuglóban a Füredi úti lakótelepen és az Örs vezér tere környékén jó a közlekedés, sok a zöld terület is, valahogy mégsem ez a vásárlók kedvence. Egyes részei aránylag messze vannak, és sok helyen lelakottság érzését kelti. A jellemző négyzetméterár 200-230 ezer forint. Rengeteg a soklakásos ház, a környező utak forgalmasak.
l A József Attila-lakótelepen az árak 190-220 ezer forint körül alakulnak. Kellemes hely, jó metrócsatlakozással, szép parkokkal - csakhogy a házak elég régiek, és nincsenek felújítva. A X. kerület és az Üllői út sem túl jó ajánlólevél.
l Csepelen a négyzetméterárak 160-210 ezer forint között vannak. A környék messze van a városközponttól, ennek ellenére vannak, akik szívesen választják (mert valamiért kötődnek oda), de semmiképpen sem tömegek. Egyes utcái nem a legjobb hírűek.
(Murányi Ákos,
a Duna House elemzője)
Panellakást sok fiatal, 1-2 gyermekes család választ, első, átmenetinek szánt megoldásként; a nagyobb, 68-84 négyzetméteres ingatlanok iránti keresletet pedig a válás után 2-3 gyermekkel keresgélők is generálják. Az ingatlanértékesítők szerint 15 millió forint felett nemigen alternatíva a panel, hacsak nem kiváló állapotú, és nincs nagyon jó helyen. Ebben a kategóriában luxusnak egy négyemeletes házban található, teljesen felújított, Pók utcai lakás számít, vagy a belvároshoz közeli, teljesen felújított, metróközeli, jó lakóközösségű ingatlan, valamint egy káposztásmegyeri, belső kétszintes, lehetőleg ablakos konyhával, erkéllyel.
