Lepukkant lakást vegyenek!
A tervezet az ingatlanforgalmazókat már izgalomba hozta, ám a vevőjelölteket egyelőre kevésbé, mert – mint azt a ma, a Syma-központban kezdődő 21. Fundamenta Lakásvásárt szervező Lakásvásár Médiacsoport elnöke, Borsi László mondja: – A potenciális lakásvásárlók, illetve a vásárlást már jó ideje halogatók számára a munkahely, a jövedelmi helyzet vagy a növekvő megélhetési költségek miatti bizonytalanság jóval nagyobb visszatartó erőt jelent, mint az, hogy a szakértők szerint nem lehet számítani lakáspiaci árrobbanásra.
– A szocpolt és a félszocpolt a meglévő gyerekek után ugyan önerőként fogadják el a bankok, de a lakásvásárláshoz a többségnek hitelre is szüksége lenne. A hitelfelvételhez azonban már nem úgy állnak sem a bankok, sem a potenciális ügyfelek, mint néhány éve. Ennek oka nagyrészt a válság előtti rossz tapasztalatok és az utóbbi évek kommunikációja – tette hozzá Borsi, rámutatva, hogy a válság óta gyakorlatilag globálisan azt üzenik a politikusok és a közgazdászok, hogy a hitel rossz, a megtakarítás jó. Hitel nélkül viszont – amiben mindig lesz kockázat – nem várható, hogy a jelenlegi, évente nagyjából 90 ezer darabos lakáspiaci forgalom nagyságrendekkel növekedjen.
A totális mélypontról felkapaszkodni képtelen lakáspiacon időközben megváltoztak a vásárlók választási szempontjai. A Duna House ingatlanközvetítő hálózat tegnap közzétett adatai szerint szinte az egész országra jellemző, hogy a „jó” vagy „kiváló” minőségi besorolást kapott ingatlanok teszik ki a vásárlások több mint felét, sőt egyes régiókban már a háromnegyedét is. Ezzel szemben a felújítandó lakások vásárlói aránya országos átlagban csupán 7 százalék. Ezt a vevők egy része számára megfizethetővé vált, a négyöt évvel ezelőtti áraknál jóval olcsóbban megszerezhető minőségi ingatlanok növekvő népszerűsége okozza.
– A válság, pontosabban a lakáspiaci áresés legnagyobb vesztesei a felújítandó ingatlanok lettek – mondja Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője. A felújítást igénylő ingatlanok kategóriájában az értékvesztés sokkal jelentősebb, mint a felújítottak vagy az újszerűek körében, ami esetenként érthetetlen, ugyanis két, hasonló adottságú és méretű lakás között a tényleges felújítási költségnél nagyobb az árkülönbség. Az április elsejétől bevezetni várt félszocpoltól éppen a használtlakás-piac élénkülését várják, és azon potenciális vevőréteg megjelenését, akik ezáltal legalább egy felújítandó, tehát igazán olcsó lakás megvásárlásának lehetőségéhez jutnak, és akik eddig egyáltalán nem tudtak belépni a lakáspiacra.
A Duna House máris megvizsgálta a felújítandó lakások piacát. Mint kiderült, ezek országos átlagban jelenleg 28 százalékkal olcsóbban megvehetők, mint a jó minőségűek. Megnéztek néhány forgalmasabb várost, illetve kerületet, azokon belül is egy kedvelt lakástípus, az 50 négyzetméteres téglalakások körét. Az igen keresett pesti XIII. kerületben például egy ilyen felújítandó lakást már 9 millió forint körüli összegért lehet kapni, miközben ugyanott, ugyanebben a méretben a kiváló minőségű lakások 14 millió forint fölötti átlagáron keltek el 2012-ben. (Mint a legtöbb budapesti kerület, a XIII. sem homogén, az átlagárra kihegyezett példa tehát nem azt jelenti, hogy a kerületen belüli Újlipótvárosban, annak is a Szent István park körüli részén az 50 négyzetméteres lakások átlagára 9 millió forint lenne.)
A felújított és a felújításra szoruló lakások vételára között azonban helyenként irreálisan nagy árkülönbség van: a felújítási „ökölszabály” ugyanis négyzetméterenként 40 ezer forintos költséggel kalkulál, vagyis egy 50 négyzetméteres lakás korszerűsítése és megszépítése körülbelül 2 millió forintból megoldható. A vizsgált példában – és a DH saját adatbázisára támaszkodó egyéb kerületi és városi példákban is – ennél nagyobb a két különböző állapotú lakás piaci értéke közötti különbség. Ami egyszerűen azt jelenti, hogy megéri felújítandó lakást vásárolni.
A piaci számtan adott, már csak két kérdés van: lesz-e valóban áprilistól új kormányrendelet, és ha lesz, vajon a pesszimista vagy az optimista várakozások igazolódnak-e be általa, azaz képes lesz-e meglódítani a lakáspiac régóta döcögő szekerét az állam?
