Vételi jog kikötése

A vételi jog, más néven opció az adásvételi szerződés egyik formája, melyben a tulajdonos a szerződő félnek vételi jogot enged a szerződés tárgyára vonatkozóan. Ez azt jelenti, hogy a vételi jog jogosultja a későbbiekben bármikor, egyoldalú nyilatkozatával a dolgot megvásárolhatja, vagyis végleg megszerzi annak tulajdonjogát.

Vételi jog gyakorlása

Tulajdonátruházás akkor lesz az opcióból, ha azt a vevő vételi nyilatkozatban közli a tulajdonossal – ez egyoldalúan hozza létre a tulajdonosváltozást, mivel a tulajdonos hozzájárulása nem szükséges a vételi jog gyakorlásához. Gyakorlatilag a vételi joggal rendelkező fél – hitelfelvétel esetén a bank – maga dönti el, hogy mikor szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Természetesen a vételi jogot alapító opciós szerződésben külön feltételek rögzíthetik, hogy a vevő csak meghatározott esetekben gyakorolhatja ezt a jogát. A bankok célja nem az ingatlanszerzés, hanem a hitel kihelyezése, így az opciós szerződéseikben csak a hitel nem fizetése esetén élhetnek az opciós jogukkal.

Hogyan lehet a szerződésben vételi jogot kikötni?

A vételi jogot engedő szerződés érvényességi kelléke annak írásba foglalása. A szerződésnek tartalmaznia kell az ingatlan pontos megjelölését, valamint a vételárat. Amennyiben a vételi jogot határozott időre kötik ki, az nem lehet több öt évnél. Ha viszont a felek nem rendelkeznek a vételi jog időtartamáról, az a szerződéskötéstől számított hat hónap után megszűnik.

Mentesülhet kötelezettsége alól a vételi jogot engedő fél?

Kivételes esetekben az ingatlan tulajdonosa mentesülhet a kötelezettség alól, amennyiben az opciós szerződés megkötése után körülményeiben lényeges változás állt be, így a kötelezettség teljesítése nem várható el tőle. A mentességet viszont csak a bíróság adhatja meg – perben kell azt bizonyítani.

Miért jó a banknak a vételi jog?

Bevett gyakorlat, hogy a bankok nem elégszenek meg a hitel biztosítékául szolgáló ingatlanon alapított jelzáloggal, hanem ezen felül még vételi jogot is kikötnek további biztosítékként, természetesen csak maximum öt évre. Az opciós jog gyakorlása feltételhez kötött, a bank csak akkor élhet vele, ha az adós a hitelt nem fizeti. Ekkor azonban a bank egyszerűen megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát, csak az adóst kell értesítenie opciós joga gyakorlásáról. Az is előfordulhat, hogy a tulajdonjogot a bank által megjelölt más személy szerezheti így meg.

Mi az érvényes jogszabály?

2010. január 1-jével új szabályozás lépett életbe. A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény 200. §-a ugyanis kimondja. „Semmis a fogyasztóval kötött, a vételi jog biztosítéki célú kikötésére vonatkozó szerződés, ha a vételi jog a kötelezett által lakott lakóingatlanra vonatkozik”.

2010 óta tehát a bank nem köthet ki a hitelszerződésben opciós jogot arra a lakóingatlanra, ahol az adós lakik. A jelenleg bajban lévő – zömmel devizahiteles – adósok jellemzően 2010 előtt kötötték meg hitelszerződéseiket. Rájuk a pénzügyi tárgyú törvények módosításáról szóló 2009. évi CL. törvény vonatkozik. E szerint: ha 2010. március 1-je után a hitelező bank élt opciós jogával, akkor is köteles az ingatlan tulajdonosával elszámolni, mégpedig a törvény szerint számított minimumárat figyelembe véve – amennyiben ez a minimumár magasabb, mint az opciós szerződésben kikötött vételár.

A bírói gyakorlat korábban is figyelembe vette, hogy az opciós vételnél a vételár arányos-e az ingatlan értékével, bár az adós csak hosszas pereskedés árán tudta érvényesíteni ezt a jogát. Ma legalább törvény határozza meg, hogy milyen érték alatt nem lehet semmiképpen értékarányosnak tekinteni az opciós vételárat.

Minimumár

2009. évi CL. törvény 170. § (17) „Ha a fogyasztóval 2010. január 1-jét megelőzően kötött kölcsönszerződésben a pénzügyi intézmény által biztosítéki céllal kikötött vételi jog alapján 2010. március 1-jét követően megszerzett, a kötelezett által lakott lakóingatlan szerződés szerinti vételára alacsonyabb a vételi jog gyakorlását megelőző hat hónapon belül készült szakértői értékbecslés szerinti beköltözhető forgalmi érték hetven százalékának megfelelő összegnél (minimumár), a vételi jog jogosultja a vételáron felül – a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint – köteles a vételár és a minimumár különbözetének a kötelezett javára történő megtérítésére, illetve ezen összegnek a (18) bekezdés szerinti elszámolás körében a kötelezett javára történő figyelembevételére.”