A polgári jogban szereplő szerződéstípusok elsősorban a szerződéses jogviszonyt írják le, és nem egy konkrét szerződésmintát tartalmaznak. Ennek a szerződéses jogviszonynak a szabályai alapján készülhet el az egyedi szerződés. Ilyen közismert szerződéstípus a vállalkozási és ezen belül a tervezési és az építési szerződés is.

Így tehát, amikor már rendelkezünk a tervekkel, a telek is rendelkezésünkre áll és a forrás is adott hozzá, akkor kerül sor az új otthon teremtése egyik leglényegesebb mozzanatára, vagyis magára az építésre.

Egy épület felépítése sokféle szakértelmet kíván, így mindenképpen előbb-utóbb szükséges szakemberhez fordulnunk. Ne felejtsünk el azonban szerződést kötni, hiszen mindkét fél számára ez jelentheti a tiszta, átlátható helyzetet.

Az építési szerződés a tervezési szerződéshez hasonlóan ugyancsak a vállalkozási szerződés egyik alfaja, ezért ugyanúgy vonatkoznak rá a vállalkozási szerződés szabályai is, hacsak a törvény nem ad meg speciális szabályokat.

A szerződés alapján a vállalkozó építési, szerelési munka elvégzésére vállal kötelezettséget. A vállalkozónak lehetősége van alvállalkozó igénybevételére, kivéve, ha a felek kifejezetten kizárják ezt a szerződésben.

A megrendelő fő kötelezettsége a munka eredményeképpen létrejött épület átvétele, valamint a díj megfizetése. Sőt jelen esetben a vállalkozót díjkövetelése erejéig még jelzálogjog is megilleti a megrendelő tulajdonában álló dolgokon, amik a munkavégzéssel kapcsolatban a vállalkozó birtokába kerültek.

Általában az is a megrendelő kötelezettsége, hogy a szükséges hatósági engedélyeket, mint például az építési engedély, beszerezze. Feladata továbbá a munkaterületet munkavégzésre alkalmas állapotban átadni. Alkalmas állapotról akkor beszélhetünk, ha az a szerződés teljesítését nem gátolja. Mint sok egyéb mást, a munkaterület átadás-átvételét is fel kell jegyezni az építési naplóba. Ugyancsak fel kell jegyezni minden olyan utasítást vagy körülményt, melyek az építkezés során felmerülnek. Ez a napló igen hasznos, hiszen sok információt visszakereshetünk belőle a későbbiek folyamán is.

A megrendelő nemcsak hogy jogosult, de köteles is a munka időszakos ellenőrzésére. Ha pedig a vállalkozónak kérdése merülne fel a tervekkel kapcsolatban, a megrendelő köteles megadni a szükséges tájékoztatást.

Többletmunka? Pótmunka?

A vállalkozó az esetleg felmerülő többletmunka, valamint pótmunka elvégzésére köteles. Többletmunka mindaz a munka, amely a költségvetésből hiányzik, de a tervben szerepel. Pótmunka az utólag megrendelt, tervmódosítás vagy műszaki szükségesség miatt felmerült munka. Nem ritka, hogy jogvita keletkezik abból, mi minősül többlet-, illetve pótmunkának, és mi nem.

Ha kész a létesítmény, akkor kerülhet sor az átadás-átvételi eljárásra, melynek során a megrendelő megvizsgálja a munkát, és az esetlegesen felmerülő hiányokat, szavatossági igényeit jegyzőkönyvben rögzíti. Az átvételtől számított egy éven belül ezt a vizsgálatot újból meg kell ismételni.

Hogyan védekezhetünk előre a határidőcsúszással szemben?

Mint minden más szerződés esetén, természetesen az építési szerződésbe is különböző biztosítékokat építhetünk be. Talán építtetőként az egyik legfontosabb dolog, hogy felkészüljünk az indokolatlan csúszások okozta károk minél hatékonyabb elhárítására. Ennek egyik eszköze lehet a kötbér.

A kötbérrel a szerződés teljesítését lehet biztosítani. Azt, hogy megfelelő teljesítést kapjunk, vagy azt is, ha a teljesítés elmarad, akkor a kárunk megtérüljön. Ennek megfelelően többféle kötbér létezik, mint például késedelmi, nemteljesítés esetére járó, vagy hibás teljesítéshez is kiköthetjük.

Mikor érvényesíthetjük a kötbérigényt?

Nagyon fontos, hogy ezt a biztosítékot csak akkor érvényesíthetjük, ha azt előtte írásban kikötöttük, vagyis a szerződésnek tartalmaznia kell, hogy mikor és mennyi járhat! Emellett természete megállapíthatónak kell lennie. Vagyis ha nem neki felróható okból késlekedik, mert például egy sztrájk miatt nem tudta a szállítást időben teljesíteni, akkor nem lehet jogos igényünk a kötbérre.

Ami miatt mégis előnyös lehet a kötbér

Az egyik legfontosabb dolog, amiért előnyös lehet, ha a teljesítéssel valami probléma van, az a következő. Ekkor nem kell azt is bizonyítani, hogy kárunk keletkezett és az pontosan mennyi. A könnyebb érthetőség kedvéért nézzük meg egy példán:

A felek egy új ház építésére kötöttek szerződést és a szerződésben kikötötték, hogy amennyiben nem készül el a ház időben, akkor minden késedelmes nap után 5000 Ft késedelmi kötbért kell a vállalkozónak fizetnie. A ház átadása 30 napot csúszott, ami alapján a vállalkozó 150 000 forintot kell hogy fi-zessen. Ebben az esetben tehát a megrendelőnek nem kell igazolnia, hogy a késés miatt neki 150 000 Ft összegű kára keletkezett, ez az összeg akkor is jár neki, ha egyébként ténylegesen nem okozott neki anyagi veszteséget a csúszás. Természetesen a késés a vállalkozó hibájából kell hogy bekövetkezzen. A fenti példánál maradva azonban az is lehet, hogy a csúszás 500 000 Ft kárt okoz a megrendelőnek. Ilyen esetben a 150 000 Ft kötbéren felül érvényesítheti a többi kárt is, azt azonban már igazolnia is kell.

Kötbérkikötés nélkül viszont a teljes 500 000 Ft esetén kellene bizonyítania, hogy az nála ténylegesen felmerült kárként.

Természetesen egy-egy építési szerződés még sok más rendelkezést is tartalmazhat mind a megrendelő, mind a vállalkozó érdekében. Ugyanúgy, ahogy házunk felépítését nem bíznánk rá bárkire, gondoskodjunk előre arról is, hogy szerződésünk megfelelő módon készüljön el, mely valóban képviseli érdekeinket.