Egy-egy behajtás során előbb-utóbb elkövetkezik az árverés pillanata.

De mi is tulajdonképpen az árverés?

Az árverés nem más, mint hatósági úton történő kényszereladás a legtöbbet ígérő számára. Ez a defi níció azonban nem mindenfajta árverésre használható, csupán az ún. hatósági árverésekre. Ilyen típusú árveréssel találkozhatunk a végrehajtási eljárás, az adóhatósági eljárás és a felszámolási eljárás keretében.

Az árverések útján történő tulajdonszerzés tekintetében különbséget kell tennünk aszerint, hogy valamilyen ingóság vagy ingatlan kerül-e kalapács alá.

Ingók esetében az árverésen tulajdont szerzőnek nem kell vizsgálnia, hogy korábban ki volt a tulajdonos, jóhiszeműsége esetén tulajdonossá válik. Ez azt jelenti, hogy akkor is tulajdonjogot szerez, ha a végrehajtást elszenvedő adós, akinek ingóságát elárverezik, valójában nem volt tulajdonosa az árverési kalapács alá kerülő tárgynak. A szerző fél általában tehermentes tulajdont szerez, vagyis a vagyontárgyat terhelő jogok megszűnnek.

Ez azonban csak a jóhiszemű szerzőre vonatkozik, ha tehát a szerző fél tudott vagy tudnia kellett arról, hogy az árverés törvénysértő, a tulajdonszerzés nem következik be.

Ingatlanárverések esetében azonban már nem fő szabály, hogy az árverési vevő biztosan meg is szerzi az árverezett ingatlant. Árverés útján ingatlan tulajdonjogát nem lehet abban az esetben megszerezni, ha az a személy, akitől az ingatlant megszerezzük, nem volt tulajdonos.

És mi a helyzet az ingatlanon fennálló terhekkel? Ezek is minden esetben törlésre kerülnek, ha az ingatlannak árverési vevő lesz az új tulajdonosa?

A válasz nem, vagyis nem fő szabály, hogy árverésen tehermentes tulajdonjogot tudunk szerezni. Azt, hogy milyen kötelezettségek, terhek maradnak fenn, jogszabályi előírások határozzák meg, és ezek eltérőek lehetnek attól függően, hogy milyen eljárás keretében zajlik az árverés.

Az egyik leggyakoribb és talán napjainkban egyre aktuálisabb bírósági végrehajtás keretében történő árverés esetén az ingatlant terhelő telki szolgalmi jog, közérdekű használati jog és az ingatlanra bejegyzett, valamint a törvényi előírás alapján keletkező haszonélvezeti jog továbbra is terheli majd az ingatlant, azonban még itt is lehet kivétel. A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. tv. (Vht.) 137. § (2) bekezdése ugyanis kimondja, hogy „Nem terheli az ingatlant megszerző tulajdonos tulajdonjogát a haszonélvezeti jog – függetlenül attól, hogy az ingatlannyilvántartásba be van-e jegyezve –, ha annak jogosultja a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért felelős, vagy ha azt a jelzálogjog keletkezése után szerződéssel létesítették.”

Nem árt tehát körültekintően tájékozódni az árverés előtt, hiszen például egy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan esetén a tulajdonos mozgástere korlátozott, a haszonélvező ugyanis jogosult az ingatlant használni és akár hasznosítani is.

Ha már megindult az adóssal szemben a végrehajtási eljárás, még akkor sincs minden veszve. Szerencsés esetben ugyanis sikerül az ingatlant még az árverés előtt értékesíteni. Ennek szabályait is a végrehajtási törvény tartalmazza.

Fő szabály szerint az ingatlan árverésen kívüli eladására akkor kerülhet sor, ha az „értékesítésből befolyó vételárból a végrehajtási eljárás költsége és valamennyi végrehajtást kérő követelése előreláthatólag kielégíthető, és az ingatlanra vonatkozólag más érdekeltnek nincs az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joga, az árverésen kívüli eladáshoz nem szükséges a végrehajtást kérők beleegyezése. Ebben az esetben a végrehajtó az ingatlant az adós által megjelölt személynek az adós által megállapított becsértéken adja el.” [Vht. 157. § (2)]

Bírósági végrehajtáson kívüli értékesítés

Banki hitel szerződések esetén a zálogszerződésben találkozhatunk azzal, hogy a bank kikötötte az ingatlan bírósági végrehajtáson kívüli értékesítését. Ekkor vagy maga a hitelező bank, vagy egy vele szerződésben álló gazdasági társaság bonyolítja le az árverést, 2010. április 15-től azonban lakóingatlanokat csak a PSZÁF által erre feljogosított szervek árverezhetnek. Az erre vonatkozó szabályokat a zálogtárgyak bírósági végrehajtáson kívüli értékesítésének szabályairól szóló 12/2003. (I. 30.) Korm. rendelet tartalmazza. 2010. április 15-től e körben is szigorúbb szabályokat vezetett be egy kormánymódosítás kimondva, hogy „A lakóingatlant az ingatlan fekvése szerint illetékes állami adóhatóság (a továbbiakban: adóhatóság) útján, az állami adóhatóság által üzemeltetett Elektronikus Árverési Felületen (a továbbiakban: EÁF) kell értékesíteni.”A rendelet többek közt előírja, hogy „Az értékesítést végző jogosult köteles nyilvános hirdetmény formájában közzétenni a lakóingatlan értékesítésére vonatkozó eljárási rendjét”.

Az ilyen, nem bírósági végrehajtás keretében bonyolított árverések esetén nincs arra vonatkozó jogszabályi előírás, hogy a vevő tehermentes ingatlant szerez. Körültekintően érdemes ekkor is tájékozódni, bár az árverést lebonyolító cégek is nyújtanak tájékoztatást arra vonatkozóan, hogy milyen terhekkel számolhat a licitáló személy.