Mindig öröm, ha egy család új lakásba költözhet, főként, ha minden szép, és jól is működik. Ez azonban sokszor nem így alakul, vannak hibák itt-ott. Semmi baj, gondolnánk, hiszen a jótállás keretében az eladó köteles a hibákat orvosolni.

A lakásépítések esetén jogszabály írja elő a kötelező jótállást, hétköznapi néven a garanciát.A kötelező jótállásnál a jogszabályok meghatározzák a jótállás feltételeit, időtartamát. A jótállási vagy garanciális jogok a következők: kijavítás vagy csere a jogosult választása szerint, vagy ha ezekre nincs lehetőség, az árleszállítás vagy a szerződéstől való elállás, szintén a jogosult döntése alapján.

Az első, amit kérhetünk, a kijavítás vagy a csere (szolgáltatás esetén a munka ismételt elvégzése). Természetesen csak akkor, ha a szolgáltatás természete folytán ez egyáltalán lehetséges. A választás a jogosultat illeti meg, és a javításig, cseréig az ellenérték arányos részét a jogosult visszatarthatja. Figyelembe kell venni azonban azt is, hogy a választott jog a többi választható jog alkalmazásával ellentétben ne okozzon aránytalan többletköltséget a kötelezettnek.

Ha a javításra, cserére az előbbiek szerint nem kerül sor, vagy azt a kötelezett nem vállalja, nem végzi el, a jogosult már az árleszállítás és az elállás között választhat. Elálláskor a szerződés megszűnik, a teljesített szolgáltatások visszajárnak. Jelentéktelen hiba miatt azonban nem lehet az elállást választani.

Na de akkor miért merülhet fel a kérdés, hogy „Pontosan ki a felelős a hibák kijavításáért?” Ennek oka a következő gyakorlat, amivel már nem egy esetben találkoztam adásvételi szerződések kikötéseként.

Bár a jogszabály alapján az eladót terheli a jótállási kötelezettség, hiszen a vevő az eladóval köt szerződést, vele áll jogviszonyban, a beruházók azonban nem mindig szeretnék felvállalni ezt a kötelezettséget, így a jótállással kapcsolatos jogaikat engedményezik a vevőre.

Akkor ez hogyan is néz ki valójában? Hiszen a vevő felé az eladó jótállási kötelezettséggel tartozik.

Ahhoz, hogy a konstrukciót megértsük, néhány mondatban meg kell ismerkednünk az engedményezéssel. Az engedményezés lényege, hogy a jogosult a követelését egy szerződéssel másra ruházza át. A szerződésben félként a régi jogosult, azaz engedményező, valamint az új, azaz engedményes jelenik meg.

Mivel az engedményes a régi jogosult helyébe lép, annak jogai megilletik, de terhelik a kötelezettségei is. A kötelezett is érvényesítheti azokat a kifogásokat és beszámíthatja azokat az ellenköveteléseket, amelyek az engedményezővel, a régi jogosulttal szemben fennálltak az értékesítéskor.

Olyan esetekben, amikor az engedményezés ellenérték fejében történt, az engedményező kezesként felel a kötelezettség teljesítéséért. Van ez alól két kivétel. Az egyik, ha kifejezetten bizonytalan követelésként lett átruházva a követelés, a másik, ha a felelősségét kizárta.

A konstrukció lényege tehát, hogy az eladó a kivitelezővel szembeni jótállási jogait engedményezi a vevőre, és ugyanakkor kizárja a saját felelősségét. Ezt követően, ha bármilyen probléma felmerül az ingatlannal kapcsolatban, közvetlenül a vevő az, aki a kivitelezőhöz fordulhat, és tőle követelheti a hiba orvoslását. Így tehát az eladón már nem kérhető számon semmilyen hiba, hiányosság.

Fontos azonban figyelnünk arra is, hogy az engedményezés szabályai alapján a kötelezett is érvényesítheti a régi jogosulttal szembeni kifogásait, ellenköveteléseit. Ez mit jelent a gyakorlatban? Azt, hogy ha az eladó például nem fi zette ki a kivitelezőt, akkor bizony még az is előfordulhat, hogy a vevő jótállási igényével szemben fogja a kivitelező a követelését érvényesíteni.

Figyeljünk hát, hogy mikor milyen tartalmú szerződést kötünk, és mindenképpen érdemes jogi szakember segítségét igénybe venni akkor is, ha új lakást vásárolunk. Lehet, hogy később bőven megtérül az ezzel felmerülő pluszráfordításunk.

Dr. Kocsis Ildikó Ügyvédi Iroda Web: www.kocsis-iroda.hu E-mail: info@kocsis-iroda.hu