A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) tegnapi határozataival felfüggesztette 180 napra két ingatlanalap, Biggeorge's-NV 4. Ingatlanforgalmazó Befektetési Alap és a MAG Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap befektetési jegyeinek forgalmazását. Mindkét felfüggesztés az érintett alapkezelők, a Biggeorge's Ingatlan Befektetési Alapkezelő és a Macrogamma Befektetési Alapkezelő kérésére történt. Binder István, a PSZÁF szóvivője kérdésünkre elmondta: mindkét alapkezelőt arra kötelezte a felügyelet, hogy 15 napon belül olyan intézkedési tervet dolgozzanak ki, amelyek lehetővé teszik a további biztonságos üzletmenetet.

A Biggeorge’s-NV Ingatlan Befektetési Alapkezelő Zrt. az intézményi befektetőket célzó Biggeorge’s-NV 4. Ingatlanforgalmazó Befektetési Alap befektetői vagyonának védelme érdekében kérte a befektetési jegyek visszaváltásának felfüggesztését, melyet az alap befektetőinek egy része támogatásáról is biztosított - derül ki az alapkezelő közleményéből. "Az általunk kezdeményezett felfüggesztés lehetőséget biztosít az alapkezelő és a befektetők közötti tárgyalásokra, többek között az alap zárt végűvé alakításával kapcsolatos egyeztetések lebonyolítására. Emellett lehetővé teszi, hogy szükség esetén az Alap eszközeit rendezett módon, a megfelelő értékesítési időtáv biztosításával vihessük piacra, a jelenlegi piaci környezetben elérhető optimális áron” - összegezte Csoma András, a Biggeorge’s-NV Ingatlan Befektetési Alapkezelő vezérigazgatója.

Az alap befektetési jegyei elsősorban hazai intézményi befektetők számára kerültek értékesítésre, ennek megfelelően az alap egy befektető felé vállalt kitettsége az átlagosnál lényegesen magasabb. Így akár egyetlen jelentősebb intézményi befektető visszaváltási igénye is számottevően befolyásolja az alap likviditási helyzetét. Az alapkezelő a PSZÁF határozatában rögzítetteknek megfelelően a befektetési jegy visszaváltás felfüggesztésének időtartamára részletes intézkedési tervet készít, melynek tartalmát a felügylettel egyezteti, és arról, valamint az intézkedési tervben foglalt feladatok végrehajtásáról az alap befektetőit folyamatosan tájékoztatja.

Az alap 2007. negyedik negyedévében indult, nyilvános, nyílt végű ingatlanforgalmazó befektetési alapként, mely elsősorban fejlesztési telkek vásárlásával és azon ingatlan fejlesztési projektek előkészítésével, úgynevezett „projektfejlesztéssel” foglalkozik, klasszikus, jelentős kivitelezési tevékenységgel járó fejlesztési tevékenységet nem végez. A fejlesztésre előkészített telkeket fejlesztők számára értékesíti. A befektetési stratégiához – valamint az alap által megvalósítani kívánt projekt előkészítés hosszabb, jellemzően több éves átfutási idejéhez – igazodva az alapkezelő a befektetési jegyeket minimum három éves javasolt befektetési időtáv mellett értékesítette intézményi befektetők részére. Az alapkezelő az alap likvid hányadát a magas ingatlankitettség elérésének célkitűzése, és a hosszabb befektetési időszak alapján határozta meg. „Tekintettel arra, hogy az alap nyilvántartásba vételétől mindössze egy év, a javasolt befektetési időtáv mintegy harmada telt el, eddig elsősorban a megfelelő ingatlan kitettség elérésére törekedtünk" - emelte ki Csoma András.

Az alapkezelő megítélése szerint jelentős volt a kockázata annak, hogy a jelenlegi, fejlesztési hitel szűkében működő piaci környezetben az alap eszközeinek rövid időszakon belüli értékesítése csak jelentős kényszerértékesítési diszkont és a befektetők vagyonának érdemi csökkenése mellett volna megvalósítható. Az Alapkezelő ezért, valamint az Alap befektetői számára egyenlő esélyek biztosítása érdekében kérte a visszaváltás felfüggesztését. Ahogy a PSZÁF minden nyíltvégű befektetési alapra vonatkozó korábbi felfüggesztése nem érintette, a mostani határozat semmilyen módon sem érinti a zártvégű alapként működő a Biggeorge's-NV 1. Ingatlanalapot.

Közleményt adott ki felfüggesztéséről a MAG is, eszerint a Macrogamma csütörtökön kezdeményezte az alap befektetési jegyei folyamatos visszaváltásának 180 napra való felfüggesztését, amit a forgalmazás hétfői újraindulását megelőzően már előzetesen kérvényezett. Az elmúlt három nap mérsékelt visszaváltásait követő felfüggesztési kérelemmel egyidejűleg az alapkezelő elindította a MAG korábbi terveknek megfelelő zártvégűvé alakítását, amely forma lehetővé teszi azaAlap befektetési politikájának sikeres végrehajtását.

A Macrogamma azután kérte a MAG jegyeinek felfüggesztését, hogy az alap likvid eszközeinek mértéke - az október elején előálló makro/pénzügyi helyzet miatt, majd az összes ingatlanalapra vonatkozó felfüggesztés óta bekövetkezett mintegy 340 millió forint értékű befektetési jegy visszaváltása révén - a törvényben előírt 15 százalék alá csökkent. A PSZÁF ennek megfelelően november 26-án kelt határozatával november 27-től elrendelte a befektetési jegyek folyamatos visszaváltásának 180 napra való felfüggesztését. Az alapkezelő már a befektetési jegyek forgalmazásának hétfői elindítása előtt benyújtotta a felfüggesztés iránti kérelmét, azonban a végleges felfüggesztést csak azután kezdeményezte, hogy megbizonyosodott, a befektetési jegyek folyamatos visszaváltásának felfüggesztésére van szükség az alap zártvégűvé történő átalakulási módja kidolgozásának, illetve a befektetőkkel való kommunikáció érdekében.

Az alap iránti befektetői elkötelezettséget mutatja, hogy az elmúlt három napban mindössze három magánszemély váltott vissza befektetési jegyeiből, míg az Alap nagybefektetői közül csak ketten nyújtottak be belső limitjeiknek megfelelő kisebb visszaváltást. A befektetők tehát továbbra is bíznak a befektetési politikában, így szándékaik szerint kivárják a zártvégű alap várhatóan 4 éves futamidejét - olvasható a közleményben. Az alapkezelő már a forgalmazás hétfői újraindítása előtt minden befektetőjét írásban értesítette az ingatlan-portfólió leértékeléséről, a felfüggesztési kérelemről és a zártvégűvé alakítási szándékról. Mindezen túl, amennyiben a felfüggesztés alatt további magánbefektetők jelzik, hogy nem kívánnak a zártvégű alapban részt venni, az alapkezelő vállalja, hogy ezen befektetési jegyeket megvásárolja, illetve segítséget nyújt azok másodlagos forgalomban való értékesítése során. Az MAG jegyei a zártvégűvé válás után is forgalomképesek maradnak; az alap jegyeire már most is lehet tőzsdei megbízást adni.

Az alapkezelő időközben megtette a szükséges intézkedéseket az alap zártvégűvé alakítása érdekében. Az alapkezelő korábban kialakított álláspontja szerint a befektetők pénze a zártvégűvé válás esetén van a legnagyobb biztonságban, ebben az esetben ugyanis a befektetési jegy tulajdonosának vagyona nem függ a többi befektető visszaváltásától. A tőkekivonási lehetőség megszűnésével, a zártvégűvé alakulást követően fokozatosan visszaállhat az alap nettó eszközértéke a válságot megelőző időszak szintjére.

A Macrogammának meggyőződése, hogy a zártvégű futamidő végére az alap a piaci átlagot meghaladó hozamot biztosít a befektetési jegyek tulajdonosai számára, és további tőkét is tud majd bevonni. Az Alapkezelő a felfüggesztés időtartamát az üzleti modell frissítésére, további befektetők meggyőzésére és további ingatlanpiaci lehetőségek felkutatására fordítja