Az Erste-csoport által kezelt ingatlanalapokat illetően a bank indokolatlannak és szükségtelennek tartja a PSZÁF intézkedését, amellyel a felügyelet tíz napra felfüggesztette a Magyarországon bejegyzett nyíltvégű ingatlanalapok befektetési jegyeinek forgalmazását. Az Erste – amellett, hogy tudomásul veszi a felügyelet döntését – közleményében hangsúlyozza, hogy továbbra is bízik ingatlanalapjai kedvező teljesítményében. Ezt azzal is kifejezésre juttatja, hogy azon ügyfelei részére, akiknek a forgalmazás felfüggesztésének időtartama alatt szükségük lesz az ingatlanalapban elhelyezett tőkéjükre, az Erste Bank az Erste Ingatlan Alap befektetési jegyeinek fedezete mellett hitelt biztosít.

Átmeneti hitellel segítené ki ügyfeleit a Raiffeisen is. A bank közleménye szerint mindent megtesznek annak érdekében, hogy a Raiffeisen Ingatlan Alap befektetői mielőbb pénzükhöz jussanak, ám addig is olyan hitelkonstrukciót ajánlanak fel, amely kielégíti a likviditási igényeket erre az átmeneti időszakra. A Raiffeisen elismeri: az elmúlt két hónap gyors ütemű pénzkivonása és az ingatlanértékesítések időigénye más alapokhoz hasonlóan a Raiffeisen Ingatlan Alap esetében is ellehetetlenítette a további visszaváltások azonnali teljesítését. (Ez indokolta a felügyeleti beavatkozást.) Az alap portfoliója jó minőségű, amely kiegyensúlyozott és stabil hozamot biztosít, a kiugróan magas betéti kamatok azonban olyan befektetési alternatívát jelentenek, amellyel a hazai ingatlanalapok, így Raiffeisen sem tud versenyezni.

Az utóbbi időszak adatait elnézve az Erste optimizmusa eléggé kincstárinak tűnik, és inkább a Raiffeisen helyzetértékelése állhat közelebb a valósághoz. Alig néhány hét alatt ugyanis rengeteg pénzt vontak ki a befektetők a hazai ingatlanalapokból. A Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (Bamosz) honlapján elérhető adatok szerint október elsejétől péntekig, vagyis a befektetési jegyek forgalmazásának felfüggesztéséig több mint 141 milliárd forinttal lettek szegényebbek az ingatlanalapok. A nettó eszközérték a szeptember végi 547 milliárdhoz képest negyedével, míg az év eleji 579 milliárd forinthoz viszonyítva csaknem harmadával csökkent. A legtöbb pénzt a legnagyobbak vesztették: az OTP alapjának vagyona 51 milliárddal (39 százalék), a Raiffeisené 28 milliárddal (33 százalék), az Erstéjé 23 milliárd forinttal (17 százalék) fogyatkozott meg.

Az elmúlt hetek gyors tőkekiáramlása azért jelent problémát, mert az ingatlanok értékesítése még normál piaci környezetben is időigényes, a pénzügyi válság miatt azonban mostanra szinte teljesen eltűntek a vevők a piacról, így előállhat az a helyzet, hogy néhány alap átmenetileg nem tudja kifizetni befektetőit. A kisebb és a közepes méretű ingatlanalapok hamar szorult helyzetbe kerülhetnek, mivel ezek portfóliójukon belül magasabb arányban tartanak ingatlanokat. A nagyoknál a likvid eszközök, jellemzően állampapírok és bankbetétek aránya ugyan magasabb (szeptemberben még átlag ötven százalék felett volt), ám ha a tőkekivonás üteme nem lassul, akkor ezek az alapok is hamar kifogyhatnak könnyen eladható vagyonelemeikből.

Márpedig egyelőre szinte biztosan fennmarad a tőkekiáramlás gyors tempója, a befektetők ugyanis elsősorban azért veszik ki pénzüket, hogy azt az ingatlanalapok hozamánál lényegesen magasabb kamatot kínáló bankbetétekben kössék le. Mivel a hitelintézetek még csak most kezdték el beárazni a Magyar Nemzeti Bank legutóbbi kamatemelését, így a betétek előnye várhatóan tovább nő az ingatlanalapokkal szemben. (A jegybank október 22-én emelte 8,5-ről 11,5 százalékra az irányadó rátát.) A bankok most 12-13 százalékos éves kamatot kínálnak a lekötött pénzekre, míg az ingatlanalapok éves hozama jellemzően 6-7 százalék.

Mint arról beszámoltunk: Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) pénteken tíz napra felfüggesztette a hazai nyíltvégű ingatlanalapok befektetési jegyeinek forgalmazását, vagyis ez idő alatt sem vásárolni, sem visszaváltani nem lehet az alapok befektetési jegyeit. Az intézkedésnek a PSZÁF közlése szerint az a célja, hogy a felfüggesztés időtartalma alatt az érintett intézmények a megtakarítók befektetéseinek védelme érdekében a befektetési jegy tulajdonosokat tájékoztassák az ingatlanalapokba és az ingatlanalapok alapjaiba történő befektetések természetéről, értékük várható alakulásáról, kockázataikról, ezzel is segítve a megalapozott befektetési döntéseket. A Bamosz szombaton közleményben reagált a döntésre, amellyel a szervezet szerint azt igyekezett elkerülni a felügyelet, hogy az olyan alapok esetében is gyors visszaváltási folyamat induljon el, amelyek a likviditási problémával nem kerültek még szembe. A Bamosz szerint a befektetők pénze továbbra is biztonságban van, igaz, azt a szervezet sem zárta ki, hogy egyes alapok átmenetileg fizetésképtelenné válhatnak.

Van olyan ingatlanalap is, amely nevében ugyan az, a gyakorlatban azonban nem vonatkozik rá a ki- és befizetési felfüggesztés. A K & H ingatlanpiaci befektetési alap ingatlanfejlesztő és egyéb ingatlanpiaci cégek részvényeibe fektető befektetési alapok jegyeiben tartja tőkéjét, ezért tiszta részvényalapnak minősül. A kérdés csak az, hogy ez most jó vagy rossz számára, hiszen nála a tíz napos ingatlanalap-felfügegsztés alatt is kopogtathatnak pénzükért a befektetők.

Az összes magyar befektetési alapból egyébként októberben 275 milliárd forint tőkét vontak ki a befektetők, a piaci teljesítmények pedig további 111 milliárd forinttal csökkentették az alapok vagyonát – közölte a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (BAMOSZ). A szövetség tagjai által kezelt befektetési alapok összvagyona 12,8 százalékkal csökkent idén októberben, és a hónap végén 2645 milliárd forintot tett ki.

A legnagyobb veszteséget az ingatlanalapok szenvedték el: ezekből októberben 112 milliárd forint tőke távozott, és a korábbi hónapok pozitív hozamával szemben 2,1 milliárd forint veszteséget hozott a piaci teljesítményük is. Az ingatlanalapok vagyona így egy hónap alatt 20,8 százalékkal csökkent, október végén 433 milliárd forint volt, míg egy hónappal korábban 547 milliárd forintot tett ki (ez az érték csökkent november első hetének végére már négyszázmilliárd közelében. Részesedésük az összes alap vagyonán belül 16,4 százalékra zsugorodott a szeptemberi 18,1 százalékról. A hazai ingatlanalapok alapjainak vagyona októberben 20,2 százalékkal 76,5 milliárd forintra csökkent, egy hónappal korábban még 96 milliárd forint volt a vagyonuk.

Tőkekivonás a legnagyobb ingatlanalpoknál (milliárd forint)

Forrás: Bamosz

Az OTP ingatlanalapjának épültei Budán