Tavaly 36 ezer lakás kapott használatbavételi-, és közel 44 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt, egy százalékkal kevesebbre, mint 2007-ben. Az éves országos adat stagnáló lakásépítést jelez, ám e mögött jelentős területi eltérések és évközi hullámzások húzódnak. Budapesten és a nagyvárosokban nőtt a kiadott engedélyek száma, a községekben viszont jelentősen visszaesett. Az új otthonok több mint felét saját használatra építették, 47 százalékát pedig vállalkozások húzták fel eladásra.

A tavaly októberben begyűrűzött pénzügyi válság hatására a bankok nem csak a lakossági oldalon szigorítottak jelentősen finanszírozási feltételeiken, hanem ingatlanprojekt-finanszírozásuk során is jóval körültekintőbben járnak el. Mindez a fejlesztések rég nem látott visszaesését eredményezte. „A legnehezebb helyzetben azok a beruházók találták magukat, akik épp elkezdték az építkezést, viszont a lakásoknak nagyjából csak a negyedét, vagy ennél kevesebbet értékesítettek, illetve alapból árérzékeny vevőket céloztak meg. Mivel ők az építkezést már nem állíthatták le, hirtelen értékesítési kényszerbe kerültek, akár alacsonyabb áron kínálva lakásaikat, lemondva így nyereségük jelentős részéről. Az előrehaladott építkezési fázisban lévő, és magas értékesítési arányokkal rendelkező fejlesztők ugyanakkor viszonylag probléma nélkül vészelhetik át a válság begyűrűzését. Az átadáshoz közeli építkezésekkel kapcsolatban pedig az ügyfelek bizalma is nagyobb” – hangsúlyozta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Az Otthon Centrum februári, teljes körű budapesti felmérése szerint, idén 9 600 társasházi lakás átadását tervezik a többnyire már elkezdett projektek keretében. „Bár ez a szám kétezerrel több, mint a 2008-ban értékesítési céllal, vállalkozók által épített volumen, ugyanakkor sokéves tapasztalat, hogy az év eleji tervek harmada átcsúszik a következő évre, és a válság miatt idén ez a tendencia minden bizonnyal erősödik is. Becslésünk szerint így idén mintegy 30 száualékkal csökkenhet a megépülő volumen” – hívta fel a figyelmet Valkó Dávid. A válság hatásaira csak késéssel reagáló kínálati oldal jövőre pedig még ennél is jobban visszaeshet, s ez – a most 1 900, már átadott, de eladatlan mennyiség felszívódásával – többéves távlatban akár hiányt is okozhat az akkorra remélhetőleg újra normálisan működő újlakás-piacon.

„A vevői szokásokat tekintve megfigyelhető a vásárlók alkupozíciójának,valamint a kisebb lakások iránti érdeklődés megerősödése. Elterjedtek az ingatlanpiacon lehetőségeket kereső készpénzes vásárlók, ugyanakkor persze sokan elhalasztják vásárlásukat, ami élénkítőleg hathat a bérlakás-piacra” – emelte ki Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója. A korábban is jelen lévő értékállósság és minőség kulcsszavak mellé a vevők számára a beruházó megbízhatósága, tőkeereje és banki referenciái is eddig nem látott fontosságot nyertek. A szerződések aláírása a korábbiakhoz képest több héttel kitolódott, ennek oka a nagyobb körültekintés, és az előzetes hitelkérelmi bírálat lefuttatása.

„A megváltozott vásárlói igényekre reagálnak a fejlesztők; bár ebben a piaci környezetben a bevethető eszközrendszerük nagyban behatárolt. Nem minden esetben lehet azonnali döntéseket hozni, sem a lakásszámban, sem a lakások kialakításában, maradnak tehát a különféle akciók, promóciók, illetve a nyílt árcsökkentés. Ez utóbbinál viszont gyanúra adhat okot, ha a beruházó könnyen és nagy arányban hajlandó a csökkentésre.  Úgy gondolom, hogy a jó fejlesztések lakásainak nagy részét fel fogja szívni a piac. A jó ár-érték arány még a nehéz időszakban is felkelti a potenciális vevők érdeklődését” – mondta Kühne Kata.

Tavaly, az év utolsó két hónapjában háromféle vevői csoport volt jelen: a tőzsdei és egyéb pénzügyi befektetés helyett megtakarításait ingatlanba átcsoportosító készpénzes vásárlók; azok, akik tranzakciójukat már az év folyamán korábban megkezdték, és már aláírt adásvételi – és esetleg hitel- – szerződéssel rendelkeztek; illetve akik valamilyen, pl. családi okból kénytelenek költözni, és nem halaszthatták el a vásárlást. Az év utolsó két hónapjában az addig eltelt tíz hónaphoz képest minden kategóriában és területen csökkentek, - általában 3-8 százalékkal - a megvásárolt lakások négyzetméter-árai, csak a téglalakások országos átlaga nem változott tavaly.

Az elemzés szerint a vevők fajlagosan olcsóbb ingatlanokat vesznek, ugyanakkor a lakásméretből egyelőre nem adnak alább. Ezt egyrészt minőségi kompromisszummal érhetik el, vagyis a lakás ára jóval fontosabbá válik, mint az állapota, másrészről javult az alkupozíciójuk. A piac szűkülése miatt egyre többször kénytelenek az eladók jelentősebb árcsökkentésre. Az Otthon Centrum értékesítési adatbázisa nagyrészt alátámasztja ez utóbbi teóriát: a válságot megelőző 3-5 százalékhoz képest 5-7 százalékra nőtt a kínálati és a tranzakciós árak közötti különbség. Ugyanakkor megmarad a kettősség a piacon: jó befektetésnek tekinthető lakásoknál néhány százalék az alkulehetőség, míg egyes típusoknál – nem felújított nagy panellakás vagy családi ház – extrém esetben akár a 20-30 százalékot is elérheti.

Lakásvásár