Megbukott Orbánék otthonteremtési programja
A kormány tárgyalásokat folytat a bankokkal egy új otthonteremtési program kialakításáról, mert a mostani "lássuk be, nem működik" – erről Matolcsy György nemzetgazdasági miniszter beszélt másfél hete a kormányszóvivői tájékoztatón. Úgy tűnik, az egyeztetések mostanra eredménnyel jártak, a Népszabadság legalábbis úgy tudja, a szerdai kormányülésen téma lesz a jelenlegi rendszer átalakítása. Az ügyben kerestük a Nemzetgazdasági Minisztériumot, szerettük volna megtudni, hogy a kérdéssel foglalkozik-e a kormány szerdai ülésén, illetve miben változik a rendszer, de csak annyi választ kaptunk, hogy a kabinet döntése előtt nem tudnak részletes tájékoztatást adni a témában.
Hogy az idei évtől élő új kamattámogatási rendszer nem fogja hozni a kabinet által várt eredményeket, azt azóta lehet tudni, hogy megjelent a vonatkozó kormányrendelet, és ismertté váltak a feltételek. (Bár teljes bukásra talán senki nem számított.) A nagyobb bankok nemhogy nem kínálják a konstrukciót, de jelentős részük még csak szerződést sem kötött a Magyar Államkincstárral, amely feltétele lenne annak, hogy a hitelintézet az otthonteremtési támogatást beépíthesse kínálatába.
Az új otthonteremtési programban kamattámogatott hitelt új és használt lakások vásárlásához, lakásépítéshez, a felmondott jelzálog-fedezetes hitellel rendelkező ingatlanok megvásárlásához, hátralékos adósok kisebb lakásba költözéséhez, valamint a devizaalapú hitelek forintra váltásához lehetne igényelni. A kamattámogatás mértéke az első évben a hitelfelvételi céltól és a gyermekek számától függően a fizetendő kamat 50-70 százaléka. Ez évről évre folyamatosan csökken, az ötödik évben 35-50 százalékra mérséklődik, majd a hatodik évtől megszűnik.
A kormányrendelet kiköti, hogy az ügyleti hitelkamat nem lehet magasabb, mint az egy- vagy ötéves állampapír (attól függően, hogy a hitel kamatát egy évre vagy annál hosszabb időre rögzíti a bank) hozama plusz három százalékpont. A jelenlegi 7-8 százalék közötti átlagos állampapír-piaci hozamszintek mellett ez azt jelenti, hogy a bankok nagyjából 10-11 százalékos kamattal helyezhetnének ki hiteleket, ebből jönne le az állami támogatás az ügyfélnek, akinek így az első évben nagyjából 6-7 százalék körüli kamatot kellene fizetnie.
A problémát pedig alapvetően ez utóbbi, vagyis az ügyleti kamat alacsony szintje jelenti. A bankok forrásköltsége, vagyis azon költsége, melyet a hitelként kihelyezhető pénzért fizetnek – például a jelzálogleveken – ugyanis meghaladja az állampapír-hozamszintet, jellemzően egy százalékponttal. A jelenlegi szabályozás alapján fennmaradó maximum két százalékpontos kamatmarzs pedig nem elég a kockázati költségek (a nem fizető hiteleken elszenvedett veszteségek), valamint a banküzem működési költségeire. Mindez azt eredményezi, hogy a bankoknak nem éri meg támogatott lakáshitelt nyújtaniuk, mivel veszteségük keletkezik rajta. Nem véletlen, hogy a piaci, nem támogatott forintalapú lakáshitelek kamata jellemzően 12-13 százaléknál indul.
Az állampapír-piaci hozamokat, illetve forintalapú lakáskölcsönök kamatát vizsgálva kiderül, hogy ilyen alacsony kamatmarzzsal a bankok még a 2008-ban elmélyült pénzügyi-, majd gazdasági válság előtt sem tudtak hitelezni. A bankok az utóbbi hét évben, 2005 januárja óta az egyéves állampapírhozam felett átlagosan 5,1 százalékpontos felárral helyezték ki a jelzálogfedezetű, lakáscélú hiteleket, azaz még a válság előtti minél magasabb hitelállományért folyó ádáz verseny sem tette lehetővé a kormány által most elvárt három százalékpont elérését. Erre az említett időszakból alig egyszer volt példa: a Lehman Brothers bankház 2008. szeptemberi csődjét követő hónapban 2,5 százalékpontra csökkent a különbség, de ez is csak annak volt köszönhető, hogy az állampapírpiac sokkal gyorsabban tudott reagálni a negatív fejleményekre, mint a bizonyos tehetetlenséggel bíró lakossági hitelpiac.
Nem véletlenül szerették volna a bankok már tavasszal, de azóta is folyamatosan elérni, hogy a kormány emelje fel öt százalékpontra a kamatkülönbözet maximumát. A pénzintézetek azzal érvelnek, hogy a költségvetésnek ezzel nem kerülne többe az otthonteremtési program fenntartása, mivel a kamattámogatás mértékén nem változtatnának, e nélkül viszont több nagyobb lakossági bank nem fog belépni a rendszerbe, amely így érdektelenségbe fulladhat. Ha a kormány belemegy a nagyobb kamatfelárba, a lakáshitelek 12-13 százalékos kamatról indulnának, vagyis annyiról, mint a piaci, nem támogatott kölcsönök, az állami dotáció miatt pedig az ügyfeleknek az első évben 8-9 százalék körüli kamatot kellene fizetniük. Ez a két százalékpontos kamatkülönbözet egy ötmillió forintos, tíz évre felvett hitel esetében havi ötezer forinttal magasabb törlesztőrészletet jelent, vagyis az ügyfelek szempontjából nem okozna vállalhatatlan tehernövekedést.
A bankoknak azonban nem csak az a bajuk az új kamattámogatott hitellel, hogy alacsony a kamatrés. Miközben az új program egyik kiemelt célja, hogy a hitelüket nehezen fizetők kisebb lakásba költözhessenek, addig jelenleg a lakásvásárlások alig több mint tíz százalékát motiválja csak kisebb lakásba költözés. Míg a bankszektor közel 120 ezer fizetési hátralékkal rendelkező lakossági jelzáloghitelt kezel, addig éves szinten a kisebb lakásba költözők által generált tranzakciók száma a jelenlegi információk alapján alig 12 ezer.
Nehezíti az igénybe vehető kamattámogatás megszerzését például az a feltétel, mely szerint az eredeti vételárnál maximum 20 százalékkal alacsonyabb áron értékesíthetik a problémás hitel mögötti ingatlant az adósok. Az ország nem egy pontján az árcsökkenés mértéke meghaladja ezt a szintet, így aztán a nehéz helyzetben lévő ügyfeleknek esélyük sincs arra, hogy eladják ingatlanukat.
Emellett, amennyiben egy devizahiteles igényli az otthonteremtési kamattámogatást hitelének rendezéséhez, úgy az csak abban az esetben adható meg számára, ha a bank a devizahitel forintra történő konvertálásánál 25 százalékot elenged a tőketartozásból. Ez a 25 százalék azonnali és később meg nem térülő veszteség a bank számára, így ez sem növeli a pénzintézetek otthonteremtési kamattámogatási programban való részvételi motivációját.
