A tavalyi év első felében szinte alig lehetett érezni a lakóingatlan piacon, hogy az árak - reagálva az egyre inkább romló gazdasági fundamentumokra - korrigálni kezdtek volna. Tavaly februártól az év közepéig nominálisan mintegy 5 százalékot emelkedett az országos ingatlanállomány értéke. A szeptember-októberi csúcsokról azonban egy lejtmenet bontakozott ki és a tavalyi csúcsokról idén márciusra közel 7 százalékot estek a lakóingatlan árak országos szinten. Ebben nagy szerepe volt a márciusi adatnak, ami havi szinten drasztikus esést produkált és a mélybe húzta az indexet. A vészjósló forgatókönyvek előrevetítése helyett azonban érdemes megvárni, hogyan alakulnak a második negyedéves adatok. Megerősítik-e, hogy egy komolyabb lejtmenet bontakozott ki, vagy azt mutatják, hogy csupán egy erőteljesebb havi kilengést történt márciusban.

A magyar gazdasági aktivitás egyik hónapról a másikra történő tavaly őszi éles lefékeződésének, és a hazai devizahitelezés ezzel párhuzamos látványos visszaszorulásának hatásai leghamarabb tavaszra voltak várhatóak, hogy érzékelhetővé válnak a piacon. Az ingatlanpiac ugyanis igen rugalmatlannak tekinthető, csak lassan jelennek meg a tényleges számokban az árváltozások. A tavaly novemberi-decemberi hónapokban elsősorban a vevők alkupozíciója kezdett látványosabban javulni, az árak csupán néhány százalékkal korrigáltak, a meghirdetett lakóingatlanok kínálati árai pedig még egyáltalán nem estek. A lebonyolított forgalmat tekintve ugyan pontos adatok nem állnak rendelkezésre, de valószínűsíthető, hogy a használt lakások esetén a tranzakciók száma ekkor már meredekebb esésbe kezdett.

Míg másfél évvel ezelőtt egy ingatlant csak 5-10 százalékos diszkonttal lehetett értékesíteni, ha valaki viszonylag gyorsan, legfeljebb három hónapon belül akarta lebonyolítani a tranzakciót, az elmúlt hónapokban már a fél éves időhorizont sem jelentett biztosítékot arra, hogy az adott ingatlan feltétlen vevőre találjon és a sietségért cserébe már 10-15 százalékos árengedménnyel is számolni lehetett. Azonban nem csak az alku lehetősége nőtt ugrásszerűen, hanem a készpénzes vevők száma is emelkedni kezdett. Feltűnt egy olyan vevői réteg is, amely alapvetően önerőből, vagy minimális hitel felhasználásával tud ingatlant vásárolni. A készpénzes vevők, akik jelen viszonyok között is megfelelő anyagi háttérrel rendelkeznek, ősz óta már sokkal jobban tudtak alkudni.

Egészen idén márciusig szinte csak a vevők kedvezőbb alkupozíciójában nyilvánult meg az ingatlanárak csökkenése. Emellett, egyes budapesti kerületekben a stagnáló kínálati árak és a valós árak közötti olló még jobban kitágult. Március volt az első hónap, amikor már markánsabb korrekciót lehetett érzékelni, azaz a vevőkkel közel fél éve farkasszemet néző eladók közül úgy tűnik, egyre többen döntenek úgy, hogy már alacsonyabb áron is hajlandóak megválni az ingatlanjaiktól és nem ragaszkodnak minden áron a hónapokkal azelőtt kitűzött árelképzeléseikhez. Itt érdemes megjegyezni, hogy a megfelelő pénzügyi tartalékokkal rendelkező készpénzes vásárlók, több hónapnyi kivárás után, márciusban „tömegesen" jelentek meg és alkuerejüket érvényesítve belevásároltak a piacba.

A piaci információk szerint márciusban már érzékelhető volt, hogy a forgalom, illetve a tranzakciók száma megugrik, az adásvételek azonban már alacsonyabb árakon köttettek meg. A készpénzes vásárlói réteg azonban nem tekinthető egy állandó, hosszú távon támaszt jelentő vevői körnek. Ők ugyanis a piaci mozgásokat a nagyobb erőforrásaikból kihasználva, csak átmeneti jelleggel generálhatnak felhajtóerőt. Piacra lépésük ezért a forgalom és a kereslet szempontjából egy egyszeri, maximum néhány hónapig elhúzódó, ideiglenes hatást jelent. Az árak esetében azonban megmutatja, hogy milyen fázisban tart a korrekció. Az érzékletesség kedvéért érdemes megemlíteni, hogy hasonló folyamatok zajlottak le például az új autók piacán is, ahol a forgalom, illetve a kereslet pont annak köszönhetően pörgött fel valamelyest, hogy a készleten lévő autókra jelentős kedvezményeket adtak. Ott is megfigyelhető volt, hogy a komoly vételi szándékkal rendelkező ügyfél már tavaly ősz óta igen jelentős alkupozícióval rendelkezett.

Az országos árakat alapvetően a többlakásos ingatlanok árai húzták le, mivel azok a tavaly szeptemberi csúcsról több mint 10 százalékot estek márciusra. Ebbe a kategóriába nem tartoznak bele az ikerházak és a 2-4 lakásos társasházak, csak a klasszikus, négynél több lakásos társasházak, a lakótelepi lakások és a panellakások. A panellakások az országban aránytalanul koncentrálódnak, túlnyomó többségük a fővárosban, illetve megyeszékhelyen található. Ennek megfelelően a panellakás indexet, megfelelő súlyozással Budapest, valamint a legnagyobb megyeszékhelyek adataiból állítottuk össze. A panellakások ára a februári bázishoz képest az elmúlt egy évben folyamatosan a víz alatt volt, az esés itt is az elmúlt hónapokban gyorsult be és a tavaly év eleji szinthez képest itt is 10 százalék fölötti áreséssel lehetett szembesülni.

A készpénzes vevőket leszámítva nem kérdéses, hogy a kereslet kezd visszaesni, de annak mértéke pontosan nem számszerűsíthető, csak becsülhető. A jelenlegi gazdasági helyzetben egyre többen elbizonytalanodnak a kilátásokat illetően, így többen elhalasztják a lakásvásárlásokat. A hitelből vásárlók aránya is visszaesik, ami alapvetően a magasabb devizahitel és a megugrott forint kamatoknak, a várható megszorítások miatt felfüggesztésre kerülő forinthitel kamattámogatásoknak, a gyermekek után járó szociális támogatás megszűnésének, a hitelezési normák szigorodásának, valamint egy jelentősebb önerő megkövetelésének tudható be. A várható lakáspiaci trendeket azonban nagymértékben befolyásolja, hogy a magyar gazdaság teljesítménye, a vásárlóerő alakulása, a forint árfolyama, a bankok nem teljesítő hitelállománya és az, hogy az esetlegesen kényszerértékesítés során piacra kerülő ingatlanok száma hogyan alakul majd a következő negyedévekben.

Ezek eredőjeként várhatóan árkorrekció lesz megfigyelhető az idei évben, ami ha eléri a 10-15 százalékos értéket, a jelenlegi makrogazdasági körülmények között nem tekinthető drámainak. A piaci szereplők számára azonban sokkal nagyobb aggodalomra ad okot, hogy nem lehet pontosan látni, hogyan alakul a használt lakások forgalma. A legnagyobb félelem ugyanis nem az, hogy lejtmenetbe kapcsolnak az árak és 10-15 vagy rosszabb esetben 20 százalékos diszkonttal lehet értékesíteni a lakóingatlanokat, hanem az, hogy esetleg drasztikusan lecsökken a tranzakciók száma. Mivel a forgalomra vonatkozó folyamatokat csak nehezen lehet, transzparens módon nyomon követni, így ez olyan tényező, ami további aggodalomra adhat, akár indokolatlanul is okot. A forgalom változása azért is fontos indikátor, mivel előrevetíti, hogy milyen árváltozás várható a piacon. Az amerikai piacon 24 éves idősoron elvégzett elemzések szerint egyértelműen együtt mozog a tranzakciók száma, azaz a forgalom és az árak alakulása. Ugyancsak ezen elemzés világít rá arra, hogy ha az adásvételek száma harmadával csökken, akkor az legalább 10 százalékos árkorrekciót vetít előre a piacon. A forgalom tavaly őszi csúcstól számított visszaesése is visszaigazolja az áresés fentebb említett várható értékét.

Az MNB szerint a nemfizetés kockázatát csökkenti, hogy Magyarországon a „jelzáloghitelek törlesztésében a lakosság fizetési hajlandósága rendkívül magas", valamint „nagyon magas a lakásokhoz kapcsolódóan a saját tulajdon aránya, így az ingatlanaik elveszítését mindenáron el akarják kerülni az ügyfelek". A bankok pedig minden tőlük telhetőt megtesznek és minden lehetséges eszközt felhasználnak majd annak érdekében, hogy megnövekedett terhekkel szembenéző ügyfeleknek segítséget nyújtsanak. Az idei GDP teljesítményét viszont szinte hónapról-hónapra lefelé kellett módosítani, a munkanélküliség 10 százalék közelébe ugrott, amelyek hatására a hazai bankok nem teljesítő hiteleinek aránya a tavaly év végi 2,6 százalékról az MNB makro alappálya (3,5 százalékos GDP zsugorodás) szerint kalkulált 6-7 százalékos értékét meghaladhatja majd. Simor András nyilatkozata szerint a rossz hitelek aránya várhatóan 1 százalékról 3 százalékra ugrik majd. Várakozásaink szerint a forint árfolyam az idei év első felében néhány hétnél tovább nem fog az április mélypontok alá süllyedni, optimista forgatókönyv esetén pedig ezeken a szinteken stabilizálódhat.

A nem teljesítő hitelállománynak megközelítőleg a kétharmada, vagy a fele a 30-90 nap közötti késedelmes hiteleket teszi ki, míg a másik fele, illetve egyharmada a bedőlt hiteleket. Érdemes megemlíteni, hogy a 90 napnál hosszabb ideig nem teljesítő hitelek kategóriájában sem biztos, de már jelentősen megugrik a veszélye a fedezet kényszerértékesítésének. Mindezek ellenére, igen elterjedt, hogy a hangzatosság kedvéért a médiában a „tömeges hitelbedőlésekről" nyilatkoznak egyes piaci szereplők. A nagy számban előforduló kényszerértékesítések realitássá válásához azonban egy nagyon negatív forgatókönyvvel kell számolnunk. Rendkívül pesszimista szcenáriót akkor tételezhető fel, ha a makrogazdasági folyamatok a következő fél-egy évben is olyan ütemben és olyan viharossággal romlanának tovább, mint amit a tavaly október hirtelen leállás óta tapasztalhattunk. Az MNB szerint 10,5 százalékos recessziónál és az EURHUF történelmi mélypontjánál még jóval gyengébb, 333 forintos árfolyam esetén következhet be egy stressz-forgatókönyv. Ez esetben a jelentősen megugorhat a nem teljesítés valószínűsége. Márciusban azonban már megfigyelhetőek voltak a világgazdaság élénkülésének első jelei, tehát már elmondható, hogy nem ebbe az irányba haladunk.

Mindezeken túl érdemes felhívni a figyelmet arra, hogy a hazai lakóingatlan piacnak van olyan szegmense, ahol csak igen visszafogottan érezhető a válság hatása. Az árkorrekció hiánya azonban elképzelhető, hogy annak is tulajdonítható, hogy az átlagosnál is jobban csappant meg a forgalom, illetve esett vissza a tranzakciók száma. Mindenesetre a családi házak árai, országos viszonylatban egyelőre igen rezisztensen viselték az elmúlt év gazdasági sokkjait. Ellentétben a panellakásokkal szinte egy hónapig se csökkent a nominális értékük. A 2008. februári bázisról tavaly őszre közel 10 százalékot ugrott meg az alindex értéke, majd onnan márciusra az év eleji értékre csúszott vissza.