Lakást vennék, bármilyet, készpénzért
Andrea és húga nyolc hónapja árulja a Múzeum körútról nyíló utcában található földszinti, közel száz négyzetméteres lakását, ám december óta még érdeklődő sem akadt, nemhogy komoly vevő. A Dunakeszire, családi házba költöző Hajnalka és férje viszont meglepve tapasztalta, hogy budai, 37 négyzetméteres, harmadik emeleti, a metrótól öt percre lévő lakásukért tülekednek a jelentkezők, pedig nem is bíztak meg ingatlanirodát az eladással, mindössze apróhirdetést adtak fel két, egymást követő héten egy országos hirdetési újságban. A szakemberek szerint mindkét esetre a gazdasági válság miatt megváltozott környezet a magyarázat, és a példák korántsem egyediek.
Tavaly októbertől januárig valóban érezhetően beállt az ingatlanpiac, egy kis, készpénzzel rendelkező csoporton kívül nem sokan keresgéltek az eladó lakások, házak között, annál többen szerettek volna megszabadulni például a kifizethetetlen mértékűvé dagadt svájcifrank-, illetve euróalapú hiteltörlesztés terhétől, és döntöttek az értékesítés mellett.
- Februárban azonban megváltozott a helyzet, határozottan megélénkült a piac - mondta lapunknak Kühne Kata, az Otthon Centrum (OC) ügyvezető igazgatója. Mint a szakembertől megtudtuk, korábban az ügyfelek mintegy negyede volt készpénzes vevő, most viszont minden második ember hitelfelvétel nélkül köti meg az adásvételi szerződést. - Az elmúlt években tovább nyújtózkodtunk, mint ameddig a takarónk ért. Sok család meg tudta volna oldani az ingatlanvásárlást saját erőből is, de könnyen, jó feltételekkel lehetett kölcsönhöz jutni, a jelzáloghitel pedig az egyik legolcsóbb pénzszerzési forrás volt. Ezek a lehetőségek most beszűkültek, ennek ellenére korántsem halott a piac.
A magyarok hagyományosan vonzódnak az ingatlanokhoz, és egyre több olyan - főként negyven feletti, Budapesten vagy vidéki nagyvárosban élő - ügyfelünk van, aki azzal nyit be irodáinkba, hogy nem érzi biztonságban a bankban tartott 5-15 millió forintját, segítsünk befektetni - meséli a tapasztalatokat Kühne Kata. Szerinte érdemes másfél-két szobás, jó közlekedésű, új lakást venni, de egy ugyanekkora, vagy akár garzonméretű felújított használt lakás is jó választás.
- A panelektől sem mindenki ódzkodik, ma már sok szépen rendbe hozott, panelprogramos házban található lakás van, és ebben a kategóriában plusz két-hárommillió forint akár két pluszszobát is jelenthet. Ezeket az újakhoz hasonlóan bérbe lehet adni, de aki fél, hogy lelakják, üresen is hagyhatja. Jól jöhet néhány év múlva, amikor például a gyerek egyetemre megy - teszi hozzá Kühne Kata. Mivel most már lényegesen olcsóbb lakást bérelni, mint a törlesztőrészleteket fizetni, sokan keresgélnek kiadó ingatlant, emiatt a tulajdonosok anélkül válogathatnak a jelentkezők közül, hogy attól kellene félniük: ha ezt a lehetőséget elhalasztják, nem, vagy csak nagy sokára adódik újabb. Ugyanakkor a megnövekedett kereslet ellenére sem nőnek az albérleti díjak. A visszaesés után egyre többen vesznek fel hitelt - bár még így is lényegesen kevesebben, mint a válság kezdete előtt -, a bátrabb befektetők pedig már a 2010 második felére, 2011-re várt újlakás-hiányra apellálva kötnek le épülőfélben lévő ingatlanokat.
- A nagy értékű házak, nyaralók piacán megjelentek a kuriózumok: 50-60, de 150-200 millió forintért kínált villák, balatoni üdülők, panorámás telkek is szerepelnek adatbázisunkban. Ennek valószínűleg az a magyarázata, hogy azok a tehetős családok, amelyek itthon és külföldön több helyszínen élnek, most készpénzre szorulnak, ezért megválnak egy-egy házuktól, lakásuktól - véli a szakember. Most a vevők érezhetik magukat nyeregben, de alkupozíciójuk az árban nem nagyobb 10-15 százaléknál az OC munkatársainak tapasztalatai szerint. - Az ország ingatlanpiaca két részre szakadt: a kistelepüléseken és a munkanélküliségtől sújtott nagyobb városokban rendkívül nehéz az eladás, zuhannak az árak, Budapesten, valamint a népszerű, fejlődő kis- és nagyvárosokban ugyanakkor forognak a lakások - állítja az OC ügyvezető igazgatója. Hozzáteszi: a telekárak viszont néhány ritka kivételtől eltekintve egyértelműen csökkennek.
- Aki ingatlant vásárol, legalább 4-5 éves időszakra tervez előre. Alig akad már olyan vállalkozó, aki csak azért vásárol, hogy felújítsa az ingatlant, és gyorsan továbbadja jelentős haszonnal, ezért még ha jó eséllyel helytállóak is azok a becslések, amelyek szerint a hazai ingatlanpiac nyáron éri el a mélypontot, ez közép- és hosszú távon nem jár majd a befektetések értékének csökkenésével - állítja Kühne Kata. Tapasztalataik szerint a magyarok zöme képes volt tempóváltással, a kiadások visszafogásával alkalmazkodni a megváltozott gazdasági helyzethez. Az év második felétől megszűnő állami lakástámogatások hatására azonban újra visszaeshet a kereslet a lakáspiacon.
Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezhetője szintén úgy látja, sokan felismerték a válság hozta közép- és hosszú távú befektetési lehetőséget. Ők - még ha kisebb mértékben is - fokozatosan átvették a piacról a krízis kezdetekor fokozatosan kiszoruló, hitelből vásárolni szándékozók helyét.
- Jelenleg tízből hatan-heten készpénzért vásárolnak lakást. Széles palettáról válogathatnak, az árak pedig alacsonyak. Tapasztalataink szerint a befektetők elsősorban a belső kerületekben található, metróközeli lakásokat keresik, lehetőleg zöld környezetben. Népszerű a XIII., a XIV., a III., a XI., az V. kerület, illetve a VI. kerület egyes részei, de viszonylag nagy az érdeklődés a közvetlen Duna-parti ingatlanok iránt is - sorolja.
Szerinte idővel elsősorban a most 15-30 millió forintba kerülő lakások hozhatnak szép hasznot, valamint azok az ingatlanok, amelyek a Belvárosban és a környéken folyó projektek keretében épülnek. A magasabb emeleti, esetleg kilátással, panorámával rendelkező lakások iránt is számos érdeklődő van. - Sok fejlesztés leállt 2008 végén, és a Belvárosban általában is szűkösebb az új építésű kínálat - magyarázza Murányi Ákos. - Kérdés, hogy a külföldi vásárlók mikor térnek vissza a piacra, hiszen az árbuborék, amire ők vártak hazánk EU-csatlakozása előtt, nem alakult ki, noha néhány projektnél alkalmanként jelentős hasznot lehetett elérni - tette hozzá. Olyan ingatlanba érdemes befektetni, amelynek viszonylag kicsi a konkurenciája, azaz később önmagában az elhelyezkedés jól eladhatóvá teszi.
- A horroráron kínált luxuslakások megvétele előtt viszont érdemes alaposan elgondolkodni, hiszen az ilyen típusú ingatlanok értékesítése sokkal lassabb a tömeglakásokénál - hívja fel a figyelmet Murányi Ákos, aki a panelt, a régi építésű, felújításra szoruló családi házakat most nem ajánlja, hacsak - utóbbinál - a telek nem különösen értékes.
A visszaszámlálás megkezdődött
Az utolsó percek ketyegnek azoknak a lakáskeresőknek, akik szeretnének ingatlant vásárolni, de ehhez nincs számottevő önerejük. A szocpol várható befagyasztása után ezt leginkább személyi kölcsönből vagy egy pótingatlan fedezetként történő bevonásával tudják majd előteremteni, amire a piaci tapasztalatok szerint keveseknek van lehetőségük, és nem is mindig éri meg - áll a Duna House elemzésében. A személyi kölcsönöket például általában harminc százalék körüli THM-mel adják, egy lakáshitelé pedig ennek akár harmada is lehet. Eddig a vevők mintegy 15-20 százaléka vett fel szociálpolitikai támogatást, ám egyes régiókban ez az arány a szakemberek becslése szerint sokkal magasabb volt. Tavaly szeptember óta lényegesen megváltozott a lakásfinanszírozási piac: szigorodott a hitelfelvételi elbírálás, majd több pénzintézetnél szinte teljesen megszűntek a devizaalapú lakáshitelek. Egy éve még sok kölcsönajánlat nullaszázalékos önerőt hirdetett, most azonban már 20-30 százalék tőkeerő nélkül nemigen lehet belevágni a lakásvásárlásba. A forintárfolyam ingadozása miatt pedig azok közül is sokan ódzkodnak a hitelfelvételtől, akik megfelelnének a feltételeknek. Ha valóban felfüggesztik a szocpolt, illetve a kamattámogatott hiteleket, a mostani prognózis szerint - elsősorban az új építésű ingatlanok piacán - rövid távon további 4-5 százalékos visszaesés várható - olvasható az elemzésben.
