Ár alatti ingatlanra vadásznak a befektetők
- Kivárás, illetve fokozott vevői alkudozás jellemzi az ingatlanpiacot. A vásárolni szándékozók sokkal körültekintőbbek, mint korábban, döntésük előtt alaposan tájékozódnak a műszaki, jogi és pénzügyi paraméterekről, és fontos vételi szemponttá lépett elő a beruházó megbízhatósága, tőkeereje, banki referenciája. Mindezek következtében több héttel megnyúlt a szerződések aláírásának átlagos ideje - állítja Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. A szakértő szerint a vásárlókat, az ingatlanközvetítőket és a beruházókat is különbözőképpen érinti a válság.
A projektfinanszírozás drasztikus visszafogása és a kereslet mérséklődése miatt a legnehezebb helyzetben azok a beruházók találták magukat, akik épp elkezdték az építkezést, és a lakásoknak csak mintegy negyedét értékesítették, illetve azok, akik az árérzékeny vevőket célozták meg. Mivel már nem tudták leállítani az építkezést, értékesítési kényszerbe kerültek, így az alacsonyabb árak miatt nyereségük jelentős részéről le kell mondaniuk.
Az előrehaladott építkezési fázisban és még inkább a magas értékesítettségi mutatókkal rendelkezők ugyanakkor aránylag kevesebb problémával vészelhetik át a nehéz időket - feltéve, hogy termékük vonzó és versenyképes. Ha egy építkezés már előrehaladott stádiumban van, de a beruházónak még lehetősége van módosításokra, valószínűleg megéri a kereslethez igazodó, kisebb lakásokat kialakítani. Az ingatlanfejlesztők körében szelekció várható: a gyenge pénzügyi hátterű cégek valószínűleg kivonulnak a piacról, vagy megszűnnek.
Valkó elmondta, bármit tartogasson a válság, a minőségi lakásokat továbbra is fel fogja szippantani a piac. - A jó ár-érték arány még a nehéz időszakban is felkelti a potenciális vevők érdeklődését. Az emberek igyekeznek minimalizálni hitelfelvételüket, ezért a kisebb lakások iránt megnövekedett igény hosszabb távon is tarthatja magát. A korábban évről évre kimagaslóan teljesítő, nagyrészt - a most hirtelen eltűnő - külföldiekre építő, valódi prémiumkategóriás lakások értékesítése viszont háttérbe szorulhat - véli a szakértő.
Murányi Ákos, a Duna House elemzője is úgy látja, hogy a piac egyik meghatározó jellemzője jelenleg az alkudozás, miközben a kínálati árak egyelőre szinte változatlanok. - Az átlagos, leginkább keresett 15-20 millió forint közötti kategóriában egy jó alkuval, állapottól és elhelyezkedéstől függően, 5-15 százalékot lehet lefaragni az árból, míg a nagyobb értékű, 40-50 millió forint környékén kínált ingatlanok esetében a húszszázalékos árengedmény sem ritka - állítja az elemző. Mint mondja, tapasztalataik szerint jelentősen nőtt a készpénzzel rendelkező vásárlók száma, a belvárosi területeken arányuk a 60-70 százalékot is eléri.
- Továbbra is a 15-20 millió forint közötti ingatlanok a legkeresettebbek, de a budai övezetben a nagyobb értékű lakások, házak iránt is élénk az érdeklődés. A fővárosban a használt lakások átlagos kínálati négyzetméterára 300 ezer forint környékén alakul, amit természetesen jelentősen befolyásol az ingatlan elhelyezkedése: míg a budai, elit kerületekben az átlagos négyzetméterár 450 ezer forint környékén van, Dél-Pesten a 230 ezret közelíti.
Szick Sándor, az A1 Ingatlan irodavezetője azt mondja, az utóbbi hónapok pesszimista várakozásai ellenére ők sem érzékelték, hogy a válság drasztikus áresést vagy teljes stagnálást hozott volna. Ezzel együtt az is igaz, hogy a tulajdonosok többsége kivárásra játszik. Sokan döntenek úgy, hogy - korábbi elhatározásukkal ellentétben - a magasabb ár reményében csak később értékesítenek.
A vevők most két nagyobb csoportba sorolhatók: a készpénztartalékokkal rendelkező befektetők minden iránt érdeklődnek, és többnyire 20-25 százalékkal a piaci ár alatt vásárolnak. A klasszikus vevők - akiknek valamilyen okból mindenképpen vásárolniuk, illetve költözniük kell - érzelmi alapon döntenek, és a reális piaci ár környékén keresgélnek.
A beruházók többsége kénytelen tudomásul venni, hogy lassul az értékesítés, mégis optimistán néznek a jövőbe. - A vásárlók jellemzően a megtekinthető, bejárható, rövid időn belül költözhető lakások iránt érdeklődnek. A mostani helyzetben kevesen mernek látatlanban ingatlant vásárolni - hangsúlyozza Baross Pál, az ING Magyarország Ingatlanfejlesztő Kft. ügyvezető igazgatója. - Egyre több olyan lakásvásárlóval találkozunk, aki a megnövekedett hitelfelvételi költségeket hosszú távon a megvásárolt lakóingatlan értékállóságával igyekszik kompenzálni. A jó elhelyezkedés, a kiváló közlekedés, a stabil fejlesztői háttér, valamint a közelben elérhető szórakozási és sportlehetőségek szerepe felértékelődött a vásárlói döntésekben.
Tamir Kishon, az Olimpia- csoport regionális igazgatója elmondta: természetesen ők is érzékelik a piaci lassulást, de az elkövetkezendő időszakban nem számítanak jelentős árcsökkenésre. - A romániai, a horvátországi és a lengyelországi lakásárakhoz képest a magyarországi árak még mindig alacsonyak, ráadásul a nyugati ingatlanpiaccal szemben nálunk nem alakult ki ingatlanbuborék, így nem számítunk a budapesti lakásárak csökkenésére - magyarázza. - Megítélésem szerint az elkövetkező másfél évben alapvetően keresleti piac fog kialakulni, és több tíz százalékkal csökkennek majd a készletek. A válság enyhülését 2010-re várjuk, ezt azonban csak a nagy és tőkeerős cégek fogják megérni - teszi hozzá.
Az Otthon Centrum 2009. februári budapesti felmérése szerint idén 9600 társasházi lakás átadása szerepel a tervekben, többnyire már elkezdett projektek keretében. Ez kétezerrel több a tavaly értékesítési céllal, vállalkozók által épített lakások számánál. A tapasztalat ugyanakkor azt mutatja, hogy az év eleji tervek körülbelül egyharmada rendre átcsúszik a következő évre, s ez minden bizonnyal most is így történik majd. A becslések szerint a fővárosban megépülő lakások száma az előző évhez képest idén mintegy harminc százalékkal csökkenhet.
