Mélyütés az ingatlanalapoktól
A befektetési jegyek forgalmazásának novemberi felfüggesztése, majd a visszaváltások teljesítésének a korábbi háromról kilencven forgalmazási napra emelése után most újabb kellemetlen meglepetésekre számíthatnak az ingatlanalapok ügyfelei. Elsősorban a kereskedelmi ingatlanok és az irodaházak piacának kedvezőtlen alakulása miatt (a hitelválság következményeként a vevők szinte teljesen eltűntek, az árak pedig jelentős mértékben süllyedtek) több alap is portfoliójának átértékelésére kényszerülhet. Az ingatlanbefektetések átértékelése miatt csökkennek az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközértékek, vagyis az árfolyamok is. Mivel az ingatlanalapok az utóbbi években jellemzően 7-8 százalékos hozamokat értek el, így egy nagyobb arányú leértékelés egy csapásra eltűntetheti az ügyfelek több éves nyereségét is. Szerencsétlenebb esetben az is előfordulhat, hogy a befektető kevesebb pénzzel távozik, mint amennyivel annak idején belépett az alapba.
Néhány alap már át is értékelte portfolióját: a legjelentősebb csökkenés két kisebbnél, a MAG-nál és és a Carionnál volt, az előbbinél közel negyedével, míg az utóbbinál csaknem 29 százalékkal csökkent az egy jegyre jutó nettó eszközérték. Három százalék körüli leértékelés volt a Raiffeisen és a Biggerge's-NV 4. ingatlanalap esetében. A portfolió-leértékelések folytatására számít Szalai Sándor, a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetségének (Bamosz) elnöke is. A szakember szerint az ingatlanpiac alakulása mellett a befektetések átértékelésére késztetheti az alapkezelőket az utóbbi hónapok visszaváltási hulláma is. Ráadásul az alapok most szinte kizárólag az intézményi befektetőkre számíthatnak akiket azonban csak a jelenleginél magasabb hozammal lehet becsábítani (a magánszemélyek egyrészt a magas betéti kamatok, másrészt az ingatlanalapok körüli problémák miatt most nehezen vehetők rá arra, hogy pénzüket ide tegyék). Az elvárt magasabb hozamot pedig könnyebb úgy elérni, ha a portfoliókat most leértékelik - tette hozzá a Bamosz elnöke.
Az ingatlanalapok ügyfeleinek a portfoliók leértékelése mellett arra is fel kell készülniük, hogy alapjuk is azok között lehet, amely a zártvégűvé alakulás mellett dönt. (A nyíltvégű alapok problémáit elsősorban az okozta, hogy ügyfeleik bármikor visszaválthatták jegyeiket, így egy likvid forrásból finanszírozták a csak nehézkesen értékesíthető ingatlanokat, s ez a konstrukció megbosszulta magát, amikor a befektetők az ősz folyamán tömegesen hagyták el az alapokat.) Egyelőre csak három alap, a Raiffeisen, a MAG és a Biggerge's-NV 4. jelezte, hogy átalakul, Szalai Sándor szerint azonban példájukat még többen követik majd, pláne most, hogy a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) egy vezetői körlevélben összeállította azokat az alapelveket, melyeket az ingatlanalapoknak követniük kell, ha zártvégűvé kívánnak alakulni. Mivel ez a kérdés eddig szabályozatlan volt, a felügyelet körlevelével zökkenő mentesebbé válhat és felgyorsulhat az alapok átalakulása - tette hozzá az elnök. Szalai Sándor szerint egyébként az átalakulással nem feltétlen járnak rosszul az ügyfelek. A felügyelet körlevele szerint ugyanis azoknak a befektetőknek a jegyeit, akik nem kívánnak részt venni a zárt alapban, az átalakulás előtt vissza kell vásárolni. Ez vonatkozik azokra az ügyfelekre is, akik már korábban jelezték visszaváltási szándékukat.
A zártvégűvé alakulást eddig bejelentő három ingatlanalap közül a MAG alapot kezelő Macrogamma már kidolgozta és beadta a PSZÁF-nek az átalakulási tájékoztatót és az intézkedési tervet, most arra várnak, hogy a felügyelet elfogadja azokat - tudtuk meg Szeles Nóra vezérigazgatótól. A társaság karácsony előtt lezárta minden ügyfelével az egyeztetéseket az átalakulásról, s azoknak, akik nem kívántak részt venni a zártvégű alapban felajánlotta, hogy vagy más befektetőnek értékesíti vagy ő maga megveszi jegyeiket - ez a folyamat tegnapra le is zárult. (A Macrogammának egyébként mindkét ingatlanalapja már szeptember óta a tőzsdén van, a befektetési jegyekkel ott folyamatosan lehet kereskedni.) A MAG-nál az egyeztetés nem okozott különösebb gondot, hiszen pár tucat, elsősorban intézményi befektetőkről volt szó, bár néhány tízmillió forint értékben magánszemélyek is ügyfelei az alapnak. Az egyeztetések során csak kisszámú befektető élt a visszaváltás lehetőségével, a többség továbbra is bízik a felfüggesztés előtti, piaci átlagot meghaladó hozamban a zártvégűvé válás után is - tette hozzá Szeles Nóra.
A Raiffeisennél elmondták, hogy jelenleg az átalakulás előkészítése zajlik, a jogi kérdések tisztázásán és az átalakulás menetrendjének kialakításán dolgoznak. (Mivel a Raiffeisennek lényegesen több ügyfele van, mint például a MAG-nak, így vélhetően az átalakuláshoz is több idő kell.) A tervezett átalakulásról szerettük volna megkérdezni a Biggerge's-NV 4.-et is, ám nem értünk el nyilatkozatra jogosult vezetőt. Értesülésünk szerint azonban eddig ez az alap sem kapta meg a felügyeleti engedélyt a zártvégűvé alakulásra.
