Miután a válságot követő évek legalacsonyabb ingatlanpiaci forgalmát zárjuk majd idén, és az ingatlanárak sem moccannak már jó ideje, joggal merül fel a kérdés: van-e még lejjebb, vagy épp ellenkezőleg, itt az ideje a fordulópontnak.

A Duna House 2013-ra 84-85 ezer ingatlan-adásvételt becsül országos szinten, ami a válság kirobbanását követő évek 90 ezres nagyságrendjétől is elmarad. Mindez azért is meglepő, mert az otthonteremtő hitelezés elindulása joggal adott új reményt az ágazatnak.

A számok igazolják az állami kamattámogatásba vetett bizalmat, ugyanis a tavaly kibocsátott 124 milliárd forintos lakáscélú hitelvolumen idén nagyjából 150 milliárdra fog emelkedni az év végére. Az MNB adatai alapján növekedik a kibocsátás mennyisége: már év közepén duplája volt a beadott igénylések mennyisége az ingatlanközvetítőnél, mint az év elején.

Mindezek alapján a Duna House úgy számol: jövőre már 180, de ha a növekedés folyatódik, akkor akár 200 milliárd forint körül is alakulhat a lakáscélú hitelvolumen. Így amennyiben az átlagos 6 millió forint körüli hitelösszeggel számolunk, ez az idei piachoz képest további 5-8 ezer ingatlan-adásvételt jelenthet jövőre.

Az alacsony ingatlanár és az olcsó forrás ritkán jár együtt a piacokon, így kivételes helyzet a mostani. A piac hozzávetőleg 80 százalékát jelentő jelenlegi készpénzes vásárlóerő csökkenni fog, és azok is az „olcsó pénzhez” folyamodnak, akik egyébként készpénzes vásárláson gondolkodtak. Ha a várakozás igazolódik, a folyósított hiteltöbblet nem feltétlenül jelent majd minden esetben új tranzakciókat is.

De nem ez az egyetlen tényező, amely meghatározhatja a jövő év ingatlanpiacát. A kamatvágásokkal nemcsak a THM-szintek lettek vonzóbbak, hanem ezzel együtt a betéti hozamok is mérséklődtek: éven belül már csak 2,91 százalékos, éven túl 2,81 százalékos átlagkamatot fizetettek rájuk a bankok októberben. Így a 2009 végi 5405 milliárd forintos csúcsról idén október végére 3781,5 milliárdra csökkent a lakosság éven belül lekötött betéteinek állománya, és ez több mint 30 százalékos esést jelent.

Hova teszi ilyenkor a lakosság a pénzét? - teszik fel a kérdést a szakértők. Válaszuk szerint egyrészt Befektetési alapokba: októberben például 100 milliárd forintnyi friss pénzt fektetett a lakosság befektetési jegyekbe, ami több mint háromszorosa annak, mint amennyiért állampapírt vásárolt, másrészt tradicionálisan ingatlanba. Ez utóbbit már lehetett idén érezni az ingatlanpiacon, és a folyamat feltehetően folytatódni fog, de úgy vélik: túl vagyunk már a nagyobb hullámon, így ennek hatása jövőre csökkenni fog.

Akárhogy is, az ingatlan továbbra is jó „menekülőút”, mert az ingatlanárak nagyjából két éve stagnálnak a mélyponton. A bérbeadási hozam mostanra 20-30 százalékkal túlmutat a bankbetétek hozamánál.

Valódi áttörést a pozitív makrogazdasági környezet hozhatna. Ma még nagy a háztartások eladósodottsága, és továbbra is alacsony a pénzintézetekbe vetett bizalom. Ez utóbbi a Duna House szerint bankok harca lesz, de az is optimista előrejelzés, hogy újabb és újabb pénzintézetek jelentkeznek jelzálogalapú hiteltermékeikkel.

A szakértők gazdasági környezetben is optimizmusra okot adó jeleket látnak. A várt 2 százalékos GDP-növekedés és a reálbérek emelkedése kibillenthet sokakat a várakozásból, és megmozdíthat egy „alvó” tömeget, ami mostanra 200-250 ezer, meg nem valósult ingatlan-adásvételt jelent. Ellentétes előjellel hathat, hogy mit gondol a lakosság a növekedési pályáról hosszú távon. Az ingatlanvásárlási hajlandóságot nem a pillanatnyi fellendülés, hanem a hosszú távú várakozások vezérlik, és ehhez nem feltétlenül elegendő egy idei és jövő évi pozitív adat, annak folytatásában is hinnie kell a piacnak.

A pozitívabb hangulatot azonban egy másik jelenség is alátámaszthatja, amelyről Hegedűs László, a Duna House hidegkúti irodájának vezetője írt az IngatlanosBlogon: „Visszamondanak megbízásokat. Nem azért teszik mindezt, mert nem elégedettek a munkánkkal, hanem azért, mert megszűnt az eladást kényszerítő körülmény. Sokan azért kezdték árulni az ingatlanjukat, mert a körülmények alakulása folytán ezt látták megoldásnak a problémáik orvoslására. A növekvő törlesztések, rezsiköltségek mellett a csökkenő jövedelmek, a munkanélküliség ellen más módszert nem láttak sokan, mint az értékesítést. Ezek közül az ügyfelek közül volt az elmúlt hetekben néhány, aki megszüntette a megbízást, mondván elvonultak a viharfelhők. Tisztul a hitelkép, csökkennek a rezsik, ugyanakkor egyre többen tudnak ismét elhelyezkedni, vagyis nő a bevételük.”

Összességében tehát ha csoda nem is, de a Duna House szerint némi élénkülés lehetséges a jövő évi ingatlanpiacon, amellyel ismét valamelyest 90 ezer fölé mehet a tranzakciószám. Az árakra ez nem lesz komoly hatással, továbbra is a vásárlónak áll majd a piac. Mindezt az országgyűlési választások előtt hozott pozitív intézkedések felboríthatják. Egyrészt egy ideje szó van már a félszocpol bevezetéséről és a támogatási összegek emeléséről, másrészt régóta vár a szakma az új lakások esetében az áfa mérséklésére, esetleg eltörlésére is. Egy ilyen intézkedéssel újra erőre kaphat az újlakás-piac, ismét beindulhatnának a beruházások és újjáéledhetne az építőipar, ami nemcsak új munkahelyeket, de komoly adóbevételeket is eredményezhetne az államkasszába.