Alaposan megváltozott a világ a kilencvenes évek óta: akkor egy jó forgalmú helyen – amilyen az Örs vezér tere – a befektetők szinte gondolkodás nélkül azonnal belevágtak a plázaberuházásba, ha másért nem, hát azért, hogy a konkurenciával szemben lépéselőnybe jussanak. 

A szerdai nyitás (szerdán 10 órától vehetik birtokukba a vásárlók az Árkád 2-t) kiemelkedően fontos lehet a magyar piacon

Most azonban az Árkád tulajdonosa, a Magyarországon katalógusáruházáról is ismert német Otto család érdekeltségébe tartozó ECE majd nyolc éven át várt a fővárosi plázapiac egyik jolly jokerének számító Árkád bővítésével. Nem véletlenül: az ezredfordulóra a legjobbnak tudott helyek elfogytak, így a plázaboom második hulláma már inkább a felújításról szólt, azaz a kilencvenes években átadott, jó helyen lévő házakat modernizálják a befektetők – már akinek van erre pénze és lehetősége.

Márpedig az utóbbi évek eseményei igencsak elbátortalanították a piacot: a kiskereskedelmi forgalom már a válság elmélyülését megelőző évben, 2007-ben is csökkent, és a szektor azóta sem talált magára, ami a plázák számára – bérlői becslések szerint – 30 százalékos forgalomcsökkenést hozott. A bérleti díjaikat euróban beszedő, illetve a banki finanszírozás után a részleteket is így fizető plázák helyzetét pedig tovább nehezítette a forint jelentős volatilitása. Mindezek tetejébe a 2010-től hivatalba lépett Orbán-kormány is mindent megtett, hogy elvegye a kedvét a befektetőknek a plázaberuházásoktól.

Így az utóbbi években gyakorlatilag csak a régi, jól bejáratott házakat újították fel a befektetők (Duna Pláza, Mammut), ám új beruházásba nem igazán kezdtek. Piaci vélekedések szerint ebben a helyzetben kiemelkedően fontos, hogyan sikerül az Árkád 2 debütálása, mivel az lökést adhat a többi, jelenleg csak inkább tervezőasztalon létező beruházás számára.

Bár az Árkád számára is egyre inkább fontos volt a felújítás, illetve a fejlesztés, azonban az ECE nem siette el az ügyet. Az Árkád 2 tervezése még 2005-ben indult el, ám éveket vett igénybe a szükséges telek, majd építési engedélyek megszerzése. Végül 2011 szeptemberében született meg a döntés arról, hogy a meglévő 48 ezer négyzetméteres kiadható területű Árkádot felújítják, illetve mellette felhúzzák a 20 ezer négyzetméteres Árkád 2-t.

A keddi sajtótájékoztatón Knut Volquardsen projektigazgató elmondta: a teljes beruházás 80 millió eurót tesz ki, ebből hozzávetőlegesen nyolcmillióba kerül majd a régi Árkád felújítása, ami előreláthatólag szeptemberben ér véget. Az Árkád 2-ben 26 üzlet lesz, ebből több is jóval ezer négyzetméter feletti. A fővárosi plázapiac régi rákfenéje ugyanis, hogy a nagy külföldi márkák idetelepülését hátráltatja, hogy nagyon kevés a több ezer négyzetméteres üzlethelyiség a fővárosban. 

Az Árkád 2 cirka 70 milliárdos beruházási összegének 60 százalékát a banki finanszírozó Unicredit állja. A cég vezetősége arról nem nyilatkozott, hogy mekkora megtérülési idővel számolnak. A szakmai hüvelykujjszabály szerint 5, illetve mostanában a vásárlóerő romlásával inkább 7 éves megtérüléssel szoktak számolni. "A jelen helyzetben nem igazán az az érdekes, hogy mekkora a megtérülési idő" – fogalmazott Knut Volguardsen –, "mivel az Otto család jelzi, hogy hosszú távon gondolkodik az itteni piacról."

Annyi biztos, hogy rövid távon nem is lenne értelme: bérlői berkekből úgy hírlik, hogy az utóbbi évek recessziója már jócskán lejjebb tornászta a bérleti díjakat. Míg a korábbi években havonta száz eurós négyzetméterenkénti tarifáról is lehetett hallani a fővárosban (elsősorban persze a Westend, a Mammut és az Árkád esetében) addig mára a legjobb helyeken is 70-80 euró a plafon, de a főváros nagy házaiban a bérlők zöme 30-40 eurós bérleti díjat fizet.

Hasonlóképpen a korábbi években megszokott volt még kisbérlőkkel is a tízéves bérleti szerződés, mára már ez 3-5 évre csökkent, vagy éppen "nyitott végű" szerződéssé, vagyis amikor az üzemeltető az alacsonyabb bérleti díjért cserébe kiköti, hogy bármikor szerződést bonthat, ha egy jobban fizető bérlőt talál.  

A cég ismerői szerint is az ECE előtt nagyjából az a két lehetőség állt, hogy vagy fejleszt a meglehetősen hektikussá és bizonytalanná vált magyar piacon, vagy végignézi, ahogy az Árkád fejére nő a szomszédos Aréna pláza, ami a kezdeti gyengélkedés után mostanában mindinkább kezd magára találni. Az Árkád láthatóan a javarészt autós látogatókra építő Arénával próbálja felvenni a versenyt. Így az új épülettel nemcsak jócskán kibővítették a parkolóhelyet – mára 1600 hely található a plázában – ám kedvezményes árú, illetve vasárnap ingyenes parkolással várják a vevőket.

Ugyanakkor hiába a főváros egyik legjobb helyének tudott Örs vezér tere, a bérlőket becsalogatni így sem könnyű manapság. Az Árkád 2 bérlői között javarészt német érdekeltségű cégek találhatóak, így a pláza legnagyobb attrackiójának – és az Arénában jelen lévő Peek & Cloppenburg ellenlábasának – szánt Van Graaf. A nagy bérlők összetételét nézve (Spar, Deichman, Hervis) erős a gyanú, hogy többen az Otto család presztízsének köszönhetően telepedtek be az új helyre.

A szerdai nyitás (szerdán 10 órától vehetik birtokukba a vásárlók az Árkád 2-t) kiemelkedően fontos lehet a magyar piacon – vélték többen is. Amennyiben bejön az ECE számítása az új házzal, az bátorítóan hathat a többi beruházásra is. Jelenleg is egy bő tucat plázaberuházás terve vár az indulásra.

Piaci megfigyelők szerint a plázapiac szereplői kivárnak az újabb beruházásaikkal – még azok is, akik zöld jelzést kaptak az időközben a jegybankelnöki székbe átült Matolcsy György által felügyelt plázastopbizottságtól –, és többek között az Árkád 2 fogadtatásától teszik függővé, hogy indulnak-e később a piacon.