A Fővárosi Bíróság hétfőn elutasította a BVM Épelem Előregyártó Kft. (BVM) kérelmét, amiben a BVM arra kérte a bíróságot, hogy érvénytelenítse a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara (MKIK) mellett működő Választottbíróság (VB) nemrég meghozott ítéletét.

tiltakozók petíciójója, a BVM Épelem Kft. ellehetetlenítése ellen

Mint arról már hírt adtunk, a VB kamatokkal együtt 8 milliárd forintos bírságra ítélte a BVM-et, mivel úgy látták, hogy a BVM szerződésben vállalt kötelezettségei ellenére éveken át megakadályozta, hogy a közös osztatlan tulajdonú területükön a jelenleg ciprusi tulajdonosi körű Global Center Kft. (Global) 2001 és 2006 között plázát építhessen.

A 8 milliárdos kártérítést a VB a Globalnak ítélte meg a beruházás elmaradt hasznáért, a beruházáshoz felvett hitel azóta kifizetett törlesztőrészleteire, továbbá a később felhúzandó épületek megnövekedett építési költségeire.

A BVM szerint azonban a döntés a Global „súlyosan közrendbe ütköző" vagyonszerzési kísérletét szentesíti. A BVM úgy látja, hogy a Global valójában nem is tudott volna építkezni, mivel nem volt meg a megfelelő tőkéje hozzá. Szerintük ez abból is kitűnik, hogy az építkezési kérelmeiket sorra hibásan, egy nem létező helyrajzi számú területre adták be, illetve a 2006 óta megosztott területen azóta sem kezdtek munkába.

A Global szerint ellenben a BVM szerződési kötelezettségeit semmibe véve, önös érdekből, egy néhány tízmillió forintos kártérítési igényének az érvényesítése miatt lehetetlenítette el beruházásukat.

A Fővárosi Bíróság a döntés indoklásában rámutatott: a VB döntésének érdemi okait nem vizsgálták, mivel a felek azzal, hogy még 2000-ben a vitás adásvételi szerződésükben kikötötték a VB -t mint jogorvoslati fórumot, kivették magukat az állami bíráskodás hatálya alól. A VB döntése így jogerős, ami a BVM végét jelenti: február 4-én a végrehajtó kopogtat a BVM-nél, és mivel a a 200 dolgozó tulajdonában lévő cég tőkéje a kártérítés töredékét fedezi csak, így minden bizonnyal felszámolás tesz pontot a csöppet sem egyszerű ügy végére.

(Köz)út a csődhöz?

Az Ablon Group Ltd. projektcége, a Global Center Ingatlanbefektetési Kft. (Global) 1997-ben vette meg az első területet egy, a BVM Épelem Kft. résztulajdonát képező Budafoki úton lévő ingatlanban. Az Ablon állítása szerint célja kezdettől az volt, hogy a területen megépítse az első hazai outletet. (A törökbálinti és biatorbágyi outlet-beruházások csak jó néhány évvel később startoltak.)

2000-ben a Global elővételi jogával élve a 172 ezer négyzetméteres telekből összesen 71 ezer négyzetméter tulajdoni hányadát vette meg, négyzetméterenként 115 német márkáért, (összesen 8,2 millió német márkát fizetve). Rövidesen a helyi földhivatalnál megkezdődött a telekmegosztás bejegyzése - igaz, nem sokáig tartott.

A galibát elvileg egy, a teljes adásvétel értékéhez képest csekély területnek számító földdarab okozta. Az adásvételbe ugyanis ekkor még beleszámított egy 4765 négyzetméteres terület is, amelyen a XI. kerületi önkormányzat részére egy közutat kellett megépíteni, és amely így az önkormányzati törzsvagyonba került volna. Ezért a BVM még a Globalnak történő eladás előtt egy előszerződést kötött az önkormányzattal, miszerint az útért cserébe egy másik területtel kártalanítják a BVM-et.

A VB indoklása szerint az ügylet azért hiúsult meg, mivel az adásvételi szerződés alapján az önkormányzat tulajdonjoga automatikusan a telekmegosztással együtt került volna bejegyzésre, a BVM pedig ragaszkodott hozzá, hogy az önkormányzat előbb kártalanítsa őket az útért és csak utána szerezzen tulajdont. A BVM szemszögéből nézve viszont az önkormányzat valamiért nem mondta ki a kisajátítást, amit azonnali és teljes körű kártalanításnak kellene követnie.

Mivel az első, 2000-es adásvétel ilyen módon ellehetetlenült, az időközben a földhivatalnál elindult telekmegosztási eljárás is dugába dőlt.

A felek ezután 2001-ben újabb adásvételi szerződéseket kötöttek a BVM területeire, ebben a „problémás", útnak szánt terület kikerült az adásvételből. Ugyanakkor a VB-döntés indoklása szerint (maga az adásvételi szerződés üzleti titoknak minősül) a felek abban állapodtak meg, hogy a területcsökkenés a vételárat nem csökkenti.

Jogilag a Global így nem vette meg (az azóta is csak papíron létező) út területét, ám az is tény, a „problémás" útszakaszt magában foglaló - immáron 62 ezer négyzetméterre csökkent - területért a Global az első szerződésben az akkor még 67 ezer négyzetméterre kialkudott 7,7 millió márkás árat fizette ki, azaz a BVM igencsak jól járt a második szerződéssel. A Global később ennek kapcsán hivatkozott arra, hogy mivel ily módon gyakorlatilag kifizették a BVM-nek az út árát, számukra érthetetlen, hogy a BVM voltaképpen mire kért kártérítést az önkormányzattól éveken keresztül.

Pálinkás János, a BVM vezérigazgatója szerint viszont ott is sántít a Global érvelése, hogy a BVM ugyanakkor áron alul - négyzetméterenként 57 márkáért - adta el a Globalnak a területen lévő XVIII. századi műemlék lőportár területét. Lapunknak a BVM azzal is érvelt, hogy a 2001. évben megkötött szerződés időpontjáig a későbbi útra eső vételár mindössze egynegyede került kifizetésre, és azt pedig a Global tulajdonába kerülő ingatlanrészekre számolták el.

(Erről is másképpen szól a Global verziója:  szerintük az üzleti szempontból használhatatlan műemléki védettségű területet a BVM lőcsölte rájuk, másképp ugyanis a BVM nem ment volna bele a 2001-es megismételt adásvételbe.)

A legfeljebb jogászok szakmai érdeklődésére számot tartó vita igazi tétje jóval nagyobb volt: bár a második adásvételi szerződésben a BVM kifejezetten kötelezettséget vállalt arra, hogy a telekmegosztás megvalósulását nem akadályozza, az a BVM az önkormányzat tulajdonszerzése és a kártalanítás elmaradása miatt sorra megfellebbezte a Global - és a kisebbségi tulajdonostársak által - a földhivatalnál benyújtott telekmegosztási kérelmeket. Ezzel a Global szerint gyakorlatilag megtorpedózták a beruházásukat, mivel a telekmegosztás híján nem kapott a Global építési engedélyt.

A BVM szerint viszont a Global - illetve az Ablon érdekkörébe tartozó cégek - nyugodtan építkezhettek volna, ha osztatlan telekre kérnek építési engedélyt. Ám a Global ilyet nem tett - szerintük azért, mert a Global nem is akart építkezni, ahogy az ismételten benyújtott tulajdonmegosztási és építési engedélykérelmek a Global által vaskos hibákkal benyújtott iratok miatt csúszott el.

Bürokratakeringő

A BVM 2002-ben (és később is) gyakorlatilag ugyanazzal az indokkal fellebbezte meg a Fővárosi Kerületek Földhivatalának tulajdonmegosztásról szóló határozatát, ami miatt az első, 2000-es adásvétel elúszott: a tulajdonmegosztási bejegyzéssel az önkormányzat tulajdont szerez, márpedig az útépítésre kisajátított terület miatt - a lőportár okán illetékes - Kulturális Örökségvédelmi Hivatal (KÖH) elmulasztotta a kártalanítás megállapítását.

Később a VB indoklása szerint a BVM „alaptalan kifogásaival" megakasztotta a beruházását. Tény, hogy a Fővárosi Földhivatal ugyan elutasította a BVM kártalanítással kapcsolatos kifogásait, (mondván: a telekmegosztásnak nem előfeltétele, hogy az Önkormányzat kimondja a kártalanításról szóló végzést) azonban nem emiatt, hanem különféle eljárási hibák miatt kötelezte arra a Földhivatal az ügyet intéző Globált, hogy ismételten, hiánytalanul nyújtsa be a szétjegyzésre irányuló kérelmet.

A kerületi földhivatal 2003-ban ismét bejegyezte a telekmegosztást, amit a BVM ismét megfellebbezett. A BVM itt arra hivatkozott, hogy a Földhivatal határozata hiányosan állította ki a határozatát, így nem tartalmazott rendelkező részt. Fővárosi Földhivatal az első eljáráshoz hasonlóan újból megállapította, hogy a BVM kártalanítási igénye, és a telek-megosztási bejegyzés két külön jogi eljárást képez, azonban hibásan benyújtott okiratokra hivatkozva ismét új kérelem benyújtására kötelezte a Globált.

Fővárosi Földhivatal döntésével szemben a Global bírósághoz fordult. (A BVM a Földhivatalt támogatta a perben, a Global ellenében.) A Fővárosi Bíróság első fokon elutasította a Global kérelmét, míg a terjedelmesre hízott ügykötetet végül 2006-ban a Legfelsőbb Bíróság (LB) zárta le, amely ellenben az FB ítéletét helyezte hatályon kívül, és a Globalnak igazat adva helybenhagyta a földhivatal eredeti, 2002-es telekmegosztás bejegyzését kimondó határozatát.

A telekmegosztáshoz hasonló, cirkalmas utat jártak be a Global, illetve érdekkörének az építési engedélykérelmei. A Global kétféle módon kérhetett volna építési engedélyt: kérhette volna az osztatlan tulajdonra a társtulajdonosok beleegyezésével, vagy az osztatlan közös tulajdon megszüntetésével. A Global ez utóbbi mellett döntött, az osztatlan közös tulajdonra nem is kért elvi építési engedélyt.

Az akkor még különféle offshore cégek által tulajdonolt, későbbi Ablon kft-re nevet változtató Business Center 99 Kft., majd a Global 2000 elején és nyarán nyújtottak be építési engedélykérelmeket a területen külön-külön helyrajzi számú parcellákra.

Míg a Business Center kérelme zöld utat kapott, addig a Global kérelmét a XII. kerületi Önkormányzat elmeszelte, mivel akkor még nem létező helyrajzi számú területre kért engedélyt.
Később, 2003-ban a Global újabb elvi építési engedélyeket kért, amelyet a KÖH 2004-ben meg is adott, ám ezt a Global fellebbezte meg, majd az új eljárásban többször is halasztást kért.

A hosszadalmas jogi procedúra, illetve a több, egymásnak ellentmondó hatósági döntés ellenére később a VB teljes kizárólag a BVM végső soron az LB által „alaptalannak" minősített fellebbezéseinek tudta be, hogy elmaradt a pláza építése.

Pláza nincs, marad a per

Bár a nagy nehezen megszületett a telekmegosztást követően a KÖH is megadta az elvi építési engedélyt a Global-nak, az már nem sokat ért -legalábbis a jogi hercehurcával eltöltött 5 év alatt a Global lényegében lecsúszott az outlet-nyitás lehetőségről - az időközben a vonzáskörzetben megnyitott konkurencia mellett már vérszegény elképzelés lett volna egy újabb outlettel előrukkolni. Szerintük a BVM önös érdektől vezérelve ellehetetlenítette a beruházásukat: ismételten benyújtott fellebezéseivel azért próbálta húzni az időt, hogy minél előnyösebb kártalanítási szerződést csikarhasson ki az Önkormányzatból.

- Figyelmeztettük már évekkel korábban a BVM-et, hogy ezzel napi 2,3 millió forint kárt okoz nekünk, és peres útra tereljük az ügyet, de nem törődtek vele - mondta Lovro Adrienn az Ablon Ingatlanfejlesztő ügyvezetője. Szerinte a BVM vélhetőleg abban bízott, hogy újfent eljátszhatja, amit már korábban többször is megtett: a szerződésekben rendre lemondatta a Globalt a kárigény érvényesítéséről.

A Global a Legfelsőbb Bíróság 2006-os döntése után számolgatni kezdte, hogy szerintük mekkora üzlettől estek el a telekmegosztás bejegyzésének hatéves késlekedése miatt, majd 2007 augusztusában a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mellett (MKIK) működő választott bíróságnál 6,1 milliárd forintos kárigényt jelentett be a BVM-el szemben. A 600 milliós törzstőkéjű BVM szerint ez az összeg megfelel a teljes cégvagyonuknak.

Milliárdokat érő vélelmek

A Kisfaludi András által elnökölt Választott Bíróság (VB) végül négy tárgyalás, több szakértői egyeztetés és szemle után 2009 novemberében az összes fajsúlyosabb kérdésekben a Global-nak adott igazat, megállapítva: a BVM „alaptalan fellebbezéseivel" összesen 5,8 milliárdos kárt okozott a Globalnak, ám ebből csak 4,9 milliárdot ítélt meg. (A Global keresete alapján csak annyit lehetett megítélni.) Kamatokkal együtt így is összesen 8 milliárd forint megfizetésére kötelezte a BVM-et.
A VB testülete - szigorúan tartva magát a szerintük VB lényegéhez tartozó titkosság alapelvéhez - később sem nyilatkoztak a sajtónak a számos érdekességet tartalmazó döntésről.

A VB döntésének a pikantériája, hogy a jelek szerint teljességgel figyelmen kívül hagyta az általa megkért együttes igazságügyi műszaki és könyvszakértői vélemény több állítását.

Tény, hogy a Polgári Törvénykönyv szerint az egyik fél szerződésszegése miatt bekövetkező kár kapcsán perelhető az elmaradt nyereség is. Ugyanakkkor a VB ítéleti indokolásából nem derül ki, hogy voltaképpen miért nem fogadták el az igazságügyi szakértői véleménynek azt az állítását, miszerint a BVM magatartása kapcsán nem lehet akadályoztatásról beszélni.

A vélemény szerint a BVM két földhivatali fellebbezése részben megalapozott volt, így akadályoztatásról ebben a kérdésben nem lehetett beszélni. A szakvélemény szerint a földhivatali eljárás lefolytatása a Global feladata volt, így a lejárt, illetve hiányos iratokkal benyújtott eljárás a Global mulasztása miatt történt.

A szakvélemény szerint az ingatlanmegosztás földhivatali bejegyzésének hiánya sem képezte akadályát a Globál beruházási szándékának. A Global ugyanis osztatlan közös tulajdonra is kérhetett volna engedélyt, ám ilyet nem kért. A VB szerint azonban ez a lehetőség inkább csak elvileg állt fenn. A telekmegosztáshoz a Globalnak nemcsak azért fűződött érdeke, mert a szerződésben kikötötte magának, hanem mert az osztatlan telken lévő beruházás „nehézkesebb bonyolultabb és több kockázattal járt" volna számára.

Az elmaradt nyereség kapcsán laikusnak furcsán hathat - az indokolásban pedig nem találni ehhez fogódzót - hogy a bíróság szerint a Globálnak okozott kár közel felét, 2,8 milliárdot az időközben megnövekedett építési költségek miatt ítélte meg a bíróság - vélhetőleg abból a vélelemből kiindulva, hogy a Global az ítéletet követően építkezni fog.

Ám a Global Center máig, a megosztás bejegyzése óta eltelt három év alatt egy kapavágást sem végzett a területen- amit a cég az időközben kirobbant válsággal indokol. (Az első ütemre ugyan az építési engedélyt megkapta, igaz a kereskedelmi center lehetetlenülése után jobb híján egy jóval kisebb, high-tech üzleti parkra.)

Pálinkás János mondja: a Global valójában a plázát tőkehiánya és hitelképtelensége miatt nem tudta megépíteni, illetve annak megépítése már nem állt érdekében. A BVM érvelése szerint a Global építkezési tervei sem voltak konkrétan kidolgozottak, „csak érdeklődött az építkezési lehetőségek felől" Igaz, azt, hogy a Global Center miért lett volna hitelképtelen, azt a vezérigazgató üzleti titokra hivatkozva nem közölhette. A szakvéleményre hivatkozva a VB is megállapította, hogy a Global nem rendelkezett a finanszírozáshoz szükséges összeggel, ám „vagyoni helyzete" - vélelmezhetően az a tény, hogy a Global egy multinacionális céghálózat tagja lehetővé tette, hogy idegen tőkét vonjon be.

Kevésbé virágnyelven ez annyit jelent, hogy az a cég, amely off-shore céget tud felmutatni a tulajdonosi körében van, az ab ovo hitelképesnek minősül, vagy a VB jobban értesült volt, mint ami a cégbírósági adatokból kideríthető. A korábban a tulajdonosi körében több off-shore céget felvonultató Global (illetve a mára Ablon Kft.-re változó Business Center 99 kft.) a jogvita időpontjában a Bécsben bejegyzett Immoconsult cégek tulajdonában voltak. Az Angliában bejegyzett Ablon Group Ltd. csak 2007 tavaszán lett tulajdonos a cégben - igaz, nem sokáig: 2009 decemberében tovább passzolta a tulajdonrészt a Cipruson bejegyzett Derisa Ltd-nek.

A közelmúltban újsághirdetésekben sorstársakat kereső BVM vezetője szerint többeket is lehetetlen helyzetbe hoztak az Ablon/ Global mesterkedései - ám konkrét cégneveket az érintettek engedélyének hiányában nem közölt. Lovro Adrien korábban lapunknak állította: az Ablon itthon 400 millió eurónyi beruházást hozott létre, de nem volt rá példa, hogy több mint 20 megvalósult nagyprojektjük kapcsán hasonló pert kellett volna indítaniuk szerződő partnerükkel szemben - azaz „sorstársak" szerintük nincsenek.

Ehhez képest az Index hírportál pénteki állítása szerint a csoporthoz tartozó Global Investment Kft. - tulajdonosa a ciprusi Bregova Ltd. - némileg hasonló, „mi lett volna ha" - jogi konstrukció nyomán alapon 380 millió forintra pereli a zuglói önkormányzatot, mivel 2003-2004-ben az ottani ügyintézés nyomán jelentősen csúszott a beruházása. Az hírportálnak nyilatkozó cég szerint ellenben nincs szó hasonlóságról, mivel ott nem perelnek az elmaradt haszonért.