A jelenlegi ingatlanpiaci körülmények - vagyis a gyenge kereslet – normál körülmények közt a kínálati oldalt arra ösztönözné, hogy jelentősen csökkentse az árat. A lakásárak mégsem csökkennek látványos ütemben és ennek sajátos hazai okai vannak.

A Duna House, a legnagyobb hazai ingatlanközvetítő cég elemzést végzett a földhivatal segítségével közel 12 ezer fővárosi és agglomerációs ingatlant vizsgálva, melyeket az elmúlt hónapokban a tulajdonos értékesíteni kívánt, de végül ez nem minden esetben történt meg. Ebből a vizsgálatból derült ki, hogy az eredetileg eladni szándékozó tulajdonosok nagy része végül meggondolta magát és nem adta el az ingatlant. A vizsgált állományból Budán 46%, Pesten 52%, míg az agglomerációban 54% lépett vissza végül az eladás szándékától.

 Az okokat keresve két fontos tényezőt lehet megfigyelni. Egyrészt a tulajdonosok – aDuna Houseszakemberei által végzett, előzetes összehasonlító piaci elemzését figyelmen kívül hagyva - sokszor megpróbálják az általuk elképzelt, magas áron értékesíteni az ingatlant, s aki nincs kényszerhelyzetben, de nem talál ilyen áron vevőt, inkább feladja a kísérletet, jobb piaci körülményekre várva. Erre részben magyarázat az is, hogy a magyarok nem szeretnek költözni, a munkahelyet igazítják inkább a lakhelyhez, mint fordítva. Ebből adódóan a befektetői piac sem túl erős, hiszen saját tulajdonú ingatlanokban él a lakosság zöme, az országon belüli vándorlás nem jelentős. (Statisztikai érdekesség: 2010-ben 4,33 millió lakást tartott számon a KSH, vagyis ha a tavalyi 82 ezer adásvételi tranzakciószámot vesszük alapul, akkor eszerint egy átlag magyar háztartás körülbelül 53 évente költözik. Ez az arány várhatóan továbbra sem javul.)

 Végül a másik szempont, amire kevesen gondolnának. Azt tudni lehet, hogy akik svájci frankban adósodtak el, igyekeznek megszabadulni a lakástól a megnövekedett törlesztő részletek miatt. A frank növekedésének egy másik hatását azonban már nehezebb észrevenni, mégpedig azt, hogy amint 220 forint közelébe ér az árfolyam (ezekben a napokban ismét itt tart), visszalépnek a szándékuktól az eladók, sokszor úgy is, hogy már megtalálták a vevőt, sőt akár elfogadott vételi ajánlati pozícióban vannak. Ennek oka, hogy ilyen árfolyamnál a hitel értéke meghaladja a lakásét. (Az Egyesült Államokban ezeket hívják "víz alatti" ingatlanoknak.) Az eladók nagy része ilyen helyzetben még úgy is eladná a lakást, hogy tiszta lappal kezdhessen újra, de sajnos a bankok többnyire nem hajlandóak lemondani a fedezeti érték feletti tartozásról. Nem tehet mást az adós, mint hogy visszalép az eladástól. Ez a  gyakorlat hozza magával azt az állapotot, amelyben a kínálatnak egy része rejtve marad, és nem tud érvényesülni, vagyis nincs árcsökkentő hatása.

 Az utóbbi esetet orvosolandó - a korábban megjelent bankszövetségi információk alapján legalábbis - van remény arra, hogy a pénzintézetek bizonyos feltételek mellet hajlandóak lesznek eltekinteni a fedezeti értéken felüli tartozásról, abban az esetben, ha az adós együttműködik a bankkal és piaci áron értékesíti az ingatlant.