Bérlakáspiac: szürkezónában sajtpapír
Rendkívül szerencsés helyzetben van az a lakástulajdonos, aki ingatlanát hosszú távra, pontosan fizető, vagyis megbízható bérlőnek tudja kiadni. Ilyentájt, vagyis a nyár utolsó napjaiban, amikor az egyetemisták miatt menetrendszerűen reflektorfénybe kerül az albérleti piac, amikor csak arról szólnak a hírek, hogy a gólyák lerohanják a bérbeadókat, olybá tűnhet, hogy a lakásbérbeadás a legjobb üzletek egyike. Arról viszont csak érintőlegesen esik szó, hogy az efféle biznisz komoly kockázatokat is rejt, például azért, mert a legtöbb bérleti szerződés félhivatalos, vagyis finoman szólva is a szürkegazdaságot erősíti, emiatt vita esetén a bérbeadó futhat a pénze után.
Még rosszabb esetben a lakáskulcsa után is, mivel az erősen túlterhelt magyar bíróságokon a nem fizető, kiköltözni nem akaró bérlő ellen indított per évekig elhúzódhat, egészen pontosan el is húzódik. – A jó szerződés a bérbeadás alapja, mert ha időközben bármilyen gond adódik a bérlővel, és bármilyen hosszúra nyúlik is a bírósági procedúra, legalább van remény, hogy idővel kártérítéshez jut a pórul járt bérbeadó – figyelmeztet Gilley Jacoby, a Jacoby Consulting & Management ügyvezetője.
A tapasztalt vállalkozó tudja, miről beszél, cége ugyanis hosszú ideje foglalkozik ingatlankezeléssel. A magánszemélyek által ingatlanjuk bérbeadásával, felügyeletével és a bérleti díj beszedésével megbízott cégekből már nem is egy működik, az ingatlankezelés e speciális ágát hajdan a külföldiek tömeges lakásvásárlása hívta életre. Ők ugyanis a megvásárolt ingatlanok ügyes-bajos dolgaival több száz vagy több ezer kilométer távolságból nem tudtak érdemben foglalkozni. Újabban már a külföldre költöző magyar lakástulajdonosok közül is sokan választják a bérbeadásnak ezt a kényelmes és az átlagnál biztonságosabb módját.
A profi bérlőkeresés és -kiválasztás nem egyenlő néhány hirdetés feladásával. A biztonsági háló kiépítése, ami a tulajdonos védelmét szolgálja a rendkívül bérlőpárti törvények árnyékában, már a szűréssel kezdetét veszi. Mint Gilley Jacoby kifejti: a rizikótényezőket minden esetben mérlegelni kell. Egy tipikusan veszélyes példa, amikor a jelentkezőnek nincs állása, ráadásul több kiskorú gyerekkel költözne be a meghirdetett lakásba. Ilyen esetben reális veszély, hogy – még ha ki is tudja fizetni az átlagosan kéthavi kauciót – hamar fizetési nehézségei lesznek.
Pozsonyi Gábor, a Home & Office Management Kft. vezetője nem titkolja, hogy a biztonságos bérbeadás érdekében elemezték az elmúlt évek rizikófaktorait saját cége hatéves tapasztalatai alapján. Vagyis azt vizsgálták, hogy jellemzően kikkel, illetve milyen bérlőkkel adódtak problémák. A reális kockázatok mérlegelése kauciónövelő tényező, hiszen tapasztalat, hogy az 1-3 éves gyerekkel költöző családok után – nem minden esetben természetesen! – jelentős összegű festési munkálatokra van szükség a falak összefirkálása, lekaparászása miatt. A kutyás bérlőket sem szereti a bérbeadók többsége, miként a dohányzás is sokuknál kizáró ok, nem véletlenül: a füst nemcsak a falakba, a bútorszövetbe, a szőnyegbe is bejut, és ott is marad.
A kaució jellemzően két hónapnyi lakbér, amire speciális esetben egy hónapnyi összeget rá lehet tenni. Ilyen esetnek számítanak a diákok, akiktől vagy kéthavi kauciót és kezest kérnek, vagy ha nincs megfelelő kezesük, aki általában a biztos jövedelemmel rendelkező szülő, akkor nagyobb összegű kauciót. A kaució lényegét érdemes tisztázni. Azt sokan ugyanis úgy tekintik, mint amit az utolsó két-három hónapban le lehet lakni, holott az nem erre szolgál. Jelesül arra, hogy az esetlegesen okozott kár helyreállítását abból fedezze a lakástulajdonos. A bérlőnek az utolsó, a lakásban töltött hónapot is ki kell fizetnie, a kaució elszámolását a kiköltözéstől számított 30 napon belül kell rendezni.
Vagyis normál esetben a beköltözéskor letétbe helyezett pénzt a bérlő maradéktalanul visszakapja. Normál esettel, vagyis rendeltetésszerűen használt lakással azonban nem minden bérbeadó találkozik. Időről időre felbukkan a sajtóban is egy-egy szélsőséges eset, amikor a bérbe adott lakás tulajdonosa egyszerűen nem tudja átlépni saját ingatlana küszöbét, mert a bérlője nem engedi be. És megtörtént már nemegyszer, hogy a bérlő szó nélkül távozott, tudván, hogy a beköltözésekor kifizetett kaució többszöröse sem lenne elég az általa felhalmozott közműdíjhátralék kifizetésére.
Néhány éve volt egy hamvába holt próbálkozás a nem fizető, jelentős kárt okozó bérlőkről egy internetes feketelista működtetésére, de az adatvédelmi okokból meghiúsult, a portált egy nap alatt bezárták. A probléma azonban nem szűnt meg, mindig voltak és lesznek olyanok, akik kihasználják a magyar bíróságok lassúságát, és pontosan tisztában vannak a rendőrség és a közműszolgáltatók törvényes korlátaival, vagyis azzal, hogy mit tehetnek meg, és meddig mehetnek el a bérbeadókkal szemben.
– Már az első benyomás is rendkívül fontos, mi például nem kötünk szerződést olyan jelentkezővel, aki nem járul hozzá, hogy fénymásolatot készítsünk a személyi igazolványáról vagy az útleveléről, vagy kiderül, hogy az általa megadott adatok hamisak – mondja Pozsonyi Gábor, hozzátéve: mindeközben arra is megkérik a bérbevevőket, hogy figyelmesen olvassák el a szerződéstervezetet. A jó, pontosan és részletesen megfogalmazott szerződés ugyanis a bérlő érdeke is, hiszen vitás esetben csak az abban pontosan leírt dolgokat lehet számon kérni.
A bérbeadás legbiztonságosabb módja a közjegyző előtt kötött megállapodás, de arra a legtöbb tulajdonos sajnálja a pénzt. No meg fél a kockázattól, miszerint ha bekerül a rendszerbe, adózási kötelezettsége keletkezik. A lakás-bérbeadási piac legnagyobb szelete az adóhivatal előtt láthatatlan marad, nem véletlenül: aki legálisan akar bérbe adni, annak számolnia kell azzal, hogy a bérleti díj kevesebb mint fele marad nála jövedelemként. Ráadásul a bérleti díjak korántsem követték az inflációt, mivel a kínálat rendkívül bőséges. Az igazán jó adottságú, jó helyen lévő, kis rezsijű lakások gyorsan bérlőre találnak, sőt vannak olyan övezetek, ahol inkább előbb, mint utóbb már a díjemelést is megkockáztathatják a tulajdonosok.
A magyar diák nem alszik egyedül
Három-négy felé osztható rezsivel keresnek 2-4 szobás albérleteket az együtt lakni készülő diákok az egyetemi városokban. A néhány hete indult lakásvadászat, ami a felvételi ponthatárok kihirdetése után azonnal, vagyis július végén elkezdődik, a keresők többsége számára már eredményes volt. A felsőoktatási intézményekhez közeli, többszobás, alacsony fenntartási költségű lakások java már bérlőre talált. Aki most indul lakásnézőbe, a maradékból válogathat csupán – összegzi országos tapasztalatait az Otthon Centrum ingatlanforgalmazó hálózat.
A nyomott lakásárak miatt újból megjelentek a lakásvásárló szülők is, akik többszobás ingatlant keresnek, ahol gyerekük albérlő diáktársakat is fogadhat. Az Otthon Centrum elemzése szerint idén a diákok vidéken 26 ezer forintot, Budapesten 35 ezer forintot szánnak havonta a lakhatásukra. A másfél-négy szobás lakások bérleti díja vidéken 75-80 ezer forint, míg Budapesten a másfél-két szobásoké indul innen.
