Lehet elemezni jobbról meg balról, az eredmény ugyanaz: a magyarországi lakáspiacon egyelőre semmi jele a trendfordulónak. Ezt erősíti meg az OTP Jelzálogbank tegnap nyilvánosságra hozott első féléves elemzése is, amely – az FHB néhány hete megjelent Lakásárindexéhez hasonlóan – arról tanúskodik, hogy az első negyedévet meghatározó végtörlesztési hajrá lecsengése után a második fél évben gyakorlatilag befagytak az árak. 

Van, akinek ez rossz hír, van, akinek jó, attól függ, hogy eladni vagy vásárolni akar éppen. Ha mindkettőt, akkor is jó, ha tudja: várhatóan a következő egy-másfél évben sem lehet számottevő áremelkedésre számítani a piacon.

Igaz mindez nagy általánosságban, ugyanis területi bontásban már vannak feltűnő különbségek is. Az idei év első felében országosan kevesebb mint 1 százalékos árcsökkenést mutat a statisztika, ezen belül az első negyedévben, a végtörlesztés utolsó heteiben 1,7 százalékot. Budapest árindexe is meglehetősen vegyes, városi átlagban 2 százalékos volt az áresés, amiben a 10 százaléknál nagyobb árveszteséget elkönyvelő és a 2 százalék körüli drágulást mutató kerületek egyaránt benne vannak. A főváros lakáspiaca ugyanolyan tarka az ár és a keresleti mutatók tekintetében, mint az országé.

Az OTP Jelzálogbank elemzése rámutat: az árak változásában az elmúlt évben a területi vetület nem játszott nagy szerepet. Messzire mutató megállapításokat nem könnyű felvázolni egy olyan lakáspiacon, ahol az elmúlt tíz év legalacsonyabb forgalma mutatkozik, és ahol – mint arra az FHB szakértői rámutattak – a mélyponton bekövetkező fordulatnak még mindig csak a halvány jelei mutatkoznak, és azok is csak igen szórványosan. Mindez azt is jelenti, hogy a trendforduló bekövetkeztére még legalább egy évet – vagy többet – várni kell, és ha a kereslet majd élénkül is, az még egy ideig biztosan nem hozza magával az árak emelkedését.

Manapság, amikor ingatlantulajdonosok tízezrei számolgatják döbbenten, hogy a néhány éve hitelből megvásárolt és felújított otthonuk hány millióval is ér kevesebbet, mint amennyit már kifizettek érte, lehangoló azzal szembesülni, hogy ingatlanuk ára a közeljövőben biztosan nem fog emelkedni. 2012 első fél évében Budapesten például átlagosan majdnem egymillió forinttal olcsóbban keltek el az ingatlanok, mint egy évvel korábban, a lakások átlagosan 13,85 millió forintért cseréltek gazdát.

A lakótelepek önálló kategóriát képviselnek a lakáspiacon, mert csaknem minden ötödik magyarországi lakás iparosított technológiával épült házban található. A hagyományos panelek továbbra sem tudnak kitörni a lakáspiac alsó harmadából, már ami a presztízsüket, és annak következtében az árfolyamukat illeti. Ennek ellenére a minden korábbinál árérzékenyebbé vált piacon egyre többen döntenek az olcsó panelek mellett, így e lakástípusok forgalmi részesedése Budapesten 20-ról 25 százalékra nőtt, a megyeszékhelyeken pedig 30-ról 35 százalékra. Igaz, a panellakásokból is kevesebbet adnak el, mint korábban – a növekvő részesedésük egy szűkülő piacon értendő –, de feleannyira esett csak vissza a forgalmuk, mint az átlagosan mért 43 százalékos piaci szűkülés. 2008, azaz a válság kirobbanásának éve, és 2012 nyara között a lakásokat átlagosan 9 százalékkal olcsóbban lehetett eladni, a lakótelepieket viszont 13 százalékkal kevesebbért. Az OTP Lakótelep értéktérképén a legnagyobb vesztes vidéken Miskolc lakótelepi övezete, ahol 35 százalékos az áresés, Budapesten meg a XX. kerületi panellakások a több mint 30 százalékos értékvesztéssel.

Készen venni, vagy építeni?

A telekpiaci trendek hűen tükrözik az általános lakáspiaci és hitelezési helyzetet, nemcsak eladásra, hanem saját célra is jóval kevesebben – helyenként 45-55 százalékkal – építkeznek, mint három-négy évvel korábban. Az Otthon Centrum harmadik negyedéves telekpiaci elemzése szerint a vevők már párhuzamosan keresnek családi házat és építési telket, mivel a kész ingatlanok ára helyenként igen nyomott már, és gazdaságos alternatívát nyújtanak az efféle ingatlanba költözni szándékozóknak. Budapesten a 15 millió forintos, az agglomerációban a 10-15 milliós telkekre irányul a kereslet zöme. Budapesten a 600-700 négyzetméteres, vidéken a 600-1200 négyzetméteres építési telkek népszerűek. Vidéken a 2-9 milliós ársáv az, amire van vevő, az ország keleti és nyugati felén egyaránt.