Közel a beszállópont
A befektetési céllal vásárlók egy része elköveti azt a hibát, hogy csak az árat nézi, azt a vélt vagy valós árcsökkenést, amiből később profitálni szeretne – mondja Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. Az ingatlanpiaci szakértő szerint az ingatlanbefektetés, így a lakásvásárlás is, olyan hosszú távú ügylet, amibe nem érdemes minden áron belevágni. Az ár csak egy tényező a sok közül, miközben azt egyetlen pillanatra sem szabad feledni, hogy az ingatlan nem az a befektetés, amit bármikor mobilizálni lehet. Éppen ezért, a majdani eladhatóság megkönnyítése, pontosabban esélyének növelése érdekében csak olyan helyen szabad lakást vásárolni, ami hosszú távon is jó presztízsű, keresett lokáció.
A lakhatásra, azaz saját célra keresett lakás megvásárlása mellett más érvek szólnak, mint a szigorúan befektetési céllal kiszemelteknél. Míg az otthont keresők esetében fontos szempont lehet például a munkahely, vagy a család tagok közelsége, addig a bérbe adásra szánt ingatlan mellett inkább a potenciális bérlők szemszögéből érdemes dönteni – javasolja Déry Attila. A lakáspiacon egyébként már megjelent egy jellegzetes kisbefektetői kör, amelynek tagjai két-három lakásos kis portfólióval rendelkeznek már, és azok révén stabil havi bevétellel. Egy másik jellegzetes befektetői csoport az áremelkedésre spekulálókat foglalja magában. Ők 50–60 millió forintos, vagy még ennél is magasabb értékű ingatlanokat vásárolnak meg, annak reményében, hogy később az árak emelkedése miatt haszonnal tudják továbbadni. Ennél a befektetési taktikánál kulcsfontosságú a lokáció, illetve az ingatlan típusa. Ez a taktika az áremelkedésre koncentrál, az ilyen ingatlanokat csak ritkán adják bérbe tulajdonosaik. A jelen piaci viszonyok között az ilyen befektetők Budapesten, azon belül is a „prémium területeken” jelennek meg. Ezek a budai presztízskerületekben, illetve a pesti belső kerületekben találhatóak. Vidéken ilyen befektetőkkel eddig nem találkoztak. A budapesti koncentrációt többek között az is magyarázza, hogy a vidéki célpontnak tekinthető kúriák, kastlyok piaca most nagyon fagyos, ilyen ingatlanokat szinte lehetetlen értékesíteni a mai piaci környezetben.
A korábbinál olcsóbban megvásárolható lakások törvényszerűen megmozgatták a befektetők fantáziáját is, de az adósmentő csomag részleteinek kidolgozását most már érdemes megvárni – hangsúlyozza Déry Attila, hozzátéve, a beszállási pont már érezhetően közel van, mert eljött az esélye annak, hogy az áresés megáll, sőt élénkülő kereslet esetén megindul az áremelkedés, ami lerövidítheti a tervezett ingatlanbefektetés futamidejét, ezáltal növeli a realizálható hozamot.
A zömében készpénzes vásárlók jelentős része egyébként már jó ideje arra várt, hogy a moratórium feloldása, vagy még azt megelőzően az egyre nehezebben törlesztők kényszerértékesítése tömegesen fog olcsó ingatlant a piacra hozni. Az időközben kiszivárgott kormányzati intézkedések hatására azonban a várakozók egy része most meggondolta magát – sommázza a helyzetet Rutai Gábor, a Duna House ingatlanforgalmazó hálózat vezető elemzője. Szerinte könnyen bekövetkezhet, hogy a lomha adminisztrációs eljárás miatt az ügyek nagy része belecsúszik a következő téli időszakba, vagyis a következő kilakoltatási moratórium periódusába. Így előfordulhat, hogy a most érintett ingatlanok egy része legkorábban 2012 tavaszán jelenhet meg a piacon.
Az idei év első két hónapjában csak az igazán olcsó, többnyire kényszerből értékesített lakások fogytak, ám ezekből nem volt annyi a piacon, hogy felpörgessék a mutatókat, de márciusban már valós tranzakciószám-növekedést tapasztaltak a Duna House közvetítői. Rutai Gábor szerint azonban ez az emelkedő tendencia átmenetinek is bizonyulhat, minden további ugyanis attól függ, hogy a kormányzat milyen segítséget nyújt a vásárlóknak és az adósoknak. Jelenleg szó van arról, hogy befagyasztják a svájci frank árfolyamát, megkönnyítve a nehezen fizetők dolgát. Ezen felül államilag támogatott hitel is szóba került, abban az esetben, ha a vásárló piaci áron veszi meg az adós lakását. Utóbbi időben pedig az euró alapú hitelek visszavezetéséről is hallani lehet.
A legnehezebb sorban lévő adósok megmentésére pedig felmerült a visszabérlés lehetősége is. Egyelőre még nem tudni a pontos intézkedésekről, de ha az irány valós, akkor ezek hatására élénkülhet az ingatlanpiac, az árak kimozdulhatnak nyugvópontjukról és emelkedésnek indulhatnak a vásárlásösztönzés hatására. Másik oldalról ennek az ellenkezőjére, vagyis árcsökkenésre is sor kerülhet. A bankok fedezetérvényesítése, vagyis az ingatlanárverések következménye a kínálati piac növekedése. Ez azonban a bankoknak sem érdeke, tehát várhatóan nem tömegével, hanem a piaci árak alakulását figyelemmel kísérve, lassan engedik piacra az értékesítendő lakásokat.
A második fél év eseményeit tehát a kilakoltatási moratórium feloldása és a várható kormányzati intézkedések határozzák meg. Az, hogy a növekedő tranzakciók száma felfelé vagy lefelé módosítja az árakat attól függ, hogy a kormányzat élénkítő intézkedései érvényesülnek majd jobban, vagy a részleges kilakoltatási folyamat hatása. Az sem kizárt, hogy az elhúzódó egyeztetések miatt a moratórium újbóli meghosszabbítása mellett dönt a kormány, amely a problémákat már a 2012-es évre tolhatja át, tovább duzzasztva a nem fizetők körét.
