– Milyen kihívást láthatott egy életműdíjjal kitüntetett, a nemzetközi szakmai porondon is elismert ex-ING-régióigazgató a Fővárosi Önkormányzat tanácsadói posztjában?

– Még a pályám elején odajött hozzám egy holland biztosítási ügynök, hogy fizessek öt guldennel többet havonta és akkor 62 évesen nyugdíjba mehetek. Nem tűnt nagy áldozatnak, s amikor eljött az idő, éltem a lehetőséggel. Ám a teljes tétlenség se vonzott, így beiratkoztam a Harvard és a Leiden egyetemnek a közszféra vagyongazdálkodási mechanimusát boncolgató kurzusára. Most pedig kipróbálom a gyakorlatban is.

– Átállt? Ingatlanfejlesztőként ádáz harcot vívott az önkormányzatokkal!

– Be is gyűjtöttem egy halom rossz tapasztalatot. Később konzulensként számos önkormányzattal dolgoztam együtt vagyongazdálkodásuk hatékonyabbá tétele érdekében. Az üzleti élet mozgatórugója a haszon és a kockázat. Az önkormányzatok azonban nem léphetnek fel valódi piaci szereplőként. Ehhez túlságosan sok jogszabály és még több politikai érdek köti őket gúzsba. De éppen emiatt vált számomra érdekessé. Az önkormányzati ingatlanok hasznosítása egyébként nemcsak a fővárosnak, hanem a világ többi nagyvárosának is problematikus. Az angolok számvevőszéke például hosszan vizsgálta a kérdést, majd vaskos tanulmányban foglalta össze megoldási javaslatait.

– S ezek a megállapítások a sajátos magyar viszonyok között is használhatók?

– A vagyongazdálkodás fő célja mindenütt azonos: a városvezetés intézményeinek minél hatékonyabb kiszolgálása. Ám ez sokféleképpen megoldható. Korábban pénz helyett gyakorta ingatlanokat adtak használatra az önkormányzatok civil és sportszervezeteknek. Csakhogy ez az elmaradt felújítások és a drága üzemeltetés okán ma már inkább teher, mint segítség. Ráadásul az ingatlanok többsége kihasználatlan. Célszerűbb tehát ezeket visszavenni és más módon támogatni az egyesületeket. Más kérdés a kereskedelmi ingatlanok hasznosítása, amelyben ugyanazokat a szabályokat kell alkalmazni, mint az üzleti szférában. Végül: a feleslegessé vált ingatlanokra minél előbb ki kell dolgozni egy újrahasznosítási koncepciót vagy el kell őket adni.

– Mivel kezdi a munkát?

– Először egy azonos szempontok alapján összeállított, az elemeket összehasonlíthatóvá tévő ingatlan-nyilvántartást kell létrehozni. S ennek nem csupán a helyrajzi számot és a tulajdonviszonyokat kell tartalmaznia, hanem pontos állapotfelmérést az ingatlanról, az eddigi önkormányzati ráfordítást, a bérbeadásból várható bevételt, illetve az elérhető vételárat. Ezt követheti az üzemeltetési, hasznosítási, illetve értekesítési feladatok összevonása. Jelenleg ugyanis a városháza főosztálya összesíti az adatokat és készíti elő a hasznosításról szóló közgyűlési előterjesztéseket, a FIMÜV üzemeltet, a vagyonkezelő központ (BFVK) pedig elad. Egyik helyen sem látják át az egészet, így mérlegelési szempontjaik sincsenek. Ráadásul a két cégnek legfeljebb a fővárosi ingatlanállomány pár százalékára van rálátásuk. Ilyen széttagolt rendszerben nem hozhatók jó döntések.

– Ez lehet az oka annak, hogy az elmúlt években az ingatlaneladásból származó fővárosi bevétel milliárdokkal múlta alul a tervezettet?

– A vagyonkezelő központ munkatársain nem múlott a dolog. Elvégre elég ösztönzően hat, ha minden eladás árából kapnak két százalékot.

A tavalyi tízmilliárdos bevételi cél azonban teljesíthetetlen volt. Nem is jött be több 1,8 milliárdnál. Az idén jóval visszafogottabban 2,6 milliárd bevételt várnak az ingatlanértékesítésből, de a két cég egyesítése és a megfelelő adatbázis és stratégia kidolgozása mellett ennek legfeljebb a fele lesz eladásból teljesíthető. A többire inkább az újrahasznosítási stratégia kidolgozása után érdemes vevőt keresni.

– Nem lesz ebből baj? A költségvetési vitában többször is elhangzott, hogy a város a csőd szélén imbolyog.

–Az ingatlanszakmábanBalettintézet-szindrómának keresztelték el azon eladásokat, amelyeknél már a szerződés aláírásakor tudható volt, hogy nem lesz ingatlanfejlesztés. Ez a városnak sem lehet érdeke. Néhány százmillió a költségvetésen sem sokat lendít, miközben a városlakók szemét mindennap bántja a pusztuló épület. Az eladás erőltetése legfeljebb vagyonvesztéshez vezet, hiszen jelen piaci környezetben csak nyomott áron értékesíthetőek az ingatlanok, főként a problémásabb önkormányzati épületek.

– A budapesti vagyonkezelő központ idei elfogadott értékesítési listája ennek ellenére elég hosszú. Huszonöt ingatlan szerepel rajta, közöttük kastély, iskola, lakótelepi lakások is.

– A többség kiürített ipari épület, telek, raktár. Az értéküket pontosan meg kell határozni, mielőtt értékesítésre kínálnánk fel ezeket az ingatlanokat. Az eladás a pénzszerzésnek csak az egyik útja és jelenleg nem is a legkönynyebben járható. A világ nagyvárosainak hasonló helyzetben lévő vezetői már megértették: a sikeres ingatlangazdálkodás bonyolultabb dolog az eladásokból származó bevétel növelésére irányuló kísérleteknél.

Baross Pál főtanácsadó