Szakmai felmérés szerint Budapestet kerülik a beruházók
Az ingatlanbefektetésre ajánlott európai nagyvárosok idei toplistáján Budapest csak Dublint és Athént előzi meg, és kilátásai is meglehetősen szerények, még a régiós versenytársakéhoz képest is – állapítja meg a PricewaterhouseCoopers (PwC) elemzése, amelyet a Urban Local Institute szakmai segítségével készített. A szerzők azt vizsgálták kiemelten, hogy a már elkészült ingatlanfejlesztések milyen hozamot tudnak produkálni tulajdonosaik számára, illetve azt, hogy a nagyvárosok mennyire nyitottak az új beruházásokra és azok mennyire lehetnek jövedelmezőek a befektetők számára. Az egyes ingatlantípusokra kiterjedően azt is górcső alá vették, hogy zöldmezős beruházással vagy éppen felvásárlással érdemes-e tulajdonhoz jutni a vizsgált 27 metropolisban.
Nos az anyagban nem vesztegetnek sok helyet Budapest értékelésére. Valamennyi kategóriában a 2-es osztályzatot érdemelte ki fővárosunk az ötös skálán, azaz „mérsékelten szerény” megítélés alá vették 2011-es ingatlanpiaci kilátásainkat. Kelet-Közép-Európát egy füst alatt elintézték azzal, hogy befektetői szemmel nem tekinthető különösen kedvelt befektetési terepnek, ám ezen belül is Budapestnek jut a citromdíj.
Ahogy 2009-ben és tavaly, Budapest ezúttal sem tud pozitívumokat felmutatni – szemben a régiós versenytársának mondható Prágával vagy Varsóval –, noha kétségtelen, a 2010 közepén elért mélypontjáról már felfelé araszol a befektetési kilátásokból levezetett index. Felvásárlási célpontként első helyen a szállodákat említi a jelentés, ezután a lakás, az ipari ingatlan, a kereskedelmi ingatlan következik, a sort az irodák zárják. Utóbbiaknál a többi városhoz képest magas, 21 százalékos kihasználatlansági arány intheti óva a vásárlástól a befektetőket.
Nincs szó arról, hogy „pikkelnének” valamiért Budapestre, az egész ingatlanpiacot lehúzták a megkérdezett szakemberek, akik szerint a szektor egy újabb gyenge év elé néz. Ezt az Európa-szerte bevezetett költségvetési megszorításokkal, a szabályozói környezet megváltozásával, a hitelhez jutás feltételeinek jelentős szigorításával magyarázzák. Lökést a Távol-Keletről, főleg Kínából, illetve az arab világból érkező friss tőke adhat a piacnak, ám sem az olajsejkek, sem az állami befektetési alapok nem kapkodják el vásárlásaikat. Jellemző maradt a kockázatvállalástól való ódzkodás, ez is megmutatkozik abban, hogy a tőke a hagyományosan drága és biztos befektetésnek tűnő nyugati nagyvárosokat tünteti ki figyelmével még akkor is, ha az ott elérhető hozamok néha szerényebbek.
A legbiztosabb befektetésnek a városközpontok luxusirodaházai tekinthetőek, ezeket a bérbe adható nívós lakások követik a sorban. A „krémhez” való ragaszkodás miatt a másodosztályú irodák és ingatlanok értéke tovább csökken, s ezzel együtt az a fedezetérték is, amit a finanszírozó bankok a kölcsön biztosítékaként kikötöttek maguknak. Ez az egész kontinensen fellépő probléma nem kis fejfájást fog okozni a bankoknak – jegyzik meg a jelentés összeállítói. A kereskedelmi ingatlanok összes, 960 milliárd euróra tehető fedezetértékének egyharmadát érinti az ügy, de emiatt bedőlési hullám kialakulása nem várható.
Visszatérve a városokhoz: a befektetésre jelenleg nem ajánlott metropolisok jellemzően az adósságválságnak „köszönhetik” kétes minősítésüket. A befektetők Lisszabon, Dublin és Athén esetében a kereslet drasztikus visszaesésétől, a város „kiürülésétől” félnek, s attól, ha belevágnak egy ingatlanberuházásba, korántsem biztos, hogy az be is fejeződik. Budapesthez nagyjából hasonló minősítéssel rendelkezik Barcelona és Madrid, náluk is többnyire a finanszírozási gondok vetik vissza a beruházásokat.
Új fejlesztések elindításához Isztambulban a legjobbak az adottságok, valamenynyi kategóriát tekintve egyedül a török város kapott feltételek nélküli „jó” minősítést. A gyorsan fejlődő város viszonylag könnyen átvészelte a válságot, ennek is köszönheti, hogy a legígéretesebb befektetési hely címét elorozta Münchentől. A bajor főváros befektetési szempontból „kiszámíthatóan unalmas”, stabilan termeli a hasznot az ingatlanfejlesztőknek, s a robusztus német növekedési kilátásoknak köszönhetően meg is őrzi e kedvező státusát.
Hasonló szempontok miatt az első tízben még három német várost találunk, sorrendben Hamburgot, Berlint és Frankfurtot. London, Párizs, Stockholm és Zürich élbolyban elért helyezése nem szorul magyarázatra, annál inkább a nyolcadik helyen befutott Varsóé. Lengyelország dinamikusan pörgő gazdasága az olcsó munkaerőből és Németország közelségéből profitál, miközben fővárosa ingatlanfejlesztői szemmel nézve ideális terep, hiszen nincs „túlépítve”.
Másik régiós versenytársunk, Prága megítélése Varsónál valamelyest rosszabb, amit a megkérdezettek azzal magyaráznak, hogy a cseh gazdaság ma még nem áll olyan szilárd lábakon, mint a lengyel.
Ingatlanbefektetési toplista
(Forrás: PwC)
1. Isztambul
2. München
3. London
4. Stockholm
5. Párizs
6. Hamburg
7. Berlin
8. Varsó
9. Frankfurt
10. Zürich
