Lakáshitelesek megsegítése: jó a csomag, csak nem segít
A bankokkal folytatott egyeztetések eredményeként sokat módosult, nem egy pontban fel is puhult az eredeti elképzelésekhez képest a Kósa Lajos és Rogán Antal nevével fémjelzett, a nehéz helyzetben lévő lakáshitelesek megsegítését célzó kormánypárti javaslatcsomag. Egy dolog azonban nem változott: sem az eredeti nyolc pont, sem az utóbbi hetek egyeztetései révén kialakított, a parlamentnek hétfőn benyújtott törvényjavaslat nem alkalmas a jogszabály címében, illetve általános indoklásában megfogalmazott célok elérésére – jelesül, érdemben semmit nem javít azon lakáshitelesek helyzetén, akik már most sem tudják fizetni törlesztőrészleteiket, s ezért bármikor elveszíthetik otthonukat. Márpedig jelenleg százezer olyan ügyfél van, aki már több, mint kilencven napja nem törleszti jelzáloghitelét, ami ugyanennyi kritikus helyzetben lévő családot jelent.
Lássuk, mi és hogyan módosult az elmúlt egy hónapban. A tiszta lappal indulás jogáról már múlt péntek óta lehet tudni, hogy elvérzett az egyeztetési folyamatban, a törvényjavaslatba így nem is került be. Az eredeti elképzelés szerint ez azt szolgálta volna, hogy ha egy hitel bedől és a tartozás összege meghaladja a fedezetül szolgáló ingatlan aktuális piaci értékét (ez manapság gyakran előfordul az árak csökkenése és/vagy az árfolyamok alakulása miatt), akkor a bank csak a lakást viheti, a vételár és a tartozás közötti különbözetet pedig veszteségként le kell nyelnie.
A javaslat nyilván jó szándékú volt és a polgárok döntő többsége is egyetértett volna vele, a gond azonban az, hogy a hitelek többségénél nemcsak a lakás jelent fedezetet, hanem az ügyfél jövedelme, illetve a kezesek. Ezek annullálása egy már létező szerződésben pedig alkotmányossági szempontból legalábbis aggályos, arról nem beszélve, hogy a kockázatok és a veszteségek olyan mértékű növekedésével járt volna, amit a hazai bankrendszer nem biztos, hogy elvisel.
Az eredeti javaslat szerint megtiltották volna a bankoknak a szerződések ügyfelekre nézve hátrányos egyoldalú módosítását, valamint az önkényes kamatemelést. Ezzel szemben a törvényjavaslat szerint a kamatot továbbra is lehet majd az adós számára kedvezőtlenül alakítani, igaz, csak egy később meghozandó kormányhatározat szabta keretek között. A jelenlegi gyakorlathoz képest tehát ez azt jelenti, hogy a bankok nem módosíthatnak majd a díjakon és egyéb költségeken, bár a magatartási kódex januári életbe lépése óta már most is csak legfeljebb az éves átlagos infláció mértékével emelhetnek. (Az egyéb szerződési feltételeken már most sem módosíthatnak egyoldalúan a bankok.)
A kamatok esetében elméletileg tovább szűkítik azt az oklistát, amelyet a kódex sorol fel, ám hogy ez valóban így lesz-e, az csak akkor derül ki, ha elkészül az erről szóló kormányhatározat. A törvényjavaslat azonban ad erre is némi támpontot: e szerint ugyanis a jegybanki alapkamat, a refinanszírozási kamatlábak, a pénzpiaci indexek, a szabályozói környezet, illetve a hitelkockázat kormányrendeletben meghatározott változása indokolhatja a kamatok emelését. Márpedig ez szinte szó szerint megfelel a kódexben felsoroltaknak, amelyről nemrég Szász Károly, a pénzügyi felügyelet (PSZÁF) elnöke úgy vélekedett, hogy nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket, mert az indokoltnál nagyobb mozgásteret enged a bankoknak.
Felpuhult a hitelek ingyenes előés végtörlesztését ígérő elképzelés is. A javaslat szerint mindössze egyszer lehet ingyen előtörleszteni, azt is csak akkor, ha már legalább két év eltelt a futamidőből és a befizetett összeg nem haladja meg a szerződésben meghatározott kölcsön felét. Magyarán egy tízmilliós hitelből legfeljebb ötmilliót lehet egyszerre úgy idő előtt visszafizetni, hogy a bank ne számítson fel utána külön díjat, de ezt is csak egyszer teheti meg az ügyfél. Minden más esetben az előtörlesztett összeg egy-, illetve jelzáloglevéllel finanszírozott hitelek esetében másfél százalékos költséggel jár a befizetés. (Ez jelenleg kettő, illetve két és fél százalék.)
Az általános szabályok alól két kivétel van. Amennyiben a tartozás már nem haladja meg az egymillió forintot, akkor azt ingyen végtörlesztheti az ügyfél, feltéve, hogy a megelőző egy évben nem volt előtörlesztése. A másik szerint viszont a bank minden esetben felszámíthatja a díjat, ha a törlesztés részben vagy egészében egy másik pénzintézet által folyósított kölcsönből történik.
Lényegében a tiszta laphoz hasonlóan teljesen elvérzett az a kezdeményezés, hogy a bankoknak az adós kérésére öt évvel automatikusan meg kell hosszabbítaniuk a hitel futamidejét. A jogszabálytervezetben ez most úgy szerepel, hogy a pénzintézetek nem számíthatnak fel külön díjat, jutalékot vagy egyéb költséget azért, ha növelik a futamidőt (de ezt is csak akkor, ha az elmúlt öt évben nem került sor hasonlóra), ám az továbbra is a bankok kompetenciája eldönteni, hogy kinek és mennyivel engedik meghoszszabbítani a hitel visszafizetésére rendelkezésre álló időt.
Felpuhult az az elképzelés is, amely szerint meg kellett volna tiltani, hogy a tartós fizetésképtelenség esetén a bank büntető- és késedelmi kamatokat számoljon fel az ügyfélnek. A javaslat szerint ilyen terhet csak a szerződés felmondását követő kilencvenedik napig lehet kivetni, onnantól már csak a normál kamat és egyéb költségek ketyegnek tovább. Az indoklás szerint ezzel megakadályozható, hogy meredeken nőjön az amúgy is fizetési gondokkal küszködő ügyfél terhe. A gond csak az, hogy késedelmi kamatot nem akkor kezdenek el felszámítani a bankok, amikor felmondják a szerződést, hanem amikor az ügyfél megcsúszik a törlesztéssel. Onnantól kezdve pedig még hónapok is eltelhetnek addig, míg felmondják a szerződést, különösen most, hogy az árverezési és kilakoltatási moratórium miatt amúgy sem tudnak mit tenni a fizetésképtelen ügyfelekkel.
Van azonban a pontok között egy olyan is, amelyben a bankok szenvedtek teljes vereséget, ez pedig a középárfolyam alkalmazása. A készülő törvénymódosítás a pénzintézetekre bízza, hogy saját, vagy a jegybanki középárfolyamot használják, ám a devizaalapú hiteleknél ezentúl azzal kell majd megállapítaniuk a hitel felvételénél a tartozás összegét, a törlesztőrészleteket, illetve bármilyen egyéb devizában megállapított díj vagy költség forintban kifejezett nagyságát. A bankok ezzel szemben azt szerették volna, ha a devizavételi és -eladási árfolyamok közötti különbséget maximálja a törvényhozó, legfeljebb másfél-két százalékban, ám érveik hatástalanok maradtak. A Magyar Bankszövetség kalkulációja szerint ez éves szinten 20-30, a PSZÁF szerint 10-20 milliárd forint bevételkiesést jelent a pénzintézeteknek.
A kezdeményezésből tehát a többség nem vagy nem úgy valósulhat meg, mint ahogyan azt a Kósa Lajos-Rogán Antal páros eredetileg bejelentette, az intézkedések azonban öszszességében így is hozzájárulnak ahhoz, hogy a lakossági lakáshitelezés folyamata korrektebb és az ügyfelek számára átláthatóbb legyen. Egy nagy hiányossága azonban van a javaslatoknak, mégpedig az, hogy az eredeti célt, vagyis a nehéz helyzetben lévő adósok érdemi megsegítését ezzel nem lehet elérni.
Az egyoldalú szerződésmódosítások további korlátozása nem csökkenti az adósok terheit, legfeljebb gátat szab annak, hogy esetleg indokolatlanul tovább emelkedjenek, bár a kamatok esetében még ez sem tűnik biztosnak. Ami az elő- és végtörlesztéseket illeti, a változások egy átlagos lakáshitel esetében egymillió forintonként tíz-, illetve húszezer forint könnyebbséget jelentenek, attól függően, hogy kisebb díjat kell fizetni az eddiginél vagy egyáltalán nem kell pluszköltséget fizetni. (Arról nem beszélve, hogy az igazán nehéz helyzetben lévőknél az előtörlesztés fel sem merül lehetőségként, hiszen még a havi törlesztést sem tudják fizetni.)
Az már jelentősebb segítség, hogy ötévente egyszer ingyen meghosszabbíttathatják a futamidejüket az adósok. A bankok jellemzően egy-két százalékos díjat számolnak fel ezért, ami egy tízmilliós hitel esetében 100-200 ezer forintot jelent. Az utóbbi időben azonban több bank is elengedi ezt a díjat, hogy ezzel is segítsen a nehéz helyzetben lévő adóson, tehát a törvényhozó ezzel most nyitott kapukat dönget.
Kétséges igazság
Kósa Lajos és Rogán Antal amolyan nyolcadik pontként fogalmazta eredetileg az igazságosság elvét, vagyis, hogy javaslataik nem terjedhetnek ki sem az üzleti célú befektetésekre, sem a második vagy harmadik ingatlan hitelezésére. Ennek az elképzelésnek a benyújtott törvényjavaslatban már nyoma sincs, igaz ez technikailag is megoldhatatlan lett volna. A tervezett módosítások a lakáshitelesekre és az ingatlanvásárlásukat lízingkonstrukcióban finanszírozókra vonatkozik, ami mintegy 900 ezer ügyfelet, vagyis nagyjából ennyi családot is jelent. Nem vonatkozik viszont azokra, akik szabadfelhasználású jelzáloghitelt vettek fel, pedig az ő számuk is meghaladja a 300 ezret, és köztük is ugyanolyan arányban vannak azok, akiket lakásuk elvesztése fenyeget, mint a lakáshitelesek között. Ráadásul többségük szintén lakhatási célzattal, felújításhoz vagy bővítéshez vette fel a kölcsönt.
