Elmaradt a várt költözési hullám tavaly az irodapiacon: a nagy bérlők többsége szerződést hosszabbított, rosszabb esetben össze is ment az elbocsátások miatt. Pedig az utóbbi évek erőteljes építési lázának következtében túlkínálatossá vált budapesti irodapiacon most van a talán soha vissza nem térő lehetőség, amikor az évtized legalacsonyabb árszintjén lehet bérleti szerződést kötni. A megközelítőleg 2,5 millió négyzetméternyi modern, vagyis A és B kategóriás irodaterület egynegyede üresen áll.

A válság hatására több irodaházban egészen alacsonyra tették amércét, pontosabban az önállóan kivehető terület nagyságát, ami a hajdani 200–300 négyzetméterről helyenként már 65–80 négyzetméterre zsugorodott. Az irodaházi szerint egy dolgozóra 10-12 négyzetméternyi területet kell számítani, vagyis a 65–80 négyzetmétert bérlők négynyolc munkatárssal költöznek. A bérlőszegény időszak rugalmasabbá tette a bérbeadókat, de a területeket nem lehet a végtelenségig feldarabolni, főkéntműszaki akadályok miatt – mondja Makkai Zsuzsanna, a kilenc irodaházat birtokló és üzemeltető Ablon csoport értékesítési vezetője. Noha van példa arra, hogy egy-egy szintet mondhatni szobánként ad bérbe az üzemeltető, de akkor jelentős kompromisszumokat és többletköltséget kell vállalni. Mivel nem lehet minden irodához külön tárgyalót és mosdót biztosítani, illetve a folyosót sem lehet lezárni, a közös területek használatát és üzemeltetését is arányosan meg kell osztani, ami összességében akár 30 százalékkal is megdobhatja az eredetileg bérelt terület nagyságát, és rezsijét. Ez pedig már többe kerül, mint lakást bérelni, vagyis egyetlen irodahelyiségre ezért nem szoktak szerződni sem a bérbevevők, sem a bérbeadók.

A négyzetméterenkénti bérleti díjakat általánosságban másféllel kell megszorozni, hogy a teljes havi fizetendő költséggel számolhasson a bérlő. Ehhez jön még a saját területen elhasznált áram, a takarítási díj, és a telefonköltség. Az irodaházi bérletet fontolgató kis- és középvállalkozások számára tehát nem lehet a költségmegtakarítás a váltás mellett szóló érv. A döntésbe egyéb szempontoknak is bele kell szólniuk. Ilyen például a presztízs. Borbély Gábor, a CB Richard Ellis vezető elemzője úgy látja, első körben az ügyvédi irodák indultak el az irodaházak felé. Azok, amelyek kinőtték magukat, és megerősödve, jelentős ügyfélkörrel tervezve már tudnak, és hajlandók áldozni a többletszolgáltatásokra, amit egy modern irodaház képvisel. Ilyen például a portaszolgálat, a parkolóház, illetve a vagyonbiztonság is. Tipikus irodaházi új bérlőnek számító kis IT-vállalkozások számára a modern épület nyújtotta technikai megoldások is fontosak. Tipikus kis bérlők az irodaházakban a külföldi cégek újonnan alapított magyarországi képviseletei is. Több nemzetközi ingatlanfejlesztő csoport kezdte itteni működését valamelyik irodaházban egy-egy kis terület bérlőjeként, majd költözött át saját építésű ingatlanába néhány év múlva.

Az irodaházak még a legnagyobb válság idején sem lesznek olyan olcsók, mint a lakásirodák – szögezi le Borbély Gábor, hozzátéve, hogy a válság hatására a lakást bérbeadók is engedtek az árból. Az irodaház ugyanakkor területarányosan sokkal hatékonyabb, és a modern épületekben a rezsi is jóval olcsóbb, mint a korszerűtlen lakóházakban, vagy a kkv-k többsége számára elérhető C vagy D kategóriás irodaépületekben.

Saly Miklós, a Colliers ingatlan-tanácsadó cég iroda-bérbeadásért felelős vezetője szerint az irodaházba költözés sokszor a megnövekedett ügyfélforgalom miatt történik. Azok a cégek, amelyek jelentős napi forgalmat bonyolítanak, már nem biztos, hogy megférnek egy társasházi lakóközösségben, illetve számukra sem mindegy, hogy ügyfeleik hová érkeznek. Az irodaházak közül éppen ezért jellemzően a metróközeli, illetve fontos közlekedési csomópontoknál lévők a keresettek, és nagy előnyük a saját parkolóház. A nagy területet bérlők persze nagyobb kedvezményeket tudnak kialkudni, mint a kicsik, de a 10-30 százalékkal olcsóbb négyzetméterdíjak, és az általában megadott néhány havi bérletidíj-mentesség komoly megtakarítást jelent a kisebb vállalkozásoknak is.

A külföldi tulajdonban lévő cégek más kultúrát hoznak, náluk a lakásokat nem szokás irodaként működtetni. Leányvállalataiknak tehát egyértelmű az irodaházba költözés. A lakásirodák hagyománya még a budapesti irodafejlesztési láz előtti időkből származik, amikor a kereslet jóval meghaladta a kínálatot és a sok induló, forráshiányos egyéni vállalkozás a kis családi cégek számára adott indulási lehetőséget.

A külföldi cégek új kultúrát hoztak magukkal, náluk nem szokás lakásirodát működtetni