Mindenki kalkulál
Elég jól becsüli a fővárosi ingatlanok valós forgalmi értékét az APEH honlapján található vagyonadó-kalkulátor, a vidéki ingatlanoknál viszont hajmeresztő eltérések is lehetnek – e tapasztalatokról számoltak be rögtönzött szerkesztőségi felmérésünkben a munkatársak, akiket arra kértünk, futtassák le a programot, és ítéljék meg, mennyire valós az érték, amit az adóhatóság kalkulátora kiad.
Azért a budapesti lakásoknál is tudott meglepetést okozni a számláló. Több kollégánk is azzal a megjegyzéssel állt föl a számítógépe elől, hogy egy pillanatig sem habozna, ha felkínálnák a lakásáért azt a pénzt, amit a kalkulátor kidobott. Egy XVI. kerületi ingatlannál a kétféle (becsült, illetve számított) érték között 25 százalékos rés tátongott, s a tulajdonosa állítja, az alacsonyabb összegért is odaadná a házát.
A második kerületi, 50 négyzetméternél kisebb lakás tulajdonosa is arra panaszkodott, hogy nagyon nagy az eltérés a kétféle számítási mód között, s kis kutakodás után arra a következtetésre jutott, hogy a lakásáért a legjobb esetben sem kapna annyi pénzt, mint amennyire az APEH felbecsülte azt. Ugyanakkor egy XV. kerületi, kertvárosi részen álló ingatlan esetében viszonylag jól becsült a kalkulátor, talán kicsit óvatosabb is volt a kelleténél, egy-két millióval nagyobb áron is értékesíthető lenne a vizsgált lakás.
A vidéki adatbázis viszont kevésbé tűnik alaposnak, illetve frissnek. A főváros környéki településeken lakók szinte egyöntetűen kétségbe vonták a számítások megalapozottságát. Volt, akinél 13 millió forint volt a különbözet az APEH által becsült és a kollégánk által reálisnak tartott forgalmi értékek között, márpedig ekkora eltérés már elegendő ahhoz, hogy túllépjék az adómentességet biztosító 30 millió forintos határt. Munkatársunk szerint elképesztő a túlkínálat a környékükön, négy szomszédjukból ketten is eladásra kínálják épp az ingatlanjukat.
Budapesttől távolodva még szembetűnőbb az aránytalanság. Egy, a keleti határ mentén található ingatlan (tisztes alapterületű ház méretes telekkel) értékét például a kétszeresére taksálja a kalkulátor, mint amenynyiért az ottaniak szerint az eladható lenne. – Nagy arrafelé a szegénység, legfeljebb a határ túloldaláról érkezők vesznek házat, de ők sem túl jó fizetőképesek – állítja a tulajdonos. Hogy mennyire függ az ingatlan értéke a fekvésétől? Egy ilyen paraméterekkel rendelkező ingatlan a fővárosban könnyen az adózó sávba kerülne, több száz kilométerre Budapesttől viszont harmadát sem éri az adómentességet jelentő sáv felső határának.
De nemcsak a lakóingatlanok, hanem az üdülők után is kell vagyonadót fizetni. – A Balaton melletti nyaralómat szerintem brutálisan alulértékelte a számláló – összegezte tapasztalatait egy másik munkatársunk, aki úgy becsüli, hogy a piaci árnak csak a 60-70 százalékát karcolja az adóhatóság honlapján megadott érték. Lám, nem csak az adózó számára kedvezőtlen számításokat dob ki magából a kalkulátor.
Többen kifogásolták, hogy a kitöltendő adatlap fontos paraméterekre nem kérdez rá. Így például arra, hogy a számított árban nem vesznek figyelmebe értéknövelő tényezőket, mint a panoráma, a csendes környék. Feltételezhető, hogy az APEH rendelkezésére álló ingatlanynyilvántartás ilyen bontást is elő tud állítani, s amikor az adatlapon kitöltjük a címet, a rendszer e szempontok szerint automatikusan besorolja az ingatlant.
Az már fogósabb kérdés, hogy mi a helyes válasz, ha a közös helyrajzi szám alatt található kétlakásos családi ház tulajdonosai várnak elfogadható becslést. A kalkulátor ugyanis csak olyan választási lehetőséget ad, hogy a lakás (vagy üdülő) egylakásos vagy többlakásos lakóépületben van. Előbbi esetben ki kell tölteni a telekre, vagy telekhányadra vonatkozó mezőt is, csakhogy a vázolt viszonyokra ez nem helyes válasz. Ha utóbbit jelöljük be, akkor pedig a program nem engedi kitölteni a telekre vonatkozó részt.
Pedig elvileg ez is beleszámít az adóalapba. Nem filléreket kockáztat a választással a tulajdonos: ha az adóhatóság utólag rossz választásnak minősíti a többlakásos lakóépület bejelölését, mindjárt csaknem 9 millió forinttal ugrik feljebb az ingatlan forgalmi értéke (mert bekerül a telek is). Akad más észrevétel is. Lapunk – más tesztekhez hasonlóan – azt tapasztalta, hogy azonos irányítószám mellett bizonyos körzeten belül nem változik az ingatlanok értéke, még ha több utcára is esnek egymástól.
A számláló múlt pénteken délután került fel az APEH honlapjára, azóta hétfő reggelig 150 ezren látogatták meg ezt az oldalt – adta hírül tegnap a nol.hu. Sokan próbálták tehát ki a kalkulátort, aminek a segítségével megállapítható az ingatlanok értéke. Az adózók szempontjából a becsült forgalmi érték a fontosabb, ha ezt elfogadják (azaz mentik), akkor erről értesítést küld az APEH. Az pedig felhasználható lesz egy esetleges adóvizsgálat alkalmával, ha a revizorok nagyobb értéket állapítanak meg, mint amit a becslés kiadott.
Ebben az esetben nem kell megfizetni az adóhiány akár 50 százalékát elérő bírságot, illetve a késedelmi pótlékot, csak az értékkülönbözetre jutó adót. A számított értéket (ami bizonyos, a ház komfortfokozatára, a korára vonatkozó paraméterek alapján áll össze) azért érdemes kiszámolni, mert ha ez meghaladja az adómentes értékhatárt, a bevallást mindenképpen be kell adni. Fizetni azonban nem feltétlenül muszáj, hiszen a valós forgalmi értéket más tényezők – elérhetőség, kereslet-kínálat – is befolyásolják.
Az érdeklődés fokozott, de korántsem biztos, hogy a befizetéskor is ilyen tumultus lesz majd. Elsőként az Alkotmánybíróságnál bukhat el a törvény. Sereg András szóvivő tájékoztatása szerint tegnap kezdte el tárgyalni a testület a határozat tervezetet. A törvénnyel szemben 16 indítványt nyújtottak be, van, amelyik az egész jogszabályt érinti, van, amelyik csak részeit. A szóvivő tájékoztatása szerint ezeket összevontan kezelik.
Korábbi sajtóhírek szerint már tudható, hogy szavaznak az alkotmánybírák a vagyonadóról, állítólag többségük nem látja alkotmányellenesnek. Ez két szempontból is érdekes felvetés: egyrészt első alkalommal csak most hétfőn találkoztak a testület tagjai a határozattervezettel, eladdig annak előadója vizsgálta csak a vitatott pontokat. Másrészt mivel több indítvány is érkezett, nem tudható, hogy melyeket hagyják jóvá, s melyeket utasítják el. Könnyen előfordulhat, hogy miközben a törvény egésze hatályban maradhat, bizonyos részeit meg kell változtatni, ami új alapokra helyezi az egész jogszabályt.
Az alkotmánybírók választhatják továbbá azt a megoldást is, hogy csak egyes részeket titulálnak alkotmányellenesnek, de ha azok a törvény szellemiségét, alapjait érintik, s már nem lenne értelmezhető a jogszabály, törlik az egészet. Erre a múlt hónapban, a jogalkotás rendjéről szóló törvény esetében már volt példa. Mindezek alapján szakértők inkább a nyomásgyakorlás eszközének tekintik a találgatásokat az alkotmánybírák várható döntéséről, olyan légkört teremtve, ami megnehezíti a törvény megtartása melletti szavazást.
Mi számít életvitelszerű lakóhelynek?
Az egyes vagyontárgyak adóztatásáról szóló törvény szerint adómentes az a lakóingatlan, aminek az értéke nem éri el a 30 millió forintot, amely az adózó nevén szerepel a lakcímnyilvántartásban, és ahol életvitelszerűen él. Utóbbi megállapítása igényli a legtöbb figyelmet, de az adóhatóság összeírt néhány ismérvet a vagyonadó kalkulátorról szóló tájékoztatójában.
E szerint az a lakóingatlan szolgál ténylegesen, életvitelszerűen lakóhelyéül,
ahonnan életét szervezi (rendszeresen innen indul munkába vagy oktatási intézménybe, illetve ide tér haza)
- ahol az életviteléhez szükséges tevékenységeket – úgymint étkezés, főzés, mosás – legjellemzőbben folytatják,
- amely a családi élet helyszínéül szolgál,
- amely vonatkozásában közüzemi szolgáltatásokat vesznek igénybe,
- amely elsődleges elérhetőségi címeként (levelezési címeként) jelenik meg a hatóságoknál, közműszolgáltatóknál. Az adóhatóság szerint ebbe a kategóriába sorolható az az eset is, ha az adózó más településen dolgozik vagy tanul hétköznaponként, de hétvégén – hivatalos elfoglaltságai leteltével – lakásába visszatér.
