Árbuborék volt a magyar irodapiacon
Félbehagyott irodaházakat Moszkvával és Bukaresttel ellentében Budapesten nem hagy tömegével a gazdasági válság, üres telket azonban nem is keveset. A szinte teljes egészében Budapesten koncentrálódó magyarországi moderniroda-piac az ezredforduló óta töretlen növekedése nem tavaly, hanem idén torpan meg. A projektek két-három évig, vagyis a kezdéstől az átadásig tartó megvalósítása miatt a tehetetlenségi erő a krízis kirobbanása után csak bő egy évvel hagyott nyomot a fejlesztéseken: a korábban elindított beruházások eredményeként tolódott 2009-re a legtöbb átadás.
A CB Richard Ellis nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég adatai szerint az ezredforduló után, vagyis 2001-ben lépte át a budapesti irodapiac az egymillió négyzetméteres határt. A modern irodákra 2004-től olyan óriási igény volt, ami a tavaly kicsúcsosodott építési hullámhoz vezetett, és az elmúlt évek folyamatosan bővülő fejlesztéseinek eredményeként mára körülbelül 2,4 millió négyzetméternyi A és B kategóriás területhez vezetett.
Az alig egy évtized alatt közel két és félszeresére duzzadt irodaterületen törvényszerűen bekövetkezett az, ami elkerülhetetlen, jelentőssé vált az üres területek aránya. A jelenleg már 24-25 százalékos üresedési ráta miatt a bérbeadók helyenként komoly engedményekre kényszerülnek, ha egyáltalán meg tudják tartani bérlőiket. A helyzet kettős: a most piacra lépő új házak rendkívül kedvező árakat és feltételeket ígérnek az érdeklődőknek, miközben a régebbiek komoly alkura hajlandók a lejáró szerződések újrakötése érdekében.
A közeljövőben kicsi az esély nagy állami bérlőkre, akik – mint az a MÁV, a Magyar Posta vagy az APEH költözésekor történt – több tízezer négyzetmétert töltenének meg. Saly Miklós, a Colliers International irodabérleti csapatának vezetője szerint a nagy bérlők mostanában nem a költözéstől, inkább szerződéseik újratárgyalásától remélhetnek akár 10-25 százalékos megtakarítást is.
Az óriások költöztetése ugyanis esetenként akkora költség, amivel szemben az egyedi árengedmény felveheti a versenyt. Ugyanakkor – tette hozzá Salamon Adorján, az Eston International vezetője – a 6-8 ezer négyzetméter fölötti területet bérlő cégek közül sokan a nagy bérleti költség miatt éppen a válság hatására vizsgálták felül szerződéseiket. A piac kettészakadt, mert a nagyok és a mozgékony kicsik között lévő közepes cégek többnyire egyelőre kivárnak, vagy éppen a saját megmaradásukért küzdenek.
A komoly engedményekre kényszerülő bérbeadók azonban ott még nem tartanak, hogy tömegesen elszívják a lakásirodákból a 40-50 négyzetméteren működő vállalkozásokat. Ha egy 400 négyzetméteres terület áll üresen, azt még csak-csak megfelezik két bérlőnek, de egy 200 négyzetméteres területet már nem szabdalnak háromfelé – hangzott el.
Az Estonnál úgy látják, átlagosan 10-30 százalékkal csökkentek a bérleti díjak, jó minőségben épült, modern irodát már 9-12 eurós négyzetméteráron is le lehet kötni, de a feltételek, pontosabban az árak nagyban és időnként elsősorban a helytől függenek. Egy jó helyen lévő épületbe bármikor könynyebb lakót találni, mint egy remekbe szabott, de kevésbé jó presztízsű vagy kevésbé forgalmas helyen lévőbe.
A kategóriák között nincsenek kőbe vésett árkülönbségek, vannak olyan házak, amelyek ugyan technikai paramétereikkel nem versenyezhetnek egy új építésű A kategóriás ingatlannal, azonban ezt a hátrányt a jó elhelyezkedéssel be tudják hozni. Példaként a CB Richard Ellis vezető elemzője, Borbély Gábor az Andrássy út Oktogonig tartó belső szakaszát említi, ahol nagynevű nemzetközi jogász- és tanácsadó cégek szeretnek lakni. A történelmi belvárosban lévő, palotákból kialakított irodák néhány paraméter miatt – így a megfelelő számú parkolóhely híján – nem lehetnek klasszikus A kategóriás házak, de kiemelkedő elhelyezkedésüknek köszönhetően ez nem jelent számukra bérletidíj-hátrányt is.
Az utóbbi öt évben minden alkalommal megdöntött bérbeadási csúcs és az elmúlt évre kialakult átadási boom után idén, a második fél évre teljes csend várható az irodapiacon. Borbély Gábor szerint ez egy új és ismeretlen helyzet a budapesti piacon, mind a fejlesztői, mind a felhasználói oldalon sokkal több a bizonytalanság, mint hogy pontos előrejelzést lehessen adni. A kereskedelmi ingatlanfejlesztések egyik területén sincs, illetve nem volt hiány a fejlesztésekben, vagyis a beruházóknak nincs hová menekülniük. A finoman megfogalmazott tisztulás a piacon számos fejlesztő csődjét jelenti, egyelőre mást nem, a minden negyedik üresen álló irodanégyzetméterre a kínálat befagyasztása miatt idővel úgyis jönnek bérlők. Magyarországon a képzett munkaerő miatt van esély újabb kiszolgáló, illetve kutató-fejlesztő központok megjelenésére is.
A részben vagy egészében bérbe adott irodaházak adásvétele az adózási törvények változása miatt januártól egyszerűbbé válik. A külföldi érdeklődőket, elsősorban ingatlanalapokat legalább már az nem riasztja el, ami korábban: az épületeket egy bonyolult jogi procedúra keretében nem önállóan, hanem projektcégek formájában adták-vették. A kreatív adóelkerülésre a megfizethetetlen, az irodaház értékének 10 százalékát jelentő illeték miatt volt szükség. Az új szabályoknak köszönhetően egymilliárd forintig az eddigi 10 helyett 4 százalékot, az afölötti vételárrész után pedig 2 százalékot kell majd fizetni. Az adót maximalizálták is, január elseje után legfeljebb 200 millió forintban, aminél többet a 9 milliárd forintnál többért eladott ingatlanok után sem kell megfizetni.
