Öt napja maradt annak, aki még a régi feltételekkel szeretne új lakást, házat venni, azaz huszonöt helyett húsz százalék áfával, illetve a szocpollal vagy az állami kamattámogatással számol. A hónapok óta halódó piacon rendkívül jó alkupozícióba kerülhetnek a - főként készpénzes - vevők, ezért nem érdemes sebtiben, átgondolatlanul vagy csak a rövid távú megtakarítással kalkulálva dönteni.

- Aki hetek vagy hónapok óta keresgél, tisztában van az ingatlanpiaci helyzettel: látja, hol, mennyivel csökkennek az árak, követi az ingatlanadó-tervezeteket, a szocpollal, a támogatásokkal kapcsolatos híreket, és a banki hitelfeltételek szigorodását is érzékeli. Komolyan azt gondolja, hogy ezek a vevők hirtelen megrettennek egy ekkora áremelkedéstől, amikor egy átlagos lakás árából is milliókat tudnak lefaragni - sajnos minden bizonnyal még jó ideig -, annyira befagytak az eladások? - kérdez vissza az ingatlaniroda vezetője egy pesti kerületben. Sokkal nagyobb gondot okoz, hogy az emberek egyelőre nem tudják, pontosan mekkora teher lesz a vagyonadó, és a készpénzes vevőkön kívül nagyon kevesen rendelkeznek a hitelfelvételhez szükséges önrésszel. Ez a nyár a kivárásról szól: aki eddig nem lépett, a válság alakulását, a forintárfolyamot és az új állami támogatási rendszer feltételeit fogja figyelni - teszi hozzá.

Egy Budapesthez közeli kisváros ingatlanirodájában hat éve dolgozó ügyintéző megjegyzi: a főváros néhány kerületében az elmúlt években egyszerűen eltévedtek az árak. A válság a befektetői, értékesítői hálózat tisztulását is magával hozza majd. - Voltak olyan lakóparkok, ahol jókora lufi vette körül a lakásárakat, ez most kipukkad. Nemcsak a forráshoz jutás nehezedése, az áfaemelés is a használt ingatlanok felé tereli a vevőket - véli.

Aki mégis úgy dönt, vállalkozik arra, ami az idő rövidsége miatt szinte lehetetlen, azaz a semmiből július első napjáig eljut a szerződéskötésig, az előleg kifizetéséig (szükség esetén a szocpol felvételéig), a kínálatra biztosan nem fog panaszkodni, hiszen új ingatlanokból Dunát lehet rekeszteni.

Akad például olyan lakópark a III. kerületben, ahol az áfa-emelés napjáig akár az eredeti vételár ötödével kevesebbért juthat lakáshoz az érdeklődő. A kedvezmény feltétele, hogy mindenki hozzon magával még egy embert, ugyanis ha összegyűlik 15 vásárló, mindenki 15 százalék kedvezményt kap plusz az áfaemelés mértékének megfelelő öt százalékot is elengedik az azonnal költözhető lakások árából.

Görög Áron, az Otthon Centrum Project Consulting operatív vezetője szerint érdekes játék vette kezdetét, és vevő eladóval szemben talán még soha nem volt ilyen jó alkupozícióban. Az értékesítők mindent megpróbálnak csak, hogy szabaduljanak a készen álló ingatlanoktól, és ne kelljen megállítaniuk a fejlesztéseket, ezért legalábbis kétséges, hogy az áfa-emelést majd át tudják hárítani a vevőkre. Pedig az Otthon Centrum szakemberei május elején még úgy becsülték, hogy az elmúlt hónapokban a vevők 5-7 százalékos alkupozíciót érhettek el, miközben a beruházókat egyre nehezebb projekthitelezési feltételek sújtották, ezért nem reális, hogy ők vállalják át az áfa 20-ról 25 százalékra emelésével járó bruttó 4,2 százalékos plusz terhet, mert az sok esetben a teljes profitot elvinné.

A Duna House-nál azt tapasztalják, hogy forgalomnövekedést nem hozott az áfaemeléstől való félelem, inkább csak az érdeklődők száma emelkedett. - A kínálat bőséges, folyamatosak az akciók, de kérdés, hogy aki vásárolni szeretne, talál-e megfelelő lakást a még rendelkezésre álló néhány nap alatt. Arról nem beszélve, kap-e hitelt, és őszintén szólva szerintem a szocpol igényléshez is elég késő van, pedig legalább az előlegfizetésig el kellene jutni június 30-ig - mondja Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője. - Mindenképp érdemes jól megfontolni a döntést - tanácsolja.

A kormány válságkezelési intézkedései alaposan felforgatják az ingatlanpiacot. Szakemberek szerint az elmúlt hetekben tovább nőtt például a készpénzes vásárlók aránya, akad olyan irodalánc, ahol elérte a 70 százalékot.

- Az új vagyonadó koncepció azokat a kis és közepes magánbefektetőket sújtja majd, akik az elmúlt években a megtakarításaik egy részét ingatlanvásárlásra fordították - véli Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója, aki szerint ha a tervezetet a jelenlegi formájában fogadják el, jó néhány család újragondolja, hány ingatlant tart fenn, és a jövőben hogyan csoportosítja befektetéseit. Az pedig továbbmélyítheti az ingatlanpiaci bizonytalanságot, ha egy-egy szülő, aki 35 milliós házban él, és 16 millióért gyermekének vásárolt egy lakást, amit az elmúlt években kiadott, úgy ítéli az adó miatt, mégsem éri meg fenntartania a kisebb értékű ingatlant. - Az idén azonban ezek a változások már nem okoznak további visszaesést a piacon - véli Kühne Kata.

A szakember és munkatársai azt tapasztalják, hogy a szocpol megszűnése miatti riadalom csökkent, mivel októberre várható a kamattámogatásos hitel visszatérte, amely ugyanazt a célcsoportot támogatja.

Az általános forgalmi adó kulcsa - a kenyér- és tejféleségeket, valamint a távhőt leszámítva - július 1-jétől 20 százalékról 25 százalékra emelkedik. A döntés várhatóan akkor is érzékenyen érinti az ingatlanvásárlókat, ha a parlament a végszavazáson is elfogadja azt a módosítást, amelynek értelmében az új lakások vásárlóit visszamenőlegesen nem terhelik a megemelkedő adóval. A javaslat azt küszöbölné ki, hogy bár a július elseje előtt befizetett előlegre vagy foglalóra húszszázalékos áfa lenne érvényes, a jellemzően a vételár tetemesebb részét kitevő hányadra a határidő után már 25 százalékos áfával kellene számolni.

A Pénzügyminisztérium közleménye hangsúlyozza: húsz százalék áfát kell megfizetnie annak, aki a lakóingatlan-vásárlásról szóló szerződését július elseje előtt a földhivatalhoz benyújtja. Ha az Országgyűlés hétfőn elfogadja a jövő évi adótörvény javaslatokat, úgy hatályba léphet az a módosítás is, amely a lakóingatlanok értékesítésénél - meghatározott feltételekkel - lehetővé teszi a már megkötött, és a földhivatalhoz benyújtott szerződések esetében június 30-át követően is a jelenlegi 20 százalékos áfakulcs alkalmazását. Ennek alapja, hogy az Országgyűlés 2009. június 22-i ülésén támogatta az erről szóló módosító indítványt. A 2009. június 30-ig a földhivatalhoz benyújtott adásvételi szerződések esetén (ideértve a tulajdonjog fenntartással kötött adásvételt is), tehát a teljes ellenérték 20 százalékkal adózik, még abban az esetben is, ha a tulajdonjog bejegyzése nem történt meg. A módosító indítvány kapcsán a végleges döntést az Országgyűlés 2009. június 29-én hozza meg.

Hat vagy nem hat?

Oszkó Péter pénzügyminiszternek szegezték a kérdést a Munkaadók és Gyáriparosok Országos Szövetsége (MGYOSZ) rendezvényén a minap: mi lesz a lakáspiaccal, ahol az eladások száma a nullához közelít a szocpol megszüntetése, a bankok korábbinál lényegesen szigorúbb hitelezési politikája, magasabb önrész igénye és az áfaemelés miatt. Tovább rontja a helyzetet a tervezett adóváltoztatások okozta bizonytalanság is, hiszen az emberek kivárnak az ingatlanvásárlással, amíg nem látják, rövid, közép és hosszú távon mekkora illetékkel, fenntartási költséggel, éves adóteherrel kell számolniuk. Ágazati szereplők szerint az ingatlanértékesítések forgalma az elmúlt időszakban évente mintegy 500 milliárd forint volt, amelyből 80 milliárd áfaként, 10-20 milliárd pedig illetékként került a költségvetésbe. A most tapasztalt visszaesés ezért a büdzsét is érzékenyen érinti, nem beszélve az ingatlanpiachoz kötődő területekről - az építőanyag-iparról, a bútorgyártásról vagy épp a szerződéseket gondozó ügyvédi irodákról, közvetítő cégekről. A tárcavezető válaszában felhívta a figyelmet: a piaci problémákat nem ezek az intézkedések, tervek okozzák, az építőiparban 3 éve tart a recesszió.

Új lakások Budán