Beköltözéskor még minden szép és jó
A bérlő és az ingatlantulajdonos közötti jogviták között első helyen talán a közüzemi szolgáltatókkal szemben fennálló tartozás ügye áll. Ha az órát nem íratták át a bérlő nevére - nem módosították a fogyasztói szerződést -, akkor a tulajdonosnak kell rendezni a be nem fizetett számlát, és később kártérítés formájában tudja a bérlőtől behajtani a pénzt. A magánszemélyek elleni kártérítési perek végkimenete azonban kérdéses. Ugyanez vonatkozik az olyan egyedi mérőhely nélküli szolgáltatásokra is, mint például a távhőszolgáltatás.
Vizi András a D.A.S. Jogvédelmi Biztosító Zrt. jogásza tapasztalata szerint már elfogadott, hogy kaucióként 2-3 havi bérleti díjat elkérnek az ingatlanok kiadói. De, ha valamilyen baj történik - például a bérlő hibájának felróhatóan, egy észre nem vett csőtörés miatt, egymillió forintos díjhátralék keletkezik - , akkor ez az összeg már kevés a kár megtérítésére és kezdődhet a pereskedés.
Az ilyen eseteket egyedül csak a jó, körültekintően megírt szerződéssel lehet megelőzni. A D.A.S. jogásza elmondta, hogy általában azért nem írnak írásos szerződést, mert tartanak attól, hogy az adóhatóság tudomást szerez az eltitkolt ingatlankiadásból származó jövedelemről és megbünteti őket. De az írásos szerződés elhagyására a bizalmi kapcsolat is ok lehet.
Vizi András szerint igenis szükség lenne az írásos szerződésre. Ennek megfogalmazásakor ugyanis minimalizálni lehet bérleti jogviszonyból eredő kockázatokat. A tulajdon megvédésének technikája lehet a rendszeres ellenőrzés is. Ilyenkor lehet szemrevételezni a közüzemi számlák befizetését igazoló csekkszelvényeket, az ingatlan állagát. De a bérlőt védi, ha a szerződésben rögzítik, hogy milyen típusú beruházást írhat jóvá bérleti díjban.
A beköltözés egyszerűbb és kellemesebb, mint a kényszerköltöztetés. Amikor az új lakó érkezik, soha nem arra gondolnak, hogy egyszer vége is lesz egy kapcsolatnak - mondta. Ezért fontos, hogy a szerződésben ki kell térni arra, hogy a szerződésszegéskor a tulajdonos jogot formálhasson saját akaratának érvényesítésére, s ezek egyike lehet az ingatlan visszaszerzése. Ilyen ok lehet a közüzemi, az albérleti díj nem fizetése, vagy az épület, esetleg az ingóságok rongálása. Ezekre fedezetül szolgálhat a kaució, de az albérlő, ingatlanban található saját ingósága is, mert ilyenkor ezek lefoglalhatók, visszatarthatók, s végső esetben az albérlő felszólítható a távozásra.
Az albérlő azonban nem rakható ki könnyen. Első lépésként a szerződésben foglaltak szerint, írásban is fel kell szólítani a távozásra. Ha ez nem történik meg, akkor pert kell indítani. Amíg a jogerős határozat nem születik meg, addig a tulajdonost a bérleti díj kétszerese is megilleti. Ha a bérleti díjban vita van a két fél között, akkor a bíróság határozza meg az összeget. Ha ezt sem fizeti, akkor kötbérezik.
Ha a bírósági eljárás véget ér és a lakás elhagyására kötelezett mégsem távozik, akkor végrehajtást és, ha szükséges rendőri segítséget kell kérni. Erre egyetlen megszorító intézkedés van, hogy a hideg hónapokban senkit nem lehet az utcára kitenni.
Vizi András eloszlatta azt a félreértést, miszerint a kényszerkilakoltatás esetén a tulajdonosnak valamilyen elfogadható csereingatlanról kell gondoskodni. Ez a szabály csak az önkormányzati szociális bérlakásokat elhagyókra vonatkozik. Egyetlen kivétel azonban van, s ez azokra, az egykori állami, vagy tanácsi ingatlanokban maradt lakókra vonatkozik, akiket az új tulajdonos a házzal együtt vásárolt meg. Őket is csak elhelyezési kényszerrel lehet kilakoltatni.
