Húsz évesen nyitotta meg színházát az eredetileg mozinak tervezett helyiségben, Földessy Géza igazgatásával. Az operettek nem mentek a vonzó kis színházban. Pünkösti Andor színikritikus és rendező lett az igazgató. És 1940-ben megindult németellenes vállalkozásuk. Friss előadások, új darabok, magas irodalmi és művészi színvonal. Felkai Ferenc: Néróját Greguss Zoltán játszotta zsúfolt házak előtt. Az őrült népirtó császárt mindenki a Berlinből világégetéssel foglalkozó diktátort értette. Pirandello: IV. Henrikjét és a Hamletet Várkonyi Zoltán kasszasikerré tette. Károlyiék megindították a Madách Könyvtár sorozat igényes könyveit. A fiatal Károlyi maga is írt egy kötetet Ibsen Rosmersholmjáról. Rendezett is a színházban. Akkora sikerrel, hogy az angol Jelzőtüzet nyolc előadás után betiltják.

A német megszállást követően 1944. augusztusában Pünkösti öngyilkos lett. Várkonyi a szatmári Károlyi-birtokon bujkál. Nem biztonságos, átköltözik Károlyiék fehérvár-csurgói kastélyába. Végül befalazza a színházi műszak a Vígszínház pincéjébe Possonyi Lászlóval a Vigília szerkesztőjével és az akkor már hadiszökevény Károlyi Istvánnal. Fejük felől egy bomba elviszi ugyan a színházat. Sértetlen maradnak a pincében. Károlyi itt írja disszertációját a nagy komédiaszerezőről és szélhámosról, Beaumarchaisról.
Kijőve a pincéből Várkonyi megnyitja a Paulay Ede utcában a Művész Színházat, folytatja Pünkösti Madáchának modern magyar színjátszást próbáló színházát. A színház dramaturgja Károlyi István. Hozza magával személyi inasát, Huszka Mihályt színházi kellékesnek.

Mielőtt megfojtanák az államosítással a Művész Színházat, Károlyi egy kiutazó teniszcsapattal Párizsba megy, ahol Mihály nagybátyja a magyar követ. Egy darabig színházi tudósításokat küld Pestre Párizsból, majd elfogy minden pénze. Vállalkozásokat tervez. Első feleségétől, Pólya Tibor festőművész jelmez- és divat-tervező Gogó lányától elválik. Végül Afrikában egy csirkekeltető farmon állást kap. Száműzetésének kalandos fordulatait aggályos pontossággal vezetett naplója dokumentálja.

Negyven év után, második, francia feleségével jön Pestre. Nem értette, miért emlékeznek rá még egyáltalán. Első kérdése, Magyarics Györgyi él-e. Fiatal lányként Pünköstinél a Madách titkárnője volt.

Károlyi István az újkori magyar színháztörténet jeles és árnyékba hagyott személyisége. A kedves, művelt, életszerető emberrel 89 éves korában a rákbetegség végzett.