Túlzsúfolt csepeli Manhattan
Galéria a csepeli látványtervekről - Klikkeljen a képre!
Ez a történet tényleg úgy indult, mint a mesében: a kérő – a spanyol Martinsa Fadesa – 2005-ben hatalmas hozományt, 11 milliárd forintot adott a „menyasszonyért”, Budapest utolsó nagyméretű, egybefüggő, beépíthető szűz területéért. A frigynek természetesen voltak ellenzői – elsősorban a szóban forgó földdarabnak közösségi, netán olimpiai funkciókat szánó főváros részéről –, de Budapest az adásvételt nem tudta megakadályozni. Csepelnek égetően szüksége volt a pénzre (a városrész fizetőképességének fenntartásában máig kulcsszerepet játszik az akkori bevétel), és a bizonytalan olimpiával szemben inkább a biztos vevőt részesítették előnyben.
Ahhoz, hogy a 102 hektáros telek (amelynek kétharmada a spanyoloké) építési területté minősüljön, először el kellene fogadni a környékre vonatkozó fővárosi szabályozási kerettervet (FSZKT), ami minden további építési engedélyezés alapja lehetne. (Ezt a döntést halasztotta el – immár másodjára – a Fővárosi Közgyűlés.) „Hivatalos” fővárosi álláspont nincs az ügyben, a látszat viszont az, hogy mindenki a kivárásra játszik: a csepeli (és a budapesti) Fidesz arra számít, hogy a választások után többségbe kerülve már ő dönthet a szabályozásról, az MSZP pedig arra, hogy, a jelenleginél egyértelműbb politikai erőviszonyok mellett, egy esetleges új többség esetén is gyorsan zöld utat kap majd az építkezés.
Egyértelmű véleménye egyedül a jelenleg közgyűlésen kívüli, de a fővárosban az országos átlagnál erősebb LMP-nek van a kérdésről: az ökopárt módosító javaslatot készített az FSZKT-hez. A javaslatban tetten érhető az összes aggály, amely a beruházással kapcsolatban eddig megfogalmazódott: a 14 ezer lakással, 600 ezer négyzetméternyi irodával, és 200 ezer négyzetméternyi kereskedelmi létesítménnyel számoló projekt túl nagy. – Nem a beruházást magát, hanem annak egyes részleteit kifogásoljuk – hangsúlyozta kérdésünkre Somfai Ágnes, az LMP urbanisztikai szakértője. Elsősorban a szintterületi mutatót (ez az érték az összes építményszint bruttó alapterületének és a telek területének a hányadosa), illetve a tervezett lakások számát sokallják: a közgyűlés ülésén felszólaló Jávor Benedek szerint a beruházó tervei alapján Észak-Csepel beépítettsége kétszer olyan sűrű lenne, mint a hetvenes évek lakótelepei. Somfai Ágnes úgy véli, a fejlesztés nyomán, az új városnegyed és a főváros összekapcsolása érdekében híd-, alagút- és gyorsvasútfejlesztések válnak szükségessé, ám egyelőre nem tudható, hogy kinek a pénzéből – a főváros költségvetésébe mindenesetre egyetlen forint sincs betervezve erre a célra. Az LMP módosító javaslata a terv alapkoncepcióját (élővizes csatornák hálózata, vegyes funkciós beépítés, fővárosi tulajdonú közpark a szigetcsúcson) nem érinti, viszont a Szállító utca és a majdani Galvani körút között a jelenlegi tervben szereplő 2,28-as szintterületi mutató helyett 1,50-es értéket engedélyezne. A további részleteket a 30 éves távlatban valószínűsíthető, valós ingatlanpiaci igények felmérése után kellene pontosítani. A beruházó és az ingatlantulajdonosok számára pedig elő kell írni a kötelező és arányos hozzájárulást a közlekedési infrastruktúra fejlesztéséhez, illetve, hogy a főváros nyerjen elővásárlási jogot az érintett területre.
Horváth Gyula csepeli alpolgármester (egyben fővárosi képviselő, a városképvédelmi bizottság alelnöke) szerint egyik frakció sem gondolja azt, hogy a fejlesztést le kell állítani. – A tervek jók, a már megkötött megállapodások ésszerűek, az FSZKT-módosítás nyomán létrejövő értéknövekedést megfelelő beruházásokkal a főváros számára is érezhetővé és élvezhetővé tudja tenni a befektető – hangsúlyozta az alpolgármester, aki szerint most a döntéshez egyedül a politikai bátorság hiányzott.
Jávor Benedek szerint a fővárosi szabályozási tervekben egyelőre nincs nyoma, hogy Észak-Csepelen egy közepes városnyi úl lakó- és irodanegyed létesül. -Tartunk tőle, hogy a profit a magánberuházóé lesz, a közcélú fejlesztések pedig az államra vagy az önkormányzatra maradnak - hangsúlyozta, azt is megjegyezve, hogy ez korántsem lenne példa nélküli. Jávor szerint az sem ritkaság, hogy a közvélemény megnyerésére alkalmas előzetes látványtervekhez képest sokkal nagyobb építmények, sűrűbben beépített területek születnek - ez történt például a Rác fürdő esetében is - , amit csak akkor lehet megakadályozni, ha a szabályozásban csökkentik az engedélyezett szintterületi mutatót.
Ughy Attila, a Fidesz első számú várospolitikusa kérdésünkre két komoly ellenérvet említett: a már az LMP által is felvetett szintterületi mutatót, illetve a „közösségi közlekedési feltárás hiányát” (vagyis azt, hogy az új városnegyed tömegközlekedési kapcsolata nem megoldott). Szerinte a vitatott pontokat a településrendezési szerződés szabályozhatná, a betartására pedig a főváros ügyelhetne (például úgy, hogy az engedélyeket a teljesülés után adná ki). Ughy azt is megjegyezte, hogy ha idejekorán módosulna az FSZKT, azzal lehetővé tennék, hogy a beruházó az értéknövekedést realizálva, a befektetéseinél jóval magasabb áron úgymond „kimeneküljön” a projektből. – Ha ezek a kérdések rendeződnek, újra lehet gondolni a szabályozást –szögezte le.
Kulcsár János, a Fadesa projektvezetője szerint a főváros késlekedésének politikai oka van: a városatyák a közelgő választás előtt már nem kívántak ilyen nagy horderejű kérdésben állást foglalni. Az az érv azonban szerinte már nem áll meg, hogy a projekt túl nagy, vagy túlságosan "előreszaladt" Budapest rendezési elképzeléseihez képest: A terveket a beruházás sokéves története során jelentősen szűkítették, jelenleg csupán az első ütemről (területarányosan az eredeti tervek 10 százalékáról), és az ahhoz kapcsolódó FSZKT-módosításról kellene dönteni.
Ahogy Kulcsár János fogalmazott, a késedelem a Fadesa és a főváros szempontjából is kockázatot jelent: a hasonló léptékű ingatlanfejlesztések nélkül csökken Budapest fejlődési potenciálja, a város lemaradhat a regionális centrumszerepért zajlő versenyben. A beruházó számára az elhúzódó bizonytalanság növeli a válság miatt amúgy is nagy piaci kockázatot. A cég most "tartalékolja a tőkeerejét", a fejlesztésről azonban nem kíván lemondani. A döntés elhalasztásával a már megkötött településfejlesztési szerződés - benne egy a Fadesa által kialakítandó, de térítésmentesen városi tulajdonba kerülő közparkkal, illetve az ingatlanfejlesztéshez tartozó összes infrastrukturális beruházással - is érvényét vesztette, erről azonban az FSZKT elfogadása után újra meg lehet állapodni.
