Az unió felé lépdelő Horvátországot brüsszeli nyomás szorítja rá, hogy a jövő év elejétől megkönnyítse a külföldiek ingatlanvásárlását. Eddig ugyanis csak horvát céggel juthatott valaki tengerparti ingatlanhoz. Mostantól azonban már elvileg magánszemélyként is lesz lehetősége rá. Ezzel együtt is számos akadályt kell átugrani.

Nem árt alaposan megnézni például a kiválasztott ingatlan hátterét, azaz ki árulja, ki a valós tulajdonosa, és mi szerepel a telekkönyvi bejegyzésben. Milyen besorolása van a területnek a rendezési tervben, milyen engedély szükséges az átépítésre, felújításra. Fel kell készülni rá, hogy a horvátok mindent a "vezéiken", azaz kapcsolataikon keresztül intéznek, ezért ingatlanközvetítő, ügyvéd, közjegyző és helyi ember nélkül nem is érdemes belefogni. (Ezek a "kapcsolatok" azonban mind költségnövelő tényezők is.)

Egy magyar vállalkozó tíz évvel ezelőtt kinézett magának egy horvát telket. Akkor a külföldieket még a mostaninál is szigorúbb ingatlanvásárlási szabályokkal próbálták távol tartani, így helybelit is be kellett vonnia az ügyletbe. A horvát megfelelő díjazásért cserébe saját nevére vette meg tehát a magyar vállalkozó telkét, ami a tengerpart egyik legszebb részén található, szinte körpanorámával a környező szigetekre.

A magyar férfi második otthont szeretett volna felépíteni itt magának, így a legnagyobb gondossággal terveztette meg álmai házát. A következő években türelmesen próbálta intézni az építési engedélyt, a horvát embere segítségével kapcsolatokat kutatott fel, sőt még korrumpálni is próbált a szükséges pecsétekért - mindhiába. A helyiek azt állították, a rendezési tervre kell várni, az pedig Zágrábban dől el. Zágrábban ellenben azt mondták neki, a helyi önkormányzatnál próbálkozzon. A vásárlástól számított kilenc év elteltével lett kész a részletes rendezési terv. Ebben az szerepel, hogy mivel a magyar vállalkozó földje melletti rész természetvédelmi terület, nem kaphat építési engedélyt, csak a telke aljára. (A vásárlás idején szó sem volt még erről.)

Mivel a körpanorámás ház terve fuccsba ment, a következő dilemma előtt áll: vagy eladja a területet, persze busás haszonnal, hiszen annak idején 70 euróért vette négyzetméterét, ami jelenleg legalább 400 eurót ér. Vagy pedig apartmanházat építtet az engedélyezett részre, majd egyenként értékesíti a nyaralókat külföldieknek, talán épp magyaroknak, magának meg vesz majd egy másik telket valahol Horvátországban.

A horvát Adrián jelenleg 2000 euró a legalacsonyabb négyzetméterár, de inkább 4000-5000 euróval számoljunk, ha jó helyen és új építésű apartmanra vágynánk. Helyi hitelt külföldiként leginkább már legalább egy éve működő horvát cégnél kaphatunk. Aki a horvát ingatlanját később bérbe is adná, számoljon vele, hogy amíg az adásvétellel kapcsolatos telekkönyvi bejegyzések meg nem történnek, nem kérhet engedélyt szobáztatásra. Az ügyintézésre eddig éveket kellett várni. Feketén próbálkozni kockázatos, valamelyik szomszédnak úgyis feltűnik a vendégforgalom, és bejelentést tesz.

Van még egy buktató, amivel főleg azok az angolok és németek szembesültek eddig, akik nem csupán nyaralni szerettek volna a saját házukban Horvátországban, hanem megpróbáltak odaköltözni. Tartózkodási engedélyt azonban csak három hónapra adtak nekik, évente összesen fél évre, méghozzá megosztva, így negyedévente három hónapra mindig el kell menni az országból.

Montenegró nem vezetett be korlátozásokat, aztán most már az oroszok diktálnak a tengerpartján - érvelnek a horvátok déli szomszédukra mutogatva, amikor kritika éri őket a külföldieket hátrányos helyzetbe hozó rendelkezések miatt.

De mi a helyzet vajon az immár Európához tartozó Szlovéniában? Két helyen nehéz lakást, telket, házat venni: Ljubljanában és persze a tenger partján. Utóbbi alig 47 kilométer hosszú, és már szinte betelt. Ennek megfelelően az árak is az égbe emelkedtek, az érdeklődők most már azzal szembesülnek, hogy az eladók egymillió forint körüli összegekkel számolnak négyzetméterenként.

A szlovén tengerparti ingatlan azért jó befektetés, mert nem csupán nyáron, turistáknak lehet kiadni a lakásokat, hanem a koperi és portorozsi egyetemi karok miatt diákoknak, tanároknak egész télre is. Ami bőven kitermeli a rezsit, illetve az esetleges hitel részleteit is. Izolában a helybeliek úgy mesélik, hogy nyolc évvel ezelőtt élénkült meg az ingatlanpiac, akkor azonban még megfizethető áron cseréltek gazdát a lakások. Majd ahogy a szlovénok gazdagodtak, egyre többen kerestek hétvégi és nyári leruccanásra alkalmas tengerparti ingatlant maguknak. Aztán megjelentek a külföldi, elsősorban német, osztrák, olasz vásárlók is. Ez pedig gyorsan felhajtotta az árakat. Ráadásul a nyolcvanas évek végétől a tengerpart jelentős részén építési tilalom van, így a meglévő apartmanokon, házakon, telkeken kell osztozkodni.

A környező, tengerre néző, beépítésre amúgy teljesen alkalmas földek java egyelőre mezőgazdasági besorolású, amin belátható időn belül nem nagyon változtatnának az önkormányzatok. Aki most telekbe fekteti a pénzét, persze arra számít, hogy egyszer majd nagyot kaszálhat. Míg a mezőgazdasági területek négyzetmétere 35-70 euróba kerül, a beépíthetőké 250-1000 euró körül van. 100-120 ezer euróból, azaz nagyjából 25-30 millió forint körüli összegből maximum egy használt garzonhoz juthat valaki a szlovén tengerparti óvárosok valamelyik szűk utcájában vagy a távolabbi lakótelepeken. Tengerre néző lakásról 300 ezer euró alatt álmodni sem szabad. Az izolai tengerparti sétányon egy éve árulnak például egy 47 négyzetméteres, kétszobás tetőtéri lakást, aminek legnagyobb értéke a 10 négyzetméteres erkélye, kilátással a kikötőre. Mindezért 420 ezer eurót, azaz több mint 100 millió forintot kérnek.

Nagy divatja van a száz-kétszáz éves, isztriai stílusú kőházak felújításának is. A düledező romok szinte megfizethetetlenek, 100 ezer euró alatt nemigen van kínálat. A többségükre még legalább ennyit rá kell költeni aztán ahhoz, hogy lakható legyen. Ráadásul utána kell nézni, hogy valójában mire kap majd építési engedélyt az új tulajdonos. Sokan ugyanis illegálisan bővítették ki az elmúlt évtizedekben a régi házukat. Például 90 négyzetméteresként árulnak egy lebontandó ingatlant, azonban aki megveszi, csak 45 négyzetméteres alap kiásására kap majd engedélyt, hiszen ezt a méretet telekkönyvezték az építési stop kihirdetésének idején.

Itt is most folyik a tulajdoni lapok rendbetétele. A kusza horvát viszonyoktól eltérően Szlovéniában a helyi jegyzők hitelesítenek minden ingatlan adásvételt, ami azt is jelenti, hogy felelősséget vállalnak a szerződésekben szereplő adatokért. Az ingatlanközvetítők is őrei a törvényességnek. Mindkét félről legombolják a vételár 2-3 százalékát, cserébe viszont garanciát vállalnak a megkötött üzletért. Szlovéniában az eladó ingatlan esetleges "szépséghibáira" legtöbbször még a szerződés aláírása előtt fény derül.

Az irreálisnak tűnő árakhoz pedig hozzá kell azt is tenni, hogy sok közülük csak papíron létezik, azaz nem fed valós eladási szándékot. A tulajdonosok tesztelik a piacot, és azt az árat jelölik meg, amiből új életet kezdhetnének, vagyis megérné nekik búcsút mondani szeretett lakásuknak. Titokban azokra a gazdag oroszokra várnak, akik üres papírlapot küldenek az ingatlanközvetítővel a kinézett ház vagy telek tulajdonosának, hogy arra tetszés szerinti árat írhasson.

A szlovénok többsége azonban maximum 200 ezer eurót tud összeszedni lakásvásárlásra. (Átszámítva azért ez nem kevés, hiszen 50 millió forint körüli összegről van szó.) Itt is hitelből vesz ingatlant a többség, amihez eddig viszonylag könnyű volt hozzájutni. Sőt, egy lakásra akár két kölcsönt is adtak, a másodikat például a felújítására. A nyugati hitelválság hatása egyelőre elkerülte a szlovén ingatlanpiacot, legfeljebb apróbb jelekből érzékelhető, hogy talán vége szakadhat a paradicsomi állapotoknak. Egyre több bankhitelből és befektetési céllal vett lakás kerül mostanában piacra. Ezektől most még inkább előrelátásból, mint kényszerből szabadulnának a tulajdonosok. Az ingatlanárak ugyanis kicsit sem mozdultak el lefelé. Sőt, a közvetítők egyelőre mesterségesen felfelé nyomják őket, mondván: gondolni kell a talán már nem túl távoli, rosszabb időkre is.