Jól jártak azok az befektetők, amelyek jó pár évvel ezelőtt felismerték, hogy a Váci út lepusztult üzemei alatti földterület igazi aranybánya az ingatlanfejlesztőknek, akik a főváros növekvő irodaigényét akarják kielégíteni. A budapesti cégek közül ugyanis sokan költöznek ki a belvárosból a közlekedési dugók, a parkolóhelyek hiánya és az olcsóbb külvárosi irodák miatt. A Váci úton az első osztályú (A kategóriás) irodákat havi bérleti díja 12-14 euró négyzetméterenként, míg a belvárosban vagy Bel-Budán 16-18 eurót is elkérnek ugyanazért az irodáért. Az ingatlanfejlesztők most újabb közlekedési főútvonalakat vizsgálnak, vajon lehet-e belőlük egy újabb Váci úti folyosó. A tét nem kicsi. Akinek sikerül eltalálnia a város fejlődésének irányát és jó helyen vesz telket, néhány év múlva nagy haszonnal adhatja bérbe az oda épült irodákat és üzleteket.

Az ingatlanfejlesztő cégek állandóan keresik a telkeket, és jó előre igyekeznek felmérni, hogy a város fejlődése, az infrastruktúra és a kereslet alakulása alapján a melyik városrészben érdemes építkezni. A fejlesztésre alkalmas telkeket évekkel azelőtt megvásárolják, hogy építkezni kezdenének rajta – állítja Fekete Zsuzsa, a Cushman & Wakefield nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég munkatársa. A telekvásárlások alapján tehát akár ki is lehetne következtetni, hogy melyik fejlesztőnek mi a stratégiája, melyek azok a területek, ahol ma még szabad telkek vannak, amelyekre néhány év múlva majd tetemes haszonnal lehet majd építkezni. Ehhez azonban a telekkönyveket kellene látni, a cégek ugyanis gondosan őrzik a titkot, hogy hol, melyik telket akarják megszerezni vagy esetleg vették már meg – mondta Fekete Zsuzsa. „Gyakran kérnek tőlünk szakvéleményt egyes területekről, de konkrétumokat nem árulnak el. Mások, akiknek tanulmányt készítünk egy bizonyos telek hasznosíthatóságáról, titoktartási nyilatkozatot íratnak velünk alá – tette hozzá a szakértő.

Az ingatlanfejlesztők eltérő stratégiát folytatnak. Vannak, akik a már jól bevált területek mellett keresnek új telkeket, mások gyakran a többiek előtt járnak, és olyan helyekre építenek A kategóriás irodákat, ahová mások még nem merészkedtek.

Abban a szakértők nagyjából egyetértenek, hogy Budapesten a Váci út az a város központjába bevezető útvonal, amely eddig a leginkább vonzotta magához az üzletközpont- és irodaépítőket. A Váci út esetében előnyös volt, hogy a régi ipari létesítmények bontása után bőven volt kiépített infrastruktúrájú telek. Azon túl, hogy a hatsávos Váci út mentén autóval minden épület jól megközelíthető, a legnagyobb irodák (például az Árpád híd pesti hídfőjénél épült Europe Tower és Duna Tower vagy a BC 140) Budáról is könnyen elérhetők.

A Váci út legfőbb előnye azonban mégiscsak az alatta húzódó hármas metróvonal – mondta Horváth Franciska a DTZ nemzetközi ingatlan-tanácsadó magyar cége irodaügynökségének vezetője. Az irodaházakban dolgozó munkavállalók 70 százaléka tömegközlekedési eszközökkel jár munkába, ezért a jó közlekedés meghatározó. Feltételezésünk szerint a Váci úthoz hasonló gyors fejlődés legközelebb a négyes metró vonala mentén lesz majd megfigyelhető – vélekedik Hopka Attila, az ingatlan tanácsadással foglakozó Colliers International Hungary Kft. konzultánsa. A Colliers jelenleg is vevőt keres négy, egymáshoz közel fekvő telekre, a 2009-re megépülő négyes metró egyik állomása, az Etele tér közelében, amelyeket egy, a Mammut üzletközponthoz hasonló kereskedelmi és irodacentrum létrehozására tartanának alkalmasnak.
A legtöbb folyamatban lévő vagy tervezett irodafejlesztés továbbra is a Váci út közvetlen környékére koncentrálódik. Itt épül az Ablon Lomb & Platán Business Centere, a New Age Center, a Gateway Irodaház, valamint a BSR Center, az Átrium Park illetve a Dózsa György úti kereszteződésénél a Váci út 33., továbbá a Hochtief beruházása, a Váci út 76. A fejlesztők egy része azonban a bevált, de már kissé zsúfolt Váci úttól távolabb, új területeket keres a főútvonalak mentén.

Több szakértő úgy látja, hogy egy a Váci útihoz hasonló, de annál egyelőre még kevésbé jelentős ingatlanfejlesztési „folyosó” van kialakulóban az Üllői út környékén, és a Könyves Kálmán körút mentén is látható már néhány jelentősebb irodafejlesztés. Az egyes villamossal jól megközelíthet Könyves Kálmán körúton eddig a Wallis három irodaberuházást valósította meg, itt épült fel az LG székháza, és a Skanska svéd ingatlanfejlesztő elkezdi a 28 ezer négyzetméteres Népliget Center felépítését is, amely 2007 negyedik negyedévére készül el.

Ellentétben a legtöbb nagyvárossal, Budapesten nem a repülőtérre vezet út, hanem a Váci út környéke lett az a városból kivezető útvonal, amelynek mentén a legtöbb irodaház felépült. Mi azonban úgy gondoljuk, azzal, hogy a Ferihegyi repülőtér üzemeltetése az angol BAA kezébe került, új fejlesztések indulnak a repülőtéren, és az oda vezető főút környéke is felértékelődik, a már „befutottnak” tekinthető Váci úthoz hasonlóan – mondta Kerekes István, a Skanska Ingatlanfejlesztő Kft. lízing menedzsere.

Az Üllői út az irodaépítők szemében máris kivívta a második legnépszerűbb Budapesti főút státuszát. A Kálvin tér és az Üllői út sarkán álló két bérirodaház mellett az Üllői útból nyíló Köztelek utcában az Europolis City Gate Irodaház mindhárom üteme építése idején hamar bérlőre talált, de 2007 végéig a Skanska átadja a 90 ezer négyzetméteres Üllői Office Centert is. Az Üllői út közvetlen közelében található Corvin sétány projekt szintén ezt a fejlesztési irányt erősíti majd - mondta Horváth Franciska.

A Skanska másik nagy reménysége a Hungária körút, Könyves Kálmán körút útvonal. „Amint megépül az M0-ás körgyűrű újabb szakasza, az leveszi az átmenő forgalom egy részét a Hungária körútról, amely így alkalmasabb lesz irodafejlesztésekre. Ez éppen akkorra következik be, amikorra a Váci út telítődik – vélekedik Kerekes. A Skanska már vásárolt egy teleket a Hungária körút és a Thököly út sarkán, amelyet 2010-re már nem csak az egyes villamos és a hetes busz, hanem a négyes metró is összeköt majd a belvárossal. A környékben egyébként mások is látnak fantáziát, a Raiffeisen Ingatlan Rt a Kerepesi út és a Hungária körút sarkán, a stadion tőszomszédságában felhúzza az Aréna Cornert, és a 2008-ban felépülő Könyves Kálmán Irodaház is a térség bériroda kínálatát gyarapítja majd. A Könyves Kálmán körút környékén irodát építeni azonban még viszonylag merész lépésnek számít, nem tudható milyen lesz a fogadtatás a bérlők részéről. A terület előnye, hogy míg a Váci úton, Dél-Budán vagy Dél-Pesten nagy az irodakínálat, ezért a konkurencia harc is éles, Pest külső részein még kevés iroda verseng a bérlőkért – vélekedik Fekete Zsuzsa.

A szakértők között egyébként vita van arról, hogy a főút közelsége mikor előny vagy hátrány az irodafejlesztéseknél. A Soroksári út mentén például egyre több irodaházat húznak fel. A TriGránit beruházói az A kategóriás Millenniem City Center, illetve Riverside Offices luxusirodáit húzták fel, illetve fejlesztik tovább, de a közelben nyílt meg a Haller utca és a Mester utca sarkán álló B kategóriás Haller Ház is. Két év múlva újabb 32 ezer négyzetméter iroda készül el a Soroksári út és a Haller utca sarkán az AIG Lincoln beruházásában. A BIF Rt. is a Soroksári út térségében adja át a Castrum Házat. A terület azonban nem annyira a Soroksári út közelségének, hanem eredetileg az egykori expoterület kitűnő közművesítettségének, majd később az itt felépült középületeknek, luxus lakóházaknak, és nem utolsósorban a Duna-partnak köszönheti népszerűségét. A Soroksári út egyes szakértők szerint inkább zavaró tényező. A Gropius Rt. kijjebb, a Nagyvásártelep helyén 81 ezer négyzetméter irodát és üzlethelyiséget készül felhúzni, egyelőre nem pontosan tudható, hogy mikor. A Kvassay út és a Soroksári út átépítésével a terület nem csak a sztrádákhoz lesz közel, hanem a Könyves Kálmán körútról is könnyen elérhető lesz.

Hasonló fejlődésnek lehettünk tanúi a Duna szemben lévő partján, a Budafoki út környékén is. Az egykori Expo területén felépült Infopark részben a kiépített infrastruktúra, részben az egyetemek közelsége miatt lett nagy siker. Tőszomszédságában most húzták fel az IP West irodaházat is, amely feltehetőleg további befektetőket vonz a környékre. A terület fejlődésének nagy lendületet adhat, ha Leisztinger Tamás nagybefektető ingatlanfejlesztő vállalkozása létrehozza a Kopaszi-gáthoz tervezett üdülő és sportcentrumot. A tervek szerint itt épülne fel a 30 ezer négyzetméteres Öböl Irodapark is, ez a beruházás azonban egyelőre még csak a tervekben létezik. A Kopaszi-gát mellett, az Infopark és a 9000 négyzetméter irodát is tartalmazó Savoya-park bevásárlóközpont között, a Budafoki út- Hengermalom utca környékén – akárcsak korábban a Váci úton, – számos lerobbant üzem helye vár újjáépítésre, így beépíthető telek bőven akad a környéken – tette hozzá a Cushman & Wakefield szakértője. A Budafoki ’56 névre keresztel 25 ezer négyzetméteresre tervezett irodaház felépítésének lehetőségét éppen a Budafoki út–Hengermalom utca kereszteződésében árulja egy befektető, szemben pedig a volt kábelgyárból, illetve helyén már épül az Új Buda Center, amelyben az üzletek mellett irodák is lesznek. A térség fejlődésének gyorsasága attól függ, hogy mikorra sikerül javítani az itteni tömegközlekedésen – vélekedik Fekete Zsuzsa.

Azt, hogy a közlekedésnek mekkora jelentősége van az irodapiacon, jól példázza a Budaörsi út, de még inkább a Bécsi út vagy a Szentendrei út fejlődésének lassúsága. A még autóval is nehezen megközelíthető tömegközlekedési szempontból pedig hátrányos helyzetűnek tekinthető útvonalak, még a környezetükben lévő irodák fejlődést is visszavetik. Az ingatlan-tanácsadók még a Bécsi út és a Szentendrei út közelében lévő Lajos utca irodáit is nehezen kiadhatónak tartják. A Fehérvári út hasonló okokból szintén csak kisebb, 8000 négyzetméter körüli, vagy „B” kategóriás beruházásokat tudott magához vonzani. A környék kisebb, de minőségi irodái közé tartozik az Dexagon Irodaház és a Prielle Kornélia irodaház.

A Budaörsi út egyes irodaprojektjei pedig attól váltak kevésbé sikeressé, hogy a főútvonalon autóval nem lehet befordulni a szemben lévő oldalon található épületek parkolójába. Van olyan irodaprojekt, amelyet csak Budaörs felől lehet kényelmesen megközelíteni, míg a Budapest belvárosa felől érkezőknek szinte a város határáig ki kell autózniuk, hogy megfordulhassanak. Ellenpéldaként felhozható a Váci úti Tesco-beruházás esete, ahol a Váci úti fronton felépült Optima irodaházak valamint a mögöttük lévő hipermarket az újonnan kialakított lámpás kereszteződésnek köszönhetően mindkét irányból megközelíthető, hasonlóan a Duna Plazával szemben épült Danubius irodaházakhoz.

A hipermarket-építőknél bevált gyakorlat az, hogy az áruházhoz a beruházó a sztráda feletti felüljárót, közlekedési csomópontot vagy egyéb, a megközelítéshez szükséges létesítményeket is épít. Így történt ez a budaörsi Tescónál vagy az albertfalvi Savolya-parknál. Egy iroda beruházásnál azonban ekkora költség aligha térülne meg hamar.

A nagy áruházláncok ingatlanberuházó cégei szinte már felosztották egymás között az ország városainak bekötő útjai melletti területeket, és szakértők szerint már minden sztráda vagy autóút melletti kukoricaföld vagy már az egyik hipermarket lánc ingatlanberuházó cégének tulajdona, vagy legalábbis opciója van rá – állítják szakértők. A hipermarketek vagy azért veszik meg a telket, mert egyszer talán építenek rá, vagy azért, hogy a konkurens ne építhessen rá, esetleg azért, hogy ha a terület az áruház létrejötte nyomán fejlődik, jó áron eladják. Az irodapiacon a telkekért folytatott harcokról viszont egyelőre kevesebbet lehet tudni, a csaták kevésbé látványosan zajlanak, és a beruházók is inkább a város határain belül maradnak. Kivételt talán csak a Budaörsön felépült Terrapark és a (korábban Atronyx néven ismert) Orco Business Park és a kisebb, 800 négyzetméteres Atlasz Ház, valamint a repülőtér mellé épült vecsési Airport Business Park jelent.

Arra hogy mikor merészkednek a városból kijjebb az irodaberuházók, még nehéz jóslatot mondani. Egy megrendelőknek készítettünk tanulmányt arról, hogy érdemes-e városon kívüli nagy (a törökbálinti vagy a budaörsi bevásárló centrumokhoz hasonló) irodaparkokat létrehozni, például a sztrádák mentén. Úgy látom, hogy a következő öt-tíz évben az irodák iránti kereslet ezt még nem indokolja – mondta Hornok.

Új irodaház az Árpád híd lábánál