Lanyha verseny a lakáshitelezésben
A hitelkamatok alakulása, a pénzintézetek nagymértékben növekvő nyereségessége, az EU-átlagnál lényegesen magasabb kamatmarzsok jelzik, hogy valami nincs rendben a lakáshitelezési piacon. A helyzet arra indította a Gazdasági Versenyhivatalt (GVH), hogy ágazati vizsgálatot folytasson annak megállapítására, vajon tényleg versengenek-e egymással a bankok a lakásvásárlók kegyeinek elnyeréséért. A hatóság tegnap közzétett jelentése szerint a lakáshitelt folyósító bankok egyike sincs gazdasági erőfölényben riválisaival szemben, és a pénzintézetek összejátszására sem utal semmi, így nem ezen okok miatt kerül túl sokba hitelből lakást vásárolni. Az OTP-csoport piaci részesedése ugyan 52 százalék körül van, ám ez az arány tíz évvel ezelőtt még 96 százalékos volt, ami a piaci verseny éleződésére utal. Ráadásul nem a legnagyobb magyarországi bank hitelkondíciói kerülnek a legtöbbe a fogyasztók számára. Összejátszásra pedig azért nem gyanakodik a GVH, mert a bankok mindegyike más és más feltételekkel folyósítja lakáshiteleit a hozzá betérő ügyfelek számára. Mindettől függetlenül azonban a versenyhivatal szemmel tartja a pénzintézeteket, hiszen a lakáshitelezési üzlet beindulása óta még nem telt el elegendő idő ahhoz, hogy kiderüljön: a pénzintézetek miként bánnak a velük hosszú távú szerződéses kapcsolatban álló ügyfelekkel.
Attól azonban, hogy a hitelezők tisztességtelen piaci magatartásának semmi nyoma, még nincs minden rendben a lakáshitelezésben.
Ember legyen a talpán, aki a neki leginkább megfelelő bank legjobb termékét ki tudja választani. Pedig a hitel felvétele előtt a fogyasztónak alaposan el kellene gondolkodnia, hiszen hosszú távú kötelezettséget vállal. Az elmélkedésre azonban nem mindig van mód. A jelzálogbankok között például nemigen van mód válogatni, hiszen több kereskedelmi bank ugyanazzal a jelzálogbankkal áll kapcsolatban. Ám a kereskedelmi bankok közt sem lehet mindig keresgélni. Lakásvásárlásnál például az építőcég gyakorta kapcsolatban áll egy bankkal, így tetszik, nem tetszik, annak a hitelét kell felvennie a vevőnek.
A GVH jelentése szerint a kölcsönt felvevőnek nincs elegendő ideje a megfelelő mélységű tájékozódásra és a kölcsönszerződés megkötésére. Gondot jelent, hogy a kölcsönigény beadásához szükséges dokumentumok köre, a hitelbírálathoz kapcsolódó költségek miatt nem lehet egyidejűleg több bankhoz is benyújtani kölcsönkérelmet. Ám, ha menet közben kiderül, hogy a fogyasztó számára nem a legjobb a felkínált konstrukció, a visszalépésre nemigen van lehetőség. Ez a lépés ugyanis elég drága és rendkívül kockázatos. A fogyasztó tájékozódását megkönnyíti a kormányrendeletben előírt teljes hiteldíjmutató (THM) közzététele, ám a GVH szükségesnek tartja, hogy a hitelintézetek azonos módon közöljék az ügyfelekkel a lakáshitelek árát. A versenyhatóság sokallja a hitel fejében fizetendő díjak számát is. Szerinte a bankok indokolt költségeiket 3-4 féle díjban is meghatározhatnák. A jelenlegi állapot alapján könnyen elképzelhető, hogy a fogyasztó többszörösen fizet a hitellel kapcsolatos banki munkáért.
Ám maguk a fogyasztók sem mindig kellően körültekintőek. A GVH szerint sokan nem képesek átlátni a hosszú távra vállalt kötelezettséggel együtt járó következményeket. Az emberek zömét csak a havi törlesztőrészletek nagysága izgatja, ráadásul nem veszik komolyan, milyen következményekkel jár, ha valamilyen okból nem tudják fizetni a hiteltörlesztést. Persze a fogyasztók nem mindig maguk tehetnek alulinformáltságukról. A versenyhivatal jelentésében megállapítja, hogy szigorú szabályozás miatt a lakáshitel-igénylés feltételei bonyolultak és nehezen érthetőek. A bankok gyakorlata sem mindig segít a döntésben. Általános gyakorlat például, hogy a lakáshitel-szerződés része a mindenkor hatályos üzletszabályzat és a banki hirdetmény is. Így aztán az ügyfél kénytelen elfogadni egy számára nehezen érthető, ráadásul folyamatosan változó feltételt is.
Az állami szabályozástól és a bankok üzletpolitikájától függ, milyen feltételek mellett hajlandó a pénzintézet kölcsönt adni. A GVH úgy látja, nem lehet egyértelműen kimondani, hogy a bankok túlbiztosítják magukat. Ahhoz ugyanis nem telt még el elegendő idő, hogy kiderüljön: hány kuncsaft nem tudja törleszteni a felvett lakáshitelt. A szerződésekben az ingatlanfedezetek aránya eltérő, ráadásul változó a zálogjogból való kielégítés esetére meghatározott minimális eladási ár is, ami egyértelműen hátrányos a ügyfél számára. A törlesztési nehézségekkel küzdő ügyfél számára ugyanis nagy anyagi veszteséget jelent, ha irreálisan alacsony áron adják el az ingatlanát.
A számtalan nehézség felszámolása a GVH szerint sokrétű intézkedéscsomaggal lehetséges. A szabályozó szervezeteknek, a felügyeleti hatóságoknak például meg kell tiltaniuk az árukapcsolást, azaz azt a gyakorlatot, amikor egy bank csak egy nála nyitott folyószámla fejében hajlandó lakáshitelt adni. A hitelintézeteket ezentúl kötelezni kéne, hogy ügyfeleiknek egyéni, konkrét és közérthető tájékoztatást nyújtsanak a hitel feltételeiről, kockázatairól. A versenyhatóság szerint el kell érni, hogy az ingatlan aktuális piaci értéke legyen a fedezeti érték megállapításának alapja. Ugyancsak a szabályozó feladata lenne annak előírása, hogy a nem fizető adós 90 napon belül maga adhassa el lakását. Az állami támogatással folyósított hiteleknél a GVH szerint egyszerűbbé és összehasonlíthatóbbá lehetne tenni a díjakat és költségfajtákat, ha ezt az állami kamattámogatás fejében elvárnák a bankoktól.
A GVH szerint szükség van a bankok önszabályozására is. Meg kéne határozniuk melyik díj pontosan mit jelent, azt hogyan számítják ki. A versenyhivatal szerint a nem közvetlen banki költségeket, például a közjegyző vagy az értékbecslő díját a pénzintézetnek kellene fizetnie, hiszen azok erősebb alkupozíciójuknál fogva alacsonyabbra tudják szorítani az ilyen költségeket. Ugyancsak a bankoknak kellene vállalniuk, hogy közérthetőbbé teszik fogyasztói tájékoztatóikat, amelyekben csak a fogyasztók számára legszükségesebb információkat kéne belevenniük. A fogyasztók tájékoztatásában a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének lehetne nagyobb szerepe a GVH szerint. Ez a hatóság például összehasonlító elemzések készítésével segíthetné a fogyasztók döntését. A hiteligénylők érdekeinek védelmét a GVH a fogyasztóvédőkre bízná. Ehhez ma még nincsenek meg a jogi, intézményi és tárgyi feltételek. Ezek kiépítésére égető szükség lenne, hiszen a hatékony fogyasztóvédelmi intézkedések jelentős megtakarítást hozhatnak a fogyasztók számára. A több tízmilliós lakáshiteleknél ugyanis egy fél százalékos költségeltérés is milliós különbségeket jelenthet az egyes hitelkonstrukciók között.
