Belvárosi ragyogás
Hetven-nyolcvanmillió forintot adnak egy belvárosi másfél szobásért a trendi gazdagok és a Magyarországon befektetni szándékozó külföldiek. A luxuslakások piaca igencsak átalakult az utóbbi években. Ma már nem lehet csak azért luxusvillának hívni a lepukkant 200 négyzetméteres házat, mert az a budai zöldövezetben vagy a hegyvidéken van, és szép a kilátás az omladozó teraszról.
Persze a helyszín fontos: a budai oldal vagy a vár presztízse még mindig vonzó, ám - mint Kala Imréné ingatlanközvetítő mondja - a hely nem minden. A luxus velejárója persze a megfelelő építőanyagok használata is - 1500 forintos csempével és újracsiszolt parkettával nem lehet ebben a kategóriában megkapaszkodni. A legfontosabb azonban, hogy a luxus ne legyen sokak számára elérhető: az ingatlannak különlegesnek kell lennie - ami lehet egy óriási terasz, a szédítő panoráma vagy egy hatalmas belmagasságú, átalakított gyárépület, egy loft a város szívében. A luxuslakások mindegyike valamilyen szempontból igazi unikum - mondja Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője. Állítja, a presztízsértékben már régóta felsorakoztak budai oldal mellé a panorámás Duna-parti pesti lakások - ezek közül a legjobb adottságú otthonok négyzetméterára már régóta egymillió forint fölött van.
A luxuslakás építése - mondják az ingatlanpiaci szakértők - a jövő ingatlanpiaci befektetése. A közepes méretű, olcsó anyagokkal épült, nem túl drága lakóparki lakásokból túlkínálat van - a beruházók nem állították le korábbi építkezéseiket, miután a támogatások megcsappantak és a vevők elmaradtak. A garzonok, a másfél szobás olcsó lakások még mennek - de másutt meglehetős nehézségekkel küszködnek az ingatlanfejlesztők. A luxus ebben a helyzetben azért jó befektetés, mert a gazdagok biztos keresletet jelentenek, miközben valóban igényes lakásból meglehetősen szerény a kínálat is.
A luxuskategória első lakásai természetesen a budai oldalon épültek: a legjobb helyeken, kevés lakásból álló, igényes társasházakat húztak fel a befektetők. Ám a megfelelő helyszínek elfogytak, és hiányzott az a különlegesség is, ami a luxust luxussá teszi. Így eveztek át az ingatlanfejlesztők a Duna másik oldalára - kifejezetten a fiatal menedzserrétegre igényeire alapozva új lakóparkjaikat. Ám időközben a nemrég még halálra, de legalábbis kiüresedésre ítélt belvárosi területeket is felfedezték a befektetők. Először persze leginkább a külföldiek, akik nem az egyenlakópark miliőt keresték. A pesti háztetők látványa először a tetőtér-beépítőket ragadtatta tettekre: a belvárosban a tetőterekért négyzetméterenként 600-800 ezer forintot kérnek.
A Gresham mögött, a Vigyázó Ferenc utcában egy ír cég két régi épületet megvásárolt és tetőtől a pincéig felújította - lakásonként 50 millió forintos költséggel. Pest egyik legértékesebb terétől, a Lánchídra futó Roosevelt tértől néhány lépésnyire 1 millió forintos négyzetméterár körül keltek el a lakások. Méghozzá úgy, hogy azokat meg sem hirdették, a fejlesztő külföldi vevőknek adta el a zömét. Írek, izraeliek és újabban spanyolok érdeklődnek a magyarországi lakáspiaci lehetőségek iránt - nagy hévvel. De nem akarnak beköltözni: a biztos, de gyors megtérülést ígérő befektetés miatt választják a pesti luxusingatlanokat. Az éves bérleti díj a lakás árának 10 százalékát teszi ki, ilyen hozamot aligha érnének el másutt. A befektetők éppen ezért a leendő bérlő szemével nézik a lakást, azt veszik meg, amit jól és jó áron ki lehet adni.
A Parlament, az Opera, a Bazilika, vagy éppen a budai királyi vár mind-mind jól csengő szavak egy külföldi fülében. Ezek szomszédságában könnyedén el- és kiadhatók a lakások, amelyek többsége bizony ma már luxus kialakítású és kategóriájú.
- Magamtól vettem az ötletet, magam is fenntartok egy lakást a Belvárosban - árulja el a Bazilika Apartman beruházó társtulajdonosa, Király Zsuzsa. Az üzletasszony a Bazilika melletti Ybl Miklós tervezte műemlékház tetőterébe építtetett tizenhat luxuslakást. A területért cserébe rendbe hozott márványfolyosós, immár belső kertes, klimatizált, impozáns épületben 550-570 ezer forintos négyzetméteráron tudta eladni a lakásokat ír, izraeli, amerikai és magyar befektetőknek. A vevők elégedettek: egy 60 négyzetméteres apartmant 1200 euróért tudnak kiadni havonta, vagyis a vételár 9,5 év alatt megtérül.
A luxuslakás piac legfiatalabb és legkapósabb gyöngyszeme a Vörösmarty téri ORI-székház helyére épülő különleges ingatlan tetején lesz, ahol nyolc-tíz hihetetlen panorámájú lakást alakítanak ki. Az árról nincs hír, Valkó Dávid az Otthon Centrum elemzője csak anynyit mond: az ING projektjére a tökéletes ötlet miatt szinte bármilyen áron lesz vevő.
Az sem kizárt, hogy ezek a lakások drágábban kelnek majd el az eddigi rekordernél. Az Anjou Residence-nél 1,4 millió a legdrágább négyzetméter - igaz kapni a házban lakást ennél olcsóbban is: a 240 négyzetméteres (még mindig vevőre váró) legnagyobb lakás 200 millió forintba kerül, egy négyzetmétere tehát alig több 830 ezer forintnál. Nőth Judit, az építő BHG Hausbau Kft. értékesítési vezetője elárulja: a leggyorsabban a pici és a földszinti lakásokat, no meg a második és harmadik legdrágábbat adták el. A kétpólusúvá vált értékesítés azért szép lassan, de halad, hamarosan a lakások felének lesz gazdája. A luxust nem lehet gyorsan eladni - teszi hozzá Nőth -, az igényes és pénzes ügyfelek alaposan végiggondolják az üzletkötést.
A luxus tetején álló Anjou-házakban minden lakáshoz felső kategóriás konyha jár, az oda beépített konyhabútor, tűzhely, elszívó, fagyasztó és mosogatógép önmagában egy pesti garzon ára. A vásárlók amúgy választhatnak: a parkettából és a burkolatokból egyaránt van modern és konzervatív stílusú. Fürdőszobából pedig némelyik lakáshoz több is jár, a kétszintes otthonba konkrétan hármat terveztek. A dupla komfort (vagyis a két fürdőszoba) amúgy a nagyobb alapterületű luxuslakásokban mindenütt alapfelszereltségnek számít, miként ebben a kategóriában a több hálószoba is.
A méret nem mindig a lényeg, de az ingatlanközvetítők szerint a luxus követelményeinek 70-90 négyzetméternél kisebb területen nem lehet tökéletesen megfelelni. A bérbeadást és az eladást ebben az árkategóriában a parkolási helyzet nehezíti: a luxusingatlanba költözők autóikat nem hagyják az utcán. A Belvárosban viszont nincs mindenütt elég garázs vagy parkolóház.
Pedig a különleges ingatlanfejlesztések egyre inkább a Belváros felé húzódnak, ahol nem csak a régi épületek felújítása, hanem az azokhoz szükséges parkolók kialakítása is jócskán megdrágítja a beruházást. A Belvárosban jelenleg is több mint egy tucatnyi olyan régi üres épület van, amelyek várhatóan már nem cégek, illetve bankok, hanem üzletemberek otthonai lesznek. Remény van tehát arra, hogy ne lakatlan hivatali negyedek, hanem elegáns, polgári városközpontok alakuljanak ki a történelmi városnegyedekben. Ott, ahol korábban is a gazdagok laktak.
