Fészekrakók a kamatok dzsungelében
Egy hónapja indult útjára a Fészekrakó-program, amely az állami lakáshitel-támogatási rendszert - annak kisebb átszabása mellett - egy új elemmel, a kölcsönök visszafizetésére adott állami garanciával "fejelte meg". A kezességvállalás célja, hogy a fiataloknak ne kelljen évekig spórolni az első lakás vásárlásához szükséges, jelentős önrész előteremtésére, hanem "minimális" beugróval és nagyobb összegű támogatott hitellel minél előbb megteremthessék első, közös otthonukat.
A program e fő elemét jó pár kritika érte, elsősorban azért, mert a Fészekrakó-program révén felvehető, nagy öszszegű hitelek havi, százezer forint körüli törlesztőrészleteit csak egy igen szűk réteg képes megfizetni. Vagyis a támogatási rendszer új eleme kevés, kiemelten jó keresetű fiatal lakásproblémáját tudja csak megoldani.
Az első Fészekrakó-hitelek meghirdetése óta eltelt egy hónap rövid idő ahhoz, hogy az új program tényleges hatásáról, népszerűségéről messzemenő következtetéseket lehessen levonni. Az eddigi tapasztalatok ugyanakkor arra utalnak, hogy a kritikusoknak részben lett igazuk. Az OTP Banktól úgy tudjuk, hogy február elseje után dinamikusan nőtt a támogatott lakáshitel-igénylések száma. Míg január elsején alig 60, február közepén már több mint 500 kérelmet fogadott be a hitelintézet egy héten. A növekedés mellett az is látszik ugyanakkor - mondják a szakemberek -, hogy áttörést valószínűleg a Fészekrakó-program sem hoz - nincs jele annak, hogy a lakáshitelezés korábbi - a támogatási rendszer szigorítását megelőző - lendülete visszatérne. Az új hitelek összértéke még most is csupán harmada a "fénykorban" tapasztalt, országosan, a bankszektor egészére becsült havi húszmilliárdos értéknek. Arról, hogy miért nem hoz markáns változást a kibővített támogatási rendszer, megoszlanak a vélemények. Vannak, akik a magas törlesztőrészleteket, mások az ingatlanpiaci kínálatot, és a minőségben elfogadható lakások borsos árát teszik az első helyre az okok rangsorában. Egyre többen állítják emellett, hogy a kezességvállalás feltételeként szabott korhatár - a legfeljebb 30 éves kor - túlzottan alacsony ahhoz, hogy az új lehetőséggel sokan éljenek. Harminc év alatt legfeljebb annak van lehetősége egy, havi legalább százezer forintba kerülő lakáshitel törlesztésére, aki jelentős szülői segítségre számíthat. Az új hitelek iránt jelentősebb érdeklődést a korhatár felemelése hozhatna, ám annak, hogy a kormány a szabályok ilyen módosításán komolyan gondolkodna, egyelőre semmi jele.
Tény persze, hogy az eddig eltelt egy hónap kevés idő ahhoz, hogy a program hatása érdemben értékelhető legyen, különösen, hogy a nagybankok többsége csak február közepére, végére készült fel az ügyfelek fogadására. A kínálat viszont mára csaknem teljes, minden fontosabb hitelintézet ajánl már Fészekrakó-hiteleket. A kínálat összehasonlítását segíti, hogy január elsejétől a lakáshitelekre is kötelező teljes hiteldíj mutatót (THM) számolni, ami a kölcsön egy évre felszámolt valamennyi költségét tartalmazza.
Hasonlóan egyszerű az egyes hiteltermékeket a havi törlesztőrészletek alapján összevetni, hiszen a legtöbb bank internetes oldalán található olyan hitelkalkulátor, amely legalább a kínált hitelösszeg, és választott futamidő alapján azonnal megmutatja a kölcsönre fizetendő havi részletet. Ahol pedig ilyen nincs, a telefonos ügyfélszolgálat - többnyire - szintén egy perc alatt megadja a kért adatokat.
Annak azonban, aki a törlesztőrészletek nagysága alapján szeretne választani, nem árt, ha ügyel az egyéb költségekre. A hitel felvételéhez kapcsolódó egyszeri díjak között bankonként több tíz -, de akár több százezer forint is lehet a különbség. Nem is annyira a nagybankok, mint néhány takarékszövetkezet "hajlamos" igen borsos egyszeri költségeket felszámolni, amelyek összege egy nagyobb hitel esetében több százezer forintot is elérhet.
"Turpisságokkal" persze a nagyobb hitelintézetek is próbálkoznak. Van, ahol a hitelére az interneten kiszámolt havi részlet például meglepően alacsony, a kezelési költséget ugyanis, szemben a legtöbb bankkal, nem számítják bele a havi törlesztésbe, hanem évente egyszer, egy összegben kérik. Ez a 2, 2,5 százalékos éves díj pedig egy ötmilliós hitelnél 100-125 ezer forintot jelent, hónapra lebontva mintegy tízezer forint többletköltséget.
Annak, aki a lakáshitelek bő kínálatában keres magának megfelelő ajánlatot, nemcsak a jelenlegi kondíciók között érdemes válogatnia. Nem árt megfontolnia azt sem, hogy most, vagy néhány hónap múlva jár-e jobban a kölcsön igénylésével - feltéve persze, hogy tud (akar) várni a hitel felvételével. A válasz viszonylag egyszerűnek tűnik, a kamatszint ugyanis lendületesen csökken, a támogatott hitelek ára pedig a piaci kamatokat három hónapos késéssel követi. Valószínű tehát, hogy a kedvezményes hitelek ára a következő hónapokban tovább csökken. Szakemberek ugyanakkor figyelmeztetnek arra is, hogy annak, aki választhat, a Fészekrakó-hiteleket még ebben az évben lesz érdemes felvenni - az állami kezességvállalásért felszámolt kétszázalékos garanciadíj ugyanis az idén még nem, jövőre viszont már terheli a hitelfelvevőket. Ez annyit jelent, hogy a garanciadíj belépése bőven elviheti azt a hasznot, amit a kamatok csökkenésétől remélhet a türelmes ügyfél.
Annak, aki használt lakást vásárolna Fészekrakó-hitelből, a támogatott forinthitelek mellett a devizakölcsönök kondícióinak változásával is számolnia kell, feltéve, hogy ötmillió forintnál nagyobb összegű kölcsönt szeretne felvenni. Bár az állami kezességvállalás akár tízmillió forintos hitelre is kérhető, a használt lakásra kínált, kedvezményes forintkölcsönök ötmilliós maximális értéke változatlan maradt. Ez persze komoly gondot nem jelent, nézve a devizahitelek alacsony kamatait. A piaci alapú svájcifrank-kölcsönök olcsóbbak még mindig, a támogatott forinthiteleknél is, nem beszélve a piaci kamatozású, forint alapú kölcsönöket, amelyekkel összevetve előnyük még az árfolyamváltozás kockázatával számolva is egyértelmű.
A hitelek bőséges kínálatát áttekinteni mindenesetre már önmagában sem egyszerű feladat, nem beszélve a támogatási rendszer egyéb elemeiről, az egyszeri állami támogatásokról, adó- és járulékkedvezményekről. Lakáskulcs-mellékletünkben az eligazodáshoz szeretnénk némi kapaszkodót nyújtani.
