Még csak öt bank kínálja az állami garanciás lakáshitelt

Egyelőre csupán öt kereskedelmi bank dolgozott ki a kormány Fészekrakó-programjához kapcsolódó lakáshitel-konstrukciókat, amelyeket elméletileg kedd óta igényelhetnek az arra jogosult, harmincadik életévüket még be nem töltött ügyfelek. A januárban jóváhagyott kormányprogram előírja, hogy a Fészekrakó-hiteleket olcsóbban kell adni, mint a többi kedvezményes lakáskölcsönt, hiszen az adósság egy részének visszafizetését - a bankok kockázatát mérsékelve - az állam garantálja. Az új konstrukciókat kidolgozó öt bank ennek megfelelően vagy a járulékos költségeket és/vagy a kamatokat szállította lejjebb. A különbség ugyanakkor a hitelek teljes hiteldíj mutatóját (THM) nézve - amely a legtöbb évente felmerülő költséget összevontan tartalmazza - nem több egy-két tizedszázaléknál.

A Fészekrakó-hitelek legfőbb előnye - amiért egyáltalán létrehozták őket -, hogy minimális saját erővel is lehetővé teszik egy saját lakás megvásárlását. Az állami garanciának köszönhetően ugyanis a bankok a vételár jóval nagyobb százalékára adhatnak kölcsönt - akár az ingatlan teljes hitelfedezeti értékére, ami a tényleges vételárnak többnyire 85-95 százaléka. A hitelfedezeti érték és a lakás ára közti, átlagosan mintegy 10 százalékos különbség az, amit önerőként az ügyfélnek kell kifizetnie. A Fészekrakó-programhoz már csatlakozott bankok többsége kínál megoldást azoknak is, akik ezt a minimális önrészt sem tudják, illetve akarják kifizetni. Az egyik lehetőség az arra jogosultak számára a szocpol és a félszolcpol felhasználása önerőként, a másik, amelyre például az OTP külön "kedvezményes" konstrukciót is kínál, a személyi kölcsön. Ez a megoldás viszont drága, főleg a kedvezményes lakáskölcsön hiteldíjához mérten, THM-je devizától, összegtől és futamidőtől függően 15-20 százaléktól 70 százalékig terjed. Érdemesebb tehát megspórolni azt a legfeljebb néhány millió forintot, amely a kedvezményes lakáshitel kiegészítéséhez szükséges, ezt pedig azok, akik a Fészekrakó-programra alapoznak, viszonylag rövid idő alatt megtehetik. Ezek az új konstrukciók ugyanis az igazán jól kereső, de legalábbis komoly szülői támogatásra számító fiataloknak jelenthetnek megoldást, akik a rezsi mellett a kölcsön százezer forint körüli törlesztőrészletét is ki tudják fizetni minden hónapban.

Komoly segítség lehet a leendő ügyfeleknek a csökkentett vagy halasztott fizetés, amelyet több bank kínál. Így az első néhány évben csupán a díjakat (kamatot és kezelési költséget) kell kifizetni, a tőkét ráér később törleszteni. Ez a lehetőség időt hagy a fiataloknak arra, hogy később, magasabb jövedelmükből fizessék majd vissza adósságuk nagyobb részét. A halasztott fizetés hátránya ugyanakkor, hogy később magasabb részleteket kell majd fizetni, akkor is, ha az adós jövedelmi helyzete nem javul, vagy éppen romlik. Az öt Fészekrakó-hitellel előállt bank közül egyelőre hárman kínálnak halasztott fizetési lehetőséget: az Erste, az FHB és az OTP. Konstrukciótól függően ez 10-30 százalékkal alacsonyabb törlesztőrészletet jelent havonta a futamidő elején. Információink szerint a csökkentett törlesztés lehetősége nem befolyásolja a hitelbírálatnál elvárt jövedelem nagyságát. Azaz akkor sem lehet alacsonyabb jövedelemmel megkapni a hitelt, ha egy ilyen konstrukciónál amúgy ki tudná fizetni az ügyfél a részleteket.

A bankok pedig nem adnak akárkinek az új kölcsönből: a törlesztőrészlet háromszorosánál nemigen fogadnak el alacsonyabb jövedelmet. Nyolcvan-százezer forintos részleteknél ez nettó 240-300 ezer forintos fizetést feltételez havonta. Kérdés, akinek ennyi pénze van valóban rászorul-e arra, hogy önrész nélkül vegyen fel kölcsönt?

A szigorú jövedelemelvárások mellett az új konstrukciók más buktatókat is tartalmaznak - igaz, ezek az ügyfél alkalmasságát már nem érintik A bankok kedvezményeiket hirdetik, ezek mellett azonban a jutalékok felszámításában is nagyfokú kreativitást mutatnak. A Raiffeisen bevezetett például egy új díjat, amely az állami támogatások igénylésével összefüggő adminisztráció állítólagos költsége. Ez nála az "állami támogatás elszámolásával" kapcsolatos költségként szerepel a hirdetményben. Az egyéb jelzáloghiteleknél nem szereplő, tízezer forintos jutalékot a Raiffeisen ráadásul nem is számítja bele a teljes hiteldíj mutatóba, mondván: ez a költség nem kapcsolódik szorosan a hitelhez.

Megnyílt az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) első, elsősorban a Fészekrakó-programról tájékoztató ügyfélszolgálati irodája Budapesten, a Vörösmarty téren. A mintegy 280 négyzetméteres alapterületű irodában elsősorban, a program keretén belül, az államilag támogatott lakáshiteleket nyújtó pénzintézetek szakemberei adnak tájékoztatást az érdeklődőknek. Borsi László, a lakáshivatal elnöke szerint arra törekszenek, hogy a lakáshelyzetük megoldását keresők számára hatékonyabb tájékozódási lehetőségeket nyújtsanak, ezért az ügyfélszolgálat létrehozása mellett telefonos információs forródrótot hoztak létre, megújították honlapjukat (ez az átalakítás után a napokban nyílt meg az oleh.hu címen). Terveik közt vidéki irodák létrehozása is szerepel.

n Fészekrakó-hitelek hiteldíjai

(THM 5 millió forint hitelre, 20 éves futamidőre)

* ötéves kamatperiódusnál
Egyéb kedvezmények Fészekrakó-hitelnél:
FHB - nincs ügyintézési díj (5000 Ft) és szerződéskötési díj (0,5%) sem; 1-2-3, illetve 5 éves halasztott fizetési lehetőséget kínál.
OTP - nincs értékbecslési díj (28 375 Ft) 2005. május 31-ig; mínusz fél százalék a hitelkeret-beállítási jutalékból (1,5%); nincs hitelkeret-beállítási jutalék a személyi hitelre, ha az a saját erő forrása (1%).
K&H - elengedik a szerződéskötési díj (1%, ill. 0,5%) felét.

Hetvenmilliárd
a Fundamentában

A Fundamenta-Lakáskassza Rt.

tavaly 32 ezer szerződésre

22 milliárdot folyósított, a hitelfelvevők több mint fele a pénzt ingatlanvásárlásra fordította. Tavaly 70 ezer új szerződést kötöttek, az idén januárban a betétesek száma meghaladta
a 450 ezret. Az ügyfelek betétszámláján az állami támogatással együtt több mint 70 milliárd forint gyűlt
össze, a hitelállomány tízmilliárd fölé nőtt.

Az idén már utalják az első, nyolcéves futamidejű szerződések összegeit, amelyek már szabadon felhasználhatók. A Fundamenta új lehetőségeket dolgoz ki, hogy
a kilencmilliárdot elérő, már szabadon felhasználható betéteket
a megtakarítók ne vonják ki teljesen a lakás-takarékpénztárból.

A Fészekrakó-programmal kapcsolatban a cégnél arra hívják fel
a figyelmet a lakás-takarékpénztári szerződés meglétét a bankok beszámítják az önerőbe. (MTI)

A kalkulátor még nem számol mindennel

Az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal honlapján elérhetővé tett egy kalkulátort, amellyel lakáshiteleket, illetve a hozzájuk tartozó állami támogatások értékét lehet kiszámolni. Harminc év alatti pároknál jól működik a kalkulátor, amely a Fészekrakó állami támogatású és piaci kamatozású forinthitelekre számolja ki - átlagos kamatok mellett - a törlesztőrészleteket. Tapasztalataink alapján azonban a program meglehetősen rapszodikusan viselkedik akkor, ha a pár harminc évnél idősebb, netán egyik tagja harmincon innen, a másik azon túl van. Néha ugyanarra az adatsorra nem javasol mást, csak piaci kamatozású hitelt, néha állami kamattámogatásút és szocpolt is. Sok esetben nem derül ki az sem, mennyi a gyermekek után kapható állami támogatás, illetve kedvezmény, ha a Fészekrakó-hitel nem jár (harminc év feletti pár esetében). Egy harminc év feletti, de 35 éves alatti házaspár esetében semmilyen hitelt sem javasolt a program, míg harmincöt feletti férj esetében már megadta a két gyerek után járó állami támogatást. Egyedülálló, két gyermeket egyedül nevelő hölgy esetében harminc év felett nem adott támogatást a kalkulátor használt lakásra. Új lakásra adott, viszont nem jelezte, mennyi volna a hitel összege, valamint törlesztőrészlete Fészekrakó-hitel esetén. (Az általunk talált legmegbízhatóbb hitelkalkulátort az Erste Bank honlapján lehet megtalálni, letölthető Excel-táblázatok formájában.)

A kormány januárban fogadta el a Fészekrakó-programot, amelynek keretében azok a 30 évesnél fiatalabb párok, gyermeküket egyedül nevelők, akiknek nincs lakástulajdonuk (és más ingatlanfedezetük), de megfelelő jövedelemmel rendelkeznek, állami készfizető kezességvállalás mellett felvett hitelből akár önerő nélkül is új vagy használt lakást vásárolhatnak, illetve építhetnek.

Az ingatlan vételára, illetve építési költsége budapesti és megyei jogú városban új lakás vásárlása esetén legfeljebb 15 millió forint, használt lakás esetén legfeljebb 12 millió forint, más településeken új lakás vásárlása esetén maximum 12 millió forint, használt lakás esetén maximum 8 millió forint lehet. A kölcsön összege nem haladhatja meg a vételár, illetve költség 90 százalékát. A 10 százalékos önerő azonban más lakástámogatási forma segítségével is biztosítható.

Az állami kezességvállalás a forinthitelekre és a devizahitelekre egyaránt igénybe vehető, az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 60 százalékát meghaladó kölcsönrészre, de legfeljebb az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 100 százalékáig. Ebben az évben az ügyfelek mentesülnek a hitelösszeg két százalékát kitevő állami garanciavállalási díj alól, amelyet jövőre minden Fészekrakó-hitel igénylésénél ki kell majd fizetni.